T1021 管理委員會 不等於「區分所有權人會議」

管理委員會 不等於「區分所有權人會議」

現在的人都住在都市叢林，不像以前住的的三合院不用社區管理，但大部分的人現在都住在社區裡，不管是大樓或公寓，整天常聽「管理委員會」、「區分所有權人會議」，它到底是什么意思？我現在就用白話法律分享給大家聽。

很多人都誤認為只要選上社區主委或當上社區管委會的委員，就自以為像部分非洲落伍的國家的總統一樣擁有統管的權力，事實不然。雖然主委是法定的社區最高代表人，但懂法律的人也知道他不事最大權力者。說穿了社區主委或管委會委員，只有「管理、督促協調、與執行「區分所有權人會議」所授予的執行任務而已：通常都是例行的管理一般事物（當然規約有特別規定事項例外），並沒有任何實質的執行公權力，當因協調不成而需要行使任何權力時（如：強制拆除、或處分），都必需交由警政單位或報請主管機關處理。主委或管委會任一委員絕對沒有任何公權力可以親自執行的，這點要知道。

如果把一棟大廈或公寓的社區比作股份有限公司，那麼區分所有權人會議就像是公司的「股東會」，是權力最大的意思決策機關，管理委員會就像是公司的「董事會」，管理委員會主任委員是公司的董事長， 董事長只是對外的一個代表（任何的決策均依照公司法的處分程序做、在管理委員會就要依照規約或區分所有權人所決定事項來處置，都是集體層層決定處理決策的）、不是整個公司都是他的、他一個人就可以決定的事。「意思大家懂了吧」。

所以，為了維護社區秩序及方便管理，需要一個專門的組織去負責社區日常瑣事，由區分所有權人推舉出管理委員會來處理社區事務。管理委員會就是為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
因管理員會需要由區分所有權人來推舉產生，因此就要組成一個區分所有權人會議，應如何推舉成員呢？所以就要召開區分所有權人會議執行推舉任務囉（至於法律規定的推舉是必需要用選票或者是用舉手表決方式？法律沒有硬性規定）。

接下來我們要談「區分所有權人會議」與「管理委員會」的組成之前，我們必須要先了解這二個名詞（也就是公寓大廈管理條例裡面所談的名詞定義）：
「區分所有權人」和「住戶」有什麼不同呢？
一、 「區分所有權人」指的是那些擁有不動產所有權的人，包括專有部分（如個別住宅單位）和共有部分（如樓梯間、走廊等）。
二、 而「住戶」則是更廣義的概念，不僅包括所有權人，也包括那些獲得所有權人授權使用專有部分的人，常見的類型如承租戶。

因為這2個名詞接下來有影響到管理委員會的選舉權跟被選舉權資格：區分所有權人才有選舉權、而被選舉為管理委員會成員的人「只要住戶」就可以、「不需要區分所有權人」。當然這個規定可以由「規約」來制定資格條件。

「區分所有權人會議」的組成我就不多說（公寓大廈管理條例大家再看一下）
區分所有權人會議的基本概念規定
一、 區分所有權人會議可稱社區最高意思機構」，訂定住戶規約與成立管理委員會事宜，都必須經過區分所有權人會議通過。首先區分所有權人會議應推舉召集人一人來召開會議（如果是新社區首次召開，通常由建築物的起造人多半是建商及地主保留戶或客人戶，因為每一位買新屋的客人會在簽定買賣契約書或者預售契約時都已經有預簽了所有權人會議程序的必要文件及同意的規約簽署以便容易方便召開第一次會議，我覺得這個是一個很方便的作為），且會議通知應由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。
二、 而關乎公寓大廈多數人之權益的重大事項的決定，應有「區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意」才算生效。
註：因為此門檻非常地高，往往造成區分所有權會議無法召開完成，後來內政部經過層層研討，後來再修改善管理條例的時候把它改為有一個便宜的會議方式作為叫「假決議」：也就是如果未達此數，則可重新召開。第二次會議門檻為應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區å