[더 보다] 전세의 종말-주거 난민이 온다 / KBS 2026.01.06.

■ "LH청년전세대출 계약 20년 동안 한 건 했어요"

일자리를 찾아 대구에서 서울로 올라온 31살 최민성(가명) 씨.그가 살고 있는 집은 산자락 반지하 전셋집입니다.

전세 보증금만 1억 8백만 원, 그나마 LH 청년 전세대출을 받아 어렵게 구했습니다.

최민성(가명)/전셋집 구하는 청년
금리가 낮은 대신 집을 구하기 어려워서 상태가 그렇게 좋지 않은 집들이 대부분이에요.

몇 달째 이사 갈 집을 찾고 있지만 조건에 맞는 집을 찾기가 어렵기만 합니다.

최민성(가명)/전셋집 구하는 청년
매물 자체가 거의 아예 없거든요. 월세가 한 달에 155만 원. 아니면 전세가 3억 원. 전세보다는 월세가 훨씬 더 많다는 거죠.

최민성(가명)/전셋집 구하는 청년
혹시 LH 전세 임대 주택으로 구할 수 있는 집이 있나요?

최점옥/공인중개사
20년 이상 부동산 했는데 LH 전세 되는 건 딱 한 건 했어요.

전세 자체가 귀해지면서 대출 심사 조건이 있는 전세는 더 찾기 어려워졌습니다.

최점옥/공인중개사
전세 시장이 매물은 주는데 가격은 올라가고. 월세가도 덩달아 올라가거든요.

전세를 구하자니 갈 곳은 없고 월세는 너무 큰 부담입니다.

최민성(가명)/전셋집 구하는 청년
월세나 반전세 같은 경우 적게는 30% 많게는 절반까지도 주거비로 지출해야 하는데, 사회 초년생 입장에서는 급여가 그렇게 높지 않잖아요.

전세가 귀해진 부동산 시장에서 사회 초년생은 가장 먼저 밀려나고 있습니다.

박원갑/KB부동산 수석연구위원
월세화 속도가 너무 빠르다는 거예요. 젊은 계층일수록 주거비 급상승이나 집값이 많이 오른 것에 대한 분노나 상대적 박탈감을 더 절실하게 느끼는 것 같아요.


■ 전세 매물 실종?…"전세 거래 절반이 계약 갱신"

신혼부부 등이 선호하는 서울 서대문구의 3,200여 세대 대단지 아파트. 전세 매물은 4개뿐입니다.

한은주/공인중개사
전세 물량이 없으니까 세입자가 마음에 들지 않아도 결정해야 하는 그런 상황까지 왔고.

이 아파트 단지의 84제곱미터의 전세가는 두 달 만에 1억 8천만 원이나 올랐습니다. 덩달아 계약 갱신도 늘고 있습니다.

기존 세입자들이 굳이 지금 사는 전셋집에서 나가지 않는 겁니다.

최근 석 달 새 이 아파트 단지 전세 거래의 절반은 계약 갱신 사례였습니다.

한은주/공인중개사
갱신 계약뿐만 아니라 연장 계약으로서도 거의 재계약을 하신다고 보시면 되세요.

서울 아파트 월간 평균 전세 가격은 2023년 5월부터 줄곧 오르는 상황.

전세 매물은 1년 전보다 25% 넘게 줄었습니다.

결국, 새로 전세를 구하기가 더 어려워진 겁니다.

박원갑/KB부동산 수석연구위원
유통 매물 자체가 줄다 보니까 작은 이슈만으로도 가격이 급등락하는 그런 구조인 거고.


■ 귀해진 전세…서울 밖으로 밀려나는 실수요자들

경기도 성남에 전셋집을 구한 신혼부부. 곧 출산을 앞두고 있습니다.

두 사람은 직장인 서울 강남까지 왕복 2시간 반이 걸리지만 어쩔 수 없었습니다.

