【按揭小百科】港人如用海外收入申請按揭 該如何計算？

近年隨著遙距工作的普及，越來越多港人選擇前往海外發展事業，但仍希望保留在香港的物業投資機會。這些人在申請香港按揭時，銀行會如何計算其海外收入？又有哪些條件需要注意？

當港人在海外工作，收入來源並非來自本地時，銀行一般不會全額計算該收入，而是根據一定的折算比例來評估實際可用收入。大部分銀行的做法是以稅後收入為基礎，再按照當地貨幣匯率打折計算其入息。舉例說，一名港人在英國擔任文員，年收入24,000歐元，稅後約為20,571歐元。當他向香港大型銀行申請按揭時，銀行可能會按照90%的折算比例計算，即約18,514歐元，換算成每月收入乃1,543歐元，此將作為銀行認可的月收入來計算其供款與入息比率。

折算比例因銀行政策及申請人個人財務狀況而有所不同，部分銀行可能較為審慎，採取更低的折算比例，例如六折，以前述個案來說即大約1,028.6歐元。港人持海外收入回港置業時，應先向不同銀行或按揭顧問溝通，以了解適用的計算方式。

除了收入折算外，銀行在審批此類按揭申請時，還會考慮１）收入穩定性、２）供款與入息比率，和３）貨幣與匯率風險。申請人需提供完整的就業證明，包括海外僱主的聘用合約、最近三個月的出糧戶口紀錄及稅單，以證明收入的穩定性。自僱人士或會被要求提供額外文件，如海外報稅紀錄，以評估其還款能力。其次，目前香港銀行要求申請人的供款與入息比率不超過50%，即月供金額不得超過認可收入的一半。若申請人名下已有其他貸款，銀行會將所有貸款支出計算在內，可能影響按揭審批結果。最後，由於海外收入涉及不同貨幣，銀行通常會考慮匯率波動的風險。假如申請者收入來源國家之貨幣兌港元的匯率波動大，銀行有可能會進一步調整其收入的折算比例。

最近我們接觸到一個個案，一位音樂製作人三年前決定到英國發展，但在香港的原公司允許他遙距工作，故他連帶在英國的新工作，現在共有兩份收入，金額分別為英國公司每月稅後約2,800歐元，和香港僱主所給予每月港幣約20,000元。近期香港樓市有回暖跡象，該名客戶有意在港購置物業作投資用途，根據前文的說法，銀行認可的實際收入則是每月約港幣42,800元，最高能夠負擔的每月供款額約21,400元。按此收入水平，客戶剛好具備條件購入一個650萬元的單位（假設七成按、30年還款期及利率3.5厘），每月供款額20,432元。當然，買樓屬於長遠投資，一眾買家亦可跟專業的按揭顧問了解更多，制定更適合自己的投資計劃。