주택임대차 수선의무, 집주인은 어디까지 수선하여주어야하나?집주인의집수리, 세입자, 민법623조, 임대인의책임,임차인의책임,집주인의책임,세입자의책임

집주인은 세입자가 거주할 수 있도록 어디까지 수리를 해 주어야 할까요?

주택임대차에서 가장 많이 다툼이 발생하고, 질문이 많은 것이 살고 있는 주택이 고장이 났을 때에 누가 어디까지 부담하여야 하는 문제입니다.

오늘은 민법 623조 임대인의 의무,
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.라는 민법 조항과 대법원 판례를 가지고

집주인 즉 임대인의 책임과 세입자 즉 임차인의 책임을 나누어서 생각해보겠습니다.

먼저 임대인의 책임을 살펴보면

임대인은 임차인이 주택을 사용하기에 필요한 상태를 유지해야 하며, 필요한 경우 수리를 해야 합니다. 주택의 주요 부분이나 설비에 문제가 생기면, 기본적으로 임대인이 수리 책임을 져야 합니다.

예를 들어 보일러, 수도배관, 천장, 벽면 등의 부분에 문제가 발생하면 주택 사용이 불편해질 수 있습니다. 이런 경우 임대인은 문제를 해결하고 수리 비용을 부담해야 합니다. 또한, 추가로 제공되는 냉장고, 세탁기, 에어컨, 가스레인지 등의 가전제품 역시 노후나 고장이 발생하면 임대인의 책임입니다.

그러면 임차인의 책임은 어떤 것이 있을까요?


임차인의 책임은 경미한 고장이나 소모품 교체와 같은 작은 문제는 임차인이 스스로 처리해야 합니다. 세입자가 샤워기 헤드나 수도꼭지를 교체하거나 형광등을 교체하는 것과 같은 경우에는 세입자가 책임을 져야 합니다. 또한, 세입자의 관리 소홀로 발생한 고장이나 파손에 대해서도 세입자가 책임을 져야 합니다.

그러나, 이러한 기준은 법과 판례에서 제시하는 일반적인 기준이며, 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용·수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 판단해야 합니다. 따라서 이러한 것들은 특약으로 구체적으로 명시하는 것이 추후에 다툼을 줄이는데 도움이 됩니다.


이번에는 임대인의 책임, 임차인의 책임과 관련해서 대법원 판례를 살펴보도록 하겠습니다.



대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결

임대인은 임차인이 주택을 사용하기에 필요한 상태를 유지해야 하며, 필요한 경우 수리를 해야 합니다. 주택의 주요 부분이나 설비에 문제가 생기면, 기본적으로 임대인이 수리 책임을 져야 합니다. 또한, 임차인의 임대차 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있습니다.


대법원 94다 34692판례

임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용⋅수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용⋅ 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용⋅수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인이 수선의무를 부담한다.

마지막으로 대법원 판례 하나를 더 보겠습니다.

대법원 2011다107405 판결

임대차 목적물의 하자에 대한 임대인의 수선의무의 범위에 관하여 대법원은 “임대차 계약에서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용⋅수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용⋅ 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용⋅수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인이 수선의무를 부담한다”고 판시하였습니다.


이러한 판례들은 임대인과 임차인의 수선 의무에 대한 법적 기준을 명확하게 해주며, 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용·수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참고하여 판단해야 합니다.


그렇다면 판례에서 임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것들이라고 하였는데, 구체적으로 어떤 것이 있는지 생각해보겠습니다.


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