Premier achat à deux : ce qu'il faut savoir

Beaucoup de couples envisagent d'acheter un bien immobilier à deux mais peu matérialisent les conséquences juridiques d'une acquisition à deux tout au long de leur vie. Tour d'horizon des bons réflexes : pour un achat à deux, pour un achat heureux, avec Maître Ludovic Froment.


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1- Qui est propriétaire et dans quelles proportions ?

Le couple est propriétaire à deux, on dit que le bien est en indivision.

Le couple doit se mettre d’accord sur les pourcentages de propriété de chacun avant d’acheter le bien. En effet, il n’est pas obligatoire que chacun soit propriétaire de 50% du bien. Toutefois, à défaut d’indication contraire dans l’acte d’acquisition, les partenaires pacsés ou les concubins sont réputés posséder le bien à parts égales.

Les proportions choisies doivent correspondre à la participation financière réelle de chacun (par exemple : 1/4 – 3/4 ; 1/3 – 2/3).

Les quotes-parts ainsi déterminées figurent dans l’acte d’acquisition. Elles sont intangibles. Toute modification nécessite l’intervention d’un notaire .

2- Quelles sont les conséquences de l’achat à deux ?

Le bien immobilier est en indivision.

Les frais d’entretien, d’amélioration et de réparation sont donc répartis en fonction des proportions d'acquisition de chacun.

Les décisions importantes, telle que la vente, supposent nécessairement l’accord des deux membres du couple. En cas de désaccord créant un blocage, les partenaires ou les concubins peuvent avoir recours au juge.

3- Que se passe-t-il en cas de séparation ?

Si le couple se sépare, l’un des partenaires ou concubins peut racheter la part de l’autre. L’indivision cesse alors. L’acquéreur doit pouvoir financer totalement l’achat afin que l’autre ne soit plus solidaire du remboursement du prêt au jour de la séparation.

Si le bien immobilier est vendu, le prix est partagé en fonction des pourcentages de propriété de chacun, tels qu’ils figurent dans l’acte d’achat. Si rien n’avait été prévu, le prix est partagé par moitié.

Que se passe-t-il en cas de décès d’un des partenaires ou concubins ?

a. Le droit à hériter

Le partenaire ou concubin survivant n’hérite pas automatiquement de la part du défunt ; pour y avoir droit, il doit être bénéficiaire d’un testament établi du vivant de celui-ci.

À défaut de testament, le survivant se retrouve en indivision avec les héritiers du défunt. Pour conserver l’intégralité du bien, il devra, en accord avec eux, acheter leurs parts.

b. Le droit d'occupation en cas de décès du partenaire pacsé

À la différence du concubin, le partenaire pacsé survivant bénéficie d’un droit d’usage temporaire d’un an sur le logement. Ce logement doit constituer son habitation principale au moment du décès.

Ce bien doit appartenir soit aux deux partenaires, soit au seul défunt totalement ou partiellement. Cette jouissance est gratuite.

Au-delà de ce délai, le partenaire pacsé doit en principe quitter le logement.

4- Les modalités de la vente

En cas d’achat d’un bien immobilier à deux sans être mariés, il existe différentes solutions pour améliorer la situation du conjoint survivant en cas de décès d’un des deux partenaires : lors de l’achat du bien immobilier, les concubins ou les partenaires pacsés peuvent prévoir certaines clauses dans l’acte d’achat, afin d’améliorer et d’organiser la situation du concubin survivant en cas de décès.

Enfin, les concubins ou partenaires pacsés doivent s’intéresser à la question du testament. En effet, le partenaire pacsé ou le concubin survivant n’a de droits sur la part du défunt que si ce dernier a fait un testament en sa faveur de son vivant.

Sachez également que le partenaire pacsé est exonéré de droits de succession tandis que le concubin est taxé à 60%, après un faible abattement.

Attention toutefois, le legs ne doit jamais porter atteinte aux droits légaux des enfants sur la succession.

Chaque concubin, chaque partenaire pacsé rédigera alors son propre testament sur les conseils de son notaire qui l’enregistrera au « Fichier central des dispositions de dernières volontés ».