Arsa Payı İnşaat Sözleşmeleri Nasıl Sona Erdirilmeli?

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERI NASIL SONA ERER?
ARSA SAHİBİNİN SÖZLEŞMEDEN DÖNMESİ VEYA FESHİ HALLERİ:
1-Yüklenicinin Borçlu Temerrüdüne Düşmesi:
Hukuk sistemimizde yüklenicinin eseri meydana getirmede temerrüde düşmesinin sonuçları oldukça ihtilafa yol açan bir konudur. Yüklenicinin eserin inşasına başlamış olması fakat teslim tarihinden önce eserin tamamlanmamış olması durumunda arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkını kullanmasının her somut olay bakımından menfaat dengesini sağlamayacağı düşüncesiyle sözleşmenin feshine karar verilmesi gerektiği kabul edilmelidir.

Yargıtay, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sözleşmenin feshi yoluna başvurulabilmesi için ayrıca % 90 ve üzeri inşaat tamamlama oranı aramakta ve inşaatta eksik kalan işlerin sözleşmede amaçlanan kullanıma engel oluşturmaması gerektiğinin de altını çizmektedir. Bu şartların gerçekleşmesi durumunda artık sözleşme ileriye etkili olarak sona ermektedir. Sonuç olarak inşaat %90 ve üzeri oranlarda tamamlandığı takdirde, arsa sahibi, sözleşmeden dönerek müteahhide devredilen arsa paylarının iadesini talep edemeyecektir. Sözleşme ancak ileri etkili olarak feshedilebileceği için yüklenici inşaatı tamamladığı orandaki arsa payının kendi adına tescilini tapu iptal tescil davası ile talep edebilecektir.
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2016/3994 E. 2017/1768 K. sayılı kararında “inşaatın geldiği seviye itibariyle sözleşmenin geriye etkili feshinin adalet duygularını zedeleyeceği hallerde Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu'nun 25.01.1984 gün 3/1 sayılı kararı uyarınca feshin ileriye etkili sonuç doğuracağı kabul edilmektedir. Burada feshin geriye ve ileriye etkili olmasının sonuçları üzerinde durulmasında yarar vardır. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farz edilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin; avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa sahibince, yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise yüklenici tarafça bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister. Ancak, gerek Dairemiz, gerekse Hukuk Genel Kurulu Kararlarında, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 ve üzeri orana ulaşmış olması gerekir.” [23. HD. 2016/5026 E. 2017/1923 K.; 23. HD. 2016/6432 E. 2017/1407 K.; 23. HD. 2015/8179 E. 2017/809 K. vd.]
2- TBK m. 473/1 Çerçevesinde Arsa Sahibinin Yüklenicinin Sözleşme Konusu İşi Vadesinde Yetiştiremeyeceğinin Anlaşılması:
“MADDE 473- (1)Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.
Anılan maddeye göre yüklenicinin eseri meydana getirmedeki gecikmelerinden dolayı eserin sözleşmede belirtilen tarihte teslim edilemeyeceği anlaşılıyorsa arsa payı sahibi teslim gününü beklemeksizin sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmektedir. Bunun için aşağıda belirtilen iki şartın gerçekleştirilmesi gerekmektedir:
1-Yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan asli yükümlülüğü olan inşaatın yapımında gecikmesi
2- Yükleniciye işe başlama veyahut devam etmesi hususunda ihtar çekilerek uygun bir süre verilmesi (belirtmek gerekir ki; inşaatın süresinde bitirilmeyeceği açıkça anlaşılıyorsa söz konusu ihtarın gereği bulunmamaktadır.)
3- Arsa Sahi̇bi̇nin Yapının Ayıplı Olmasından Dolayı Sözleşmeden Dönmesi:
“MADDE 475- (1) Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde iş sahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:
1. Eser iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.
...
(3)Eser, iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa iş sahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz”
TBK’nin yukarıda belirtilen maddesine göre arsa sahibi ayıba karşı tekeffüle karşı sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmektir. Ancak sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmesi için;
1- Yüklenici tarafından inşa edilen eser kullanılmayacak da hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacak ölçüde ayıplı bulunmalıdır.
2- Yapılan eserin sökülmesi ya da kaldırılması yükleniciye aşırı zarar vermemelidir.

#katkarşılığıinşaatsözleşmesi #gayrimenkul #avukat #hukuk #arsapayı

Twitter:   / muratezcan  
Instagram:   / avmuratezcan  
Youtube:   / avmurattezcan  
Facebook:   / murat.tezcan.7  
Linkedin:   / muratezcan