대출을 포함해 마련한 예산은 4억 원. 서울에서 그 돈으로는 원하는 아파트 전셋집을 찾는 건 쉽지 않았습니다.

이지혜(가명)/경기도 아파트 전세 부부
산 정상에 있는 듯한 아파트를 가야 했고 그것도 당연히 30년 정도 된 구축 아파트였고.

하지만, 오피스텔과 빌라 등 비아파트 전세는 꺼려졌습니다.

이지혜(가명)/경기도 아파트 전세 부부
전세 사기 이야기가 많아서 빌라는 선택지에서 지우게 될 수밖에 없더라고요.

결국, 경기도로 눈을 돌린 두 사람. 지난해 초, 59제곱미터의 이 전셋집을 3억 8천만 원에 계약했는데, 1년 도 안 돼 같은 아파트의 전세가는 1억 원 가까이 올랐습니다.

이지혜(가명)/경기도 아파트 전세 부부
1년에 이렇게 1억 원씩 오르는 수준이면 몇억 원씩 더 얹어서 여기 계속 살아야 하는 상황이 돼버리다 보니까


■ 전세에서 월세로 밀려나는 실수요자들

경기도 화성의 한 아파트 단지. 34살 김은정(가명) 씨는 2년여 전 전세로 이 아파트 단지에 신혼집을 차렸습니다. 하지만 최근 이사를 해야 했습니다.

김은정(가명)/경기도 아파트 월세 거주
집주인이 집을 파셨거든요. 매수인이 들어와서 거주한다고 하셔서
계약 갱신 청구권을 쓸 수 없다 보니 어쩔 수 없이 이사를 했어요.

옮긴 곳은 같은 아파트 단지 바로 옆 동, 같은 넓이인데, 달라진 건 월세라는 점입니다.

2년 사이 현재 아파트 전세가가 80% 가까이 올라 월세밖엔 선택지가 없었다고 합니다.

김은정(가명)/경기도 아파트 월세 거주
집 주변에 전셋집도 많이 알아봤었는데 두 배 이렇게 올랐던 것 같아요.
할 수 없이 월세로 들어오게 된 거죠.

전에는 월 20여만원가량의 대출 이자가 전부였지만, 이제는 매달 월세 90만 원을 부담해야 합니다.

김은정(가명)/경기도 아파트 월세 거주
지금 살고 있는 집이 보증금 7천만 원에 월세 90만 원인데
관리비랑 이런 것까지 하면은 120, 130만 원 정도 주거 비용이 나가죠.

늘어난 주거비에 왕복 3시간이 넘는 출퇴근 피로. 가족계획도 자꾸 미뤄집니다.

주거 비용으로 이렇게 많은 돈을 지출하다 보니 종잣돈을 계획한 만큼은 모을 수가 없어서 아이 계획도 훨씬 더 밀릴 것 같아요.

전세난이 서울 인접 지역으로 확대되며 실수요자의 주거비 부담은 갈수록 커지고 있습니다.

박원갑/KB부동산 수석연구위원
주거비가 저렴한 쪽으로 일단은 하향 이동을 하는 거죠. 만약 전셋값이 올라버리면 거기에 그치지 않는단 말이에요. 보증금을 낮추고 결국은 이제 월세로 지불하는 형태.


■ 부동산 규제 여파…"있어도 거래 안되는 전세 쌓여"

지난해 초, 3천여 세대가 입주를 마친 서울 동대문구의 아파트 단지. 최근에는 바로 길 건너 4천 세대가 넘는 대단지 아파트도 입주를 시작했습니다.

김서은/ 공인중개사
(전세) 물건도 좀 풍부했고 또 전세 손님도 자유롭게 전세자금 대출을
다 받을 수 있었으니까. 수요와 공급이 딱 맞아떨어지니까 거래가 활발했지요.

하지만 지난해, 부동산 규제가 잇따라 강화된 이후 시장 분위기는 빠르게 식었습니다.

