掂當！新政一出，深圳樓市火爆！買房拐點到了嗎？

樓市新政三支箭一出，深圳樓市第一個火爆了。不得唔講，仲系深圳嘅打工人比較有米，抓住機會，佢哋系真嘅就上車了。不像隔離嘅廣州，依然仲系觀望嘅多。
據央視財經報道，新政在深圳一推出，樓盤嘅訪客量直接飆升6成以上。過去一周時間裡，深圳新樓成交450套，二手樓成交1165套，環比暴漲231.9%，單周過戶量創造三年來新高。
點解第一個樓市火爆嘅城市系深圳？在我睇來，主要在於兩方面：
一系，深圳嘅經濟基礎好，後生仔對收入嘅預期要遠遠強於其他城市。買樓，終究系要靠實力嘅。顯然，深圳嘅後生仔實力仲系比其他城市強了太多。呢啲年來，好多後生仔都吐槽人工不漲，公司裁員，工作難搵等，但深圳仲系那個深圳，系屬於奮鬥者嘅深圳。來咗深圳嘅後生仔，多半仲系想留在深圳嘅，除非留不落來。
但凡有機會留在深圳，後生仔都仲系要努力一把嘅。畢竟，深圳嘅大廠太多咗，如騰訊，大疆，華為，比亞迪，中興等。呢啲大廠每年社招過去嘅應屆大學生，基本就系深圳購房嘅主力軍。大廠員工收入穩定，對未來預期積極樂觀，深圳買樓只係時間問題。
二系，政策口子落地太快了。國家剛宣布，公積金利率降低至2.75%，有啲城市卻揀生效時間為出年嘅1月份。但深圳有米啊，不缺呢點利息，直接從今年嘅下個月就生效。對深圳嘅大廠來講，誰仲冇個公積金啊？每個月有幾千蚊嘅公積金兜底，月供就沒咁難了。15%嘅低首付，唔到3%嘅低利率，對深圳打工人來講，吸引力仲系好大嘅。
除此之外，深圳也對外地人購買放鬆了限購，只要有一年社保，就能在寶安、鹽田、龍華、龍崗、坪山、光明、大鵬新區等地區，購房了。外地嘅有米人，唔系不想買樓，而系不想買冇價值嘅房屋。但深圳唔同，深圳系一座超一線城市，深圳購房嘅入場券，對外地富豪始終充滿吸引力。而且，深圳對企業購房也打開了口子。
在重重利好之下，深圳樓市就第一個火爆了。從隔離日韓嘅發展路徑來睇，在後房地產時代，要想推動經濟繼續增長，一個繞不過去嘅路徑就系，將大城市進一步做大做強，做成超級城市經濟圈。比如日本，人口1.25億，卻只有東京、大阪兩個超級都市圈。韓國人口5000萬，只有一個首爾超級經濟圈。
人口向超級城市集中，系推動GDP增長真既定性路徑。點解好多專家建議，繼續虹吸農村人口進城？因為佢哋睇到咗，成個東亞經濟模式，都繞不過超級都市圈嘅魔咒。要打破呢個魔咒，超出咗呢啲專家嘅能力，也超出咗呢啲專家嘅眼界。但系，如果參照日韓模式走，咁，深圳噉樣嘅城市，必然對人口形成更大嘅虹吸效應。
值得警惕嘅系，低首付，必然要伴隨着低月供，低利率同埋穩定嘅收入預期。噉就需要，把銀行房貸利率進一步打低，還得穩定樓價，唔可以再跌咗。點解我哋以前要設置3成嘅首付？因為3成系抵押貸款，你蝕掉本金嘅時候，銀行會要求你補繳保證金嘅。否則，你嘅房屋就會被銀行沒收。
噉就系樓價唔可以跌得太狠嘅原因，亦系首付比例唔可以太低嘅原因。可而家，首付降到15%了，亦都系講，基本上，國家系唔會允許樓價繼續大幅下跌咗。它會進入一個橫盤嘅狀態。即大部分二手樓，賣不出去，但價格也跌不落來。而且，呢個二手樓價格嘅蒸發，唔系講過幾日，就漲翻嚟咗，而系大部分二手樓蒸發掉嘅價格，永遠也回不來咗。呢筆財富系永遠地消失了。
參考日本就知道，當剛需房供應過剩，人口下降時，剛需房就沒人接盤了。成個房地產市場已經變了，未來系改善房置換為主導了。買咗一套剛需房嘅，唔會再買第二套剛需房。剛需呢個詞，不再系一個褒義詞了。中國人不缺房屋住，缺嘅系好房屋，好配套，缺嘅系優質公共服務。
為咗做大蛋糕，後生仔口亦會進一步向大城市集中。點解深圳房市火起身咗？因為樓價跟住下跌嘅空間，基本沒咗。去庫存，穩樓價，降首付，降利率，都已經打明牌了：後生仔，趕緊上車吧，再不上車，深圳樓市可能就要逆勢上漲了。因為政府可以出手併購商品房，人為地壓縮供應量。到時，房企有米了，就不想打折了，政府手裡囤了房屋，亦都唔急着出。
全國房地產系供大於求，但在深圳噉樣嘅局部市場，卻可以製造出求大於供嘅市場局面。想買二手樓，時蛋你買，但新樓嘅供應節奏，卻完全掌握在政府手裡。
而家嘅局勢已經非常明朗了，唔要懷疑政府提振樓市嘅決心。一招唔得，上兩招，兩招唔得，上三招，直到拉起身為止。樓市不振，經濟不興，樓市提振起身咗，經濟才能跟住增長起身。
而家，好似又到咗買家/賣家互有啲懵逼嘅時候。
讓子彈再飛一陣間。勸大家坐定定睇准情況正。