만약 토허제 해제 된다면? 바로 사지 말고 일단 기다리세요 (송승현 대표 3부)

'거래 절벽' 속 저변동성 '박스권'에 갇힌 폭풍 전야!
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지금 부동산 시장은 '거래 절벽' 속 저변동성 '박스권'에 갇힌 폭풍 전야와 같습니다. 이 박스권이 안정적인 흐름 관리가 아닌 '병목 현상'일 수 있다는 위기감을 가져야 합니다. 만약 토지거래허가구역(토허제) 제도의 '댐'이 열린다면, 그동안 억눌렸던 수요가 얼마나 쏟아져 나올지 예측하기 어렵습니다.

• 월세 급등의 구조적 배경: 전세에서 월세로 전환하는 수요가 증가하면서 월세 가격의 하방 지지 역할을 하고 있습니다. 신규 단지의 실거주 요건 강화, 임대차 산법의 영향, 그리고 앞으로 신규 물량 부족에 대한 인식들이 월세 선호 현상을 키우고 있습니다.

• 주거 사각지대에 놓인 사람들: 목돈 마련이 어려운 무주택자, 중가 주택 거주자, 그리고 월세 가격 상승에 직접 타격을 받는 1인 가구 및 사회 초년생들이 특히 어려운 상황에 놓여 있습니다. 전세 물량은 수천 단지 중 10개도 안 되는 수준으로 줄어들었으며, 대출 장벽까지 높아지면서 내년 전월세 시장은 더욱 어려워질 수밖에 없습니다.

• 다주택자 규제의 역설: 정부는 다주택자를 집값 상승의 주범으로 보고 규제를 강화했지만, 전세를 활용해 주택을 매입하는 다주택자의 역할은 곧 전세를 공급하는 역할이기도 합니다. 월세 비중이 커진 시장에서 집값이 올라간다는 것은 결국 다주택자가 집값 상승의 주원인이 아닐 수 있음을 시사합니다.

• 토허제 해제 시점의 매수 전략: 현재 실거주를 목적으로 한다면 토허제 제도 안에서 매입을 하는 것이 좋을까요? 아니면 해제 이후에 불가피하게 발생할 단기적인 급등 시점은 지나고 매입해야 할까요?

• 미래 예측과 대응: 앞으로의 부동산 시장은 다음 정부의 정책 방향, 즉 규제 정책이냐 아니면 시장 수능형 정책이냐에 따라 크게 달라질 것입니다. 정책 노이즈가 낀 지금, 실수요자와 무주택자, 그리고 투자자들은 어떤 변화에 주목해야 가장 현명한 결정을 내릴 수 있을까요?

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촬영 일자 : 2025년 11월 13일

00:00 하이라이트
00:25 월세 물건은 많아지는데, 금액은 줄지 않는다?
02:25 주거 사각지대에 놓인 계층
04:16 내년 전월세 시장 전망
05:52 다주택자를 압박하는 이유
07:37 다주택자들에게 진짜 필요한 정책
09:02 규제가 강화되는 상황, 부동산 시장 전망
10:48 투기과열지구·조정대상지역 축소 가능성
12:13 그린벨트 해제, 시장에 미치는 효과는?
13:36 주택 매매를 앞둔 분들께 조언