서울 동대문구의 경우 지난해 초 1,100건이 넘던 아파트 전월세 거래량이 연말에는 3백 건대로 급감했습니다.

아파트 전세 매물 7백여 개가 시장에 나와 있지만, 거래로 이어지지 못하고 있습니다. 이른바 ‘갭투자’를 막기 위해 세입자가 받던 ‘소유권 이전 조건부 전세 대출’을 금지했기 때문입니다.

김서은/ 공인중개사
주인분들은 본인 돈으로 건설사 잔금을 다 납부하고 얼마 후에 전세입자를 구해야 해요. 전세자금 대출이 되는 물건 자체가 적은 거예요. 나와 있는 매물 열에 한두 개도 안 돼요.


■ "입주장 효과도 없다"…대단지 입주에도 전세가 '급등'

20년 만에 대단지 신축 아파트 두 곳이 들어선 서울 잠실 상황은 좀 다를까요? 전세 매물이 크게 늘었지만, 오히려 전세가는 치솟았습니다.

지승종/공인중개사
34평 기준 12~13억 정도에 전세 계약이 됐다가 지금 15~16억에 계약이 된단 말입니다. 심지어는 17억에 계약된 집도 있어요.

대출이 막힌 탓에 잔금 마련이 급한 일부 전세 매물만 거래됐을 뿐입니다.

지승종/공인중개사
현재까지 남아 있는 전세 매물은 조합원 매물. 값도 내리지 않고 오히려 값을 올려서 15억 전후해서 내놓는 상황인데

전세 대신 고가의 월세와 반전세 매물이 간간이 거래되고 있습니다.

김인만/김인만 부동산연구소장
소유권 이전 조건부 대출이 막히다 보니 신축 아파트 입주 물량이 나오는데도 불구하고
세입자가 들어갈 수가 없어요. 대출이 안 나오면 선택지는 월세밖에 없고요.

전세 가격 상승의 여파는 월세 상승으로 이어지고 있습니다. 지난해 11월까지 연간 서울 아파트 월세 상승률은 3.29%, 관련 통계 집계 이래 역대 최고치입니다. 서울 아파트 평균 월세도 150만 원에 육박하고 있습니다.

박원갑/KB부동산 수석연구위원
특히 가수요를 완전히 차단해 버리는 거거든요.
시장에 진입하지 못했던 사람들에게 어떻게 보면 더 문턱을 높이는 구조가 된 거죠.


■ 수도권 아파트 '공급 절벽'…이번에도 주택 공급 속도전?

부동산 시장의 불안이 이어지자, 정부도 공급 대책을 내놨습니다. LH, 즉 공공이 직접 시행에 나서 서울과 수도권에 2030년까지 신규 주택 135만 호를 ‘착공’한다는 계획입니다.

김윤덕/국토교통부 장관(지난해 9월 7일)
(주택용지를) 민간에 매각하지 않고 (LH가) 직접 시행하겠습니다.
공급 물량을 과감하게 늘리고 속도는 빠르게….

실제 주택 공급 상황은 어떨까요? 3기 신도시 사전 청약 선호도 조사에서 1위를 차지한 경기도 하남의 교산 공공주택지구. 계획대로라면, 지난해 말 첫 입주가 시작됐어야 합니다.

하지만, 첫 입주 시점은 빨라야 2029년 정도로, 현재는 오염토 처리 등 사전 작업 단계에 머물러 있습니다. 이주하지 못한 이들도 많습니다.

이동윤/전기자재업체 대표
땅 주인들은 다 웬만큼은 이제 보상 절차가 끝났는데 여기서 임대하시고 (업체 운영 중인) 분들하고 협의가 좀 안 된 거죠.

다른 3기 신도시 사정도 크게 다르지 않습니다. 3기 신도시 후속 지구 4곳과 서울 서리풀 지구 등에서는 사실상 토지 보상도 시작하지 못했습니다.

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