胡‧說樓市｜裝修曾拆牆，成交卻遇阻!? | Yahoo Hong Kong

最近我們收到一名谷友求助，表示自己購入單位後曾改動間隔，卻沒有向政府部門申請。當近期決定把物業出售，下手買家簽署臨時買賣合約，直至律師樓處理正式買賣合約時，卻被買方律師質詢，要求她補交間隔改動文件，最終成交膠著。鑑於業主在國外，只能跟我們透過facebook往來，所以未能跟我們面訪，但也值得先了解其個案。

身在國外的張小姐，2009年購入九龍灣一層二手樓，由於她表示自己多數在國外居住，買樓只是回港時短住，故多年來一直沒有把單位出租，但曾經裝修單位。當時她選擇拆走一間房，並透過間隔改動令洗手間門經由廚房入內，當時沒有特別入則處理，認為沒有問題。

今年她決定放售，委託地產代理協助，地產代理也沒有特別要求她簽署「圖則改動書」。放盤一個月左右，有一名買家睇樓兩次，之後便決定買入，並跟張小姐的賣方代表簽署臨時買賣合約，下手買家亦支付10%訂金。但其後，她收到買家律師出信提出業權質詢，要求張小姐補交圖則改動的文件。

當她正猶豫是否需親自回港處理問題時，代理跟她說不用回港，因為物業為「現狀買入」，故不用理會；但其後反口指出，一定要提供有則師的簽名圖則，否則買家可以終止交易。

張小姐代表律師曾盡力協助回覆賣方律師質詢，並嘗試遞交文件，卻跟張小姐解釋，若買家律師不接受，對方有權踢契。除要賠償雙方經紀佣金，還要額外向買家賠償雙倍訂金，總數55萬元。心情跌至谷底，幸好最後買家律師接受解釋，買賣才能順利完成。

當日單位內部一些改動，相信張小姐想不到會影響日後買賣。還原事件，有幾個議題值得我們探討。特別是什麼工程要入則? 如果沒有入則的改建工程，會否影響物業交易?

裝修單位，輕微至加建一個地台可以屬於改建、拆走睡房牆身亦屬於改建、大型至廚廁對調也屬於改建。究竟哪種改動才需向屋宇署申請? 背後有沒有明確區分? 答案是有，但不容易自己區分。

根據《建築物條例》，任何單位改建，除非屬於「豁免工程」、或「小型工程監督制度」下的小型工程，可以按較簡單的方式申請，其他改動及加建也必須得到屋宇署批准才可進行。

梗廚拆牆改開放式廚房，是否違反《建築物條例》，視乎會否影響結構及違反消防安全；例如張小姐個案中，曾經拆走睡房牆身，但如果相關拆牆工程影響內部結構，也有機會違反《條例》，故很難有清晰界線。

怎樣做呢? 業主需委託專業人士按《建築物條例》第14(1)條，向「建築事務監督」申請，包括委託一名認可人士為工程設計圖則，圖則審批時間約60天；之後在正式施工前七天，再入表通知展開工程，並在工程完結後，在認可人士證明結構安全下，向「建築事務監督」提交完工證明書。

但早前提到一些跌入「豁免工程」、或「小型工程監督制度」的工程，則可以豁免入則。例如以室內興建間隔牆為例，如果興建牆身總長度0.1至0.3米、其高度少於3米、厚度少於75毫米，以及滿足負重等要求下，可跌入「小型工程」。這類「小型工程」共分三級。只需委託註冊承建商進行，並在完工後14天向屋宇署遞交證明書。

張小姐面對的問題，是其間隔改動工程在多年前進行，一直未知會屋宇署，結果買家律師對單位內是否存有僭建，提出業權質詢。究竟張小姐馬上向屋宇署補回當初改建工程的文件，以滿足買方律師所要求的文件，這個做法是否可行? 答案是不可行。因為屋宇署不會補發相關文件。

如果業主未搞清楚前，已簽定「臨時買賣合約」，買方律師有權提出業權質詢。業主可委託專業人士出報告，證明該部份只屬「非結構」改動；若專業人士也認為該部份為「結構」改動，則視乎買家是否接受，最嚴重可以踢契。

因為對買家來說，其考慮點還包括會否影響銀行按揭。就算銀行願意為買家批出按揭，亦可能要求買家簽定承諾書，確定一旦收到屋宇署「還原令」時要適時處理，所以這些因素都會構成買家是否選擇踢契。

個案中，代理曾提出買家「買現狀」，所以叫張小姐不用回港、也不用向買方律師提供相關文件；張小姐也指出，業主曾經參觀單位兩次才落訂，理應知道單位內部狀況。我們買樓「買現狀」，究竟是否等於買入「僭建物」呢? 律師謝天良表示，買家「買現狀」是在預計沒有僭建的前提下，買入合規的單位，所以「買現狀」並不等於要買入「僭建物」。

因為「買現狀」不等於買入「僭建物」，若出現上述情況，業內人士建議，可由業主提供一筆還原費用予買家，以繼續交易，當然數額由買賣雙方自行商討。不過要避免雙方有任何爭拗，最理想做法是在簽署「臨時買賣合約」前已釐清相關問題，並在「臨約」中列明單位內有相關「非法建築」。

第三個方法，就是業主嘗試在成交日前把相關地方還原，並向則師申請報告，買家律師樓理應會接受，銀行亦可能會視為良好業權而繼續交易，但由於一般成交期為兩個月，而屋宇署審批需時，時間上應不足以完成審批，必須把物業成交期拉長。

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