徹底懵喇！珠海最不被看好的郊區，徹底涼涼了？昔日「概念炒作區」房價腰斬，投資者血本無歸，樓市陷入泥潭！萬劫不復！30萬深港客被套死！

崩盤！珠海最不被睇好的郊區，徹底涼涼了？昔日「概念炒作區」樓價腰斬，投資者大出血
最近珠海樓市，成交量明顯回升了，關注房市的人亦系越來越多咗，但唔知有冇發現，珠海有個地方的房屋開始有啲「涼」了！
作為珠海西部高欄港經濟區