買錯隨時坐艇！中山樓市大崩盤！遠郊盤從1.6萬跌到7千，老業主站崗喊救命，港澳客踩坑維權無門，供過於求+房企爆雷，2026買樓慘過渡劫！|中山|房地產|樓市|粵語|新頭條

新的一年，中山樓市有人歡喜有人愁！老業主蝕到喊，港澳客有人撿漏有人踩坑，政策托底難掩板塊分化
我想問下有幾多朋友仔已經在中山置業啦？系投資掟系自住呢？2026年開年嘅中山樓市，真系熱鬧過春節花街，一邊系老業主高位站崗喊到撕心裂肺，一邊系政策紅包派不停吸引剛需入市；港澳客有人用香港廁所價買到中山大房笑到見牙，有人卻踩中坑蝕到棺材本都冇埋！今日就同大家扒透中山樓市嘅真實境況，從板塊漲跌、小區分化到港澳客置業血淚史，講清邊度值得買、邊度絕對要避坑！
先睇整體行情，2026年1月中山新房均價13746元/㎡，環比微跌0.09%，二手房均價8902元/㎡，波動幾乎可以忽略不計，表面睇好似企穩咗，但內里嘅板塊分化簡直系「天堂同地獄」嘅差距。回望2021年嘅高光時刻，全市二手房均價衝到11495元/㎡，熱門板塊搶房搶到要搖號，而家轉頭睇，好多樓盤價格直接腰砍，有人蝕咗成百萬，真系應咗句「當初有多瘋狂，而家就有多淒涼」！
核心城區板塊絕對系中山樓市嘅「定海神針」，尤其是東區同石岐總部，抗跌力強到離譜！東區作為行政商業核心，2026年1月新房均價仲有20242元/㎡，環比仲漲1.62%，系全市唯一顯著上漲嘅板塊。但反觀幾年前高位入手嘅業主，都仲系笑唔出——遠洋城榮域2023年仲掛緊16500元/㎡，而家成交價先至13000多，一套140㎡嘅大四房，兩年蝕咗80萬！石岐總部更加「離譜」，新房均價近2萬/㎡，套均總價超216萬，5個四代宅排隊入市，直接拋棄剛需，二手房卻少有砸盤，成交穩定得嚇人。不過西區同南區就稍遜一籌，西區新房均價14800元/㎡，環比跌0.4%，南區更慘，受高端項目降價促銷影響，新房均價環比大跌15.93%，冰火兩重天嘅戲碼日日都在上演。
臨深臨灣板塊原本系「潛力股」，深中通道開通嘅消息當年炒到沸沸揚揚，話房價要衝3萬，結果而家狠狠打咗臉！火炬開發區整體穩健，二手房均價10726元/㎡微漲0.04%，但內部分化到離譜：靠近軌道站點嘅次新房價格堅挺，方直香山墅呢類高端別墅卻環比跌18.3%，南祥苑、新港花園等老舊小區跌幅超15%，高位入手嘅業主想賣都賣唔出。翠亨新區作為深中通道西登陸點，新房洋房先至1.1萬/㎡，比起2021年雅居樂山海郡近1.5萬嘅高位，跌幅超50%，當年搵曬積蓄上車嘅，而家蝕到阿媽都唔認得！坦洲鎮緊鄰珠海，當年借住珠海外溢需求，房價炒到比部分城區仲高，而家二手房均價7905元/㎡，環比微跌0.09%，窄幅震盪唔見底，想解套難如登天。
鎮域同價格窪地板塊就更唔使講，簡直系「重災區」！沙溪龍頭環環比跌19.99%，5130元/㎡嘅單價，比起2021年6000幾蚊嘅價格，差唔多打八折；大涌鎮供電公司宿舍從5000幾跌到4019元/㎡，跌幅19.3%，老舊小區冇電梯、冇車位，戶型落後，喺新房擠壓下根本冇市場。阜沙鎮5679元/㎡嘅均價成全市最低，神灣、板芙等板塊都系7000元/㎡以下，但仲喺持續下跌，配套不完善嘅價格窪地，最終變成咗「價值陷阱」。不過小欖、古鎮呢類產業強鎮就好穩，二手房均價8000幾蚊，環比波動先0.1%左右，本地製造業人口撐住剛需，成為中山樓市嘅「壓艙石」。
而家中山樓市最矛盾嘅，莫過於港澳客嘅處境——有人撿漏撿到笑，有人踩坑慘過竇娥！早幾年政策吹風，新中山港1小時直達香港中港城，深中通道15分鐘到深圳，仲有購房消費券、推薦港澳客成交最高3%現金獎勵嘅政策，香港樓價10萬/㎡，中山翠亨新區1.1萬/㎡，等於用香港一個廁所嘅錢買一套大房，港澳客紛紛湧入，翠亨新區購房佔比超30%。萬科深業灣中新城嘅公寓幾十萬就有交易，香港年輕上班族入手自住通勤，回報率唔錯，三鄉嘅洋房8078元/㎡，環境靚，港澳長輩買嚟養老，呢批人確實撿到寶。
但更多港澳客系「歡歡喜喜來買房，哭哭啼啼維權忙」！香港王大叔68萬全款買咗三鄉某溫泉別墅，半年就跌到45萬，蝕咗23萬，物業費每平方8蚊，配套三年都系荒地，出市區要搭一個半鍾車。澳門同胞阿基更慘，2019年花240多萬喺坦洲建屋，承建商拖欠工程款導致辦唔到房產證，足足等咗5年，來回澳門同坦洲無數次，先至通過法庭同同鄉會調解拿到證。遠郊文旅盤系重災區，五桂山某盤從1.6萬跌到7000元/㎡，跌幅超50%，蚊螆多過業主，落雨驚滑坡；南朗海邊公寓直接腰斬，賣唔出租唔出，變成「負資產」。仲有中介套路，吹「買樓送兩地牌」，結果房價偷偷加10-20萬，牌又辦唔到；「低首期」陷阱更毒，所謂首付2萬、3萬，其實系高額高息借貸，上車之後先知道被套路，落唔到車仲要背債！
不過都唔好一味悲觀，中山樓市已經有企穩嘅信號，部分小區已經率先止跌！東區順景花園、石岐華盈愛琴灣呢類建成10年以內嘅次新小區，配套成熟，戶型符合需求，價格波動唔夠1%，成交量仲升咗15%，量穩價跌預示底部臨近。翠亨新區嘅中興智慧城因為商業配套先行，7-Eleven、堅蛋運動已開業，喜來登酒店即將落地，港澳客佔比高，價格企穩回升。參與「以舊換新」「購房消費券」活動嘅保利天匯、招商禹洲雲鼎府等項目，藉助政策補貼吸引剛需，成交量環比升20%以上，形成良性循環。加上2025年出台嘅新政，公積金貸款期限延長至退休後5年，利率下調，貸款120萬30年可省5.71萬利息，「新中山人安家」活動有梯度補貼，最高2.5%嘅消費券，政策托底嘅力度越嚟越大。
但要注意，雅居樂、天譽置業等房企相繼爆雷，雅居樂遭清盤呈請，天譽虹悅1925項目交付後園林不符、物業有隱患，二手價從2萬跌到1.35萬/㎡，買樓一定要揀實力強嘅房企，千祈唔好踩中爆雷盤！
真心問一句！而家中山樓市政策大禮包仲系度不停甘發！價格又處於低位，你系想趁低吸納，定系繼續觀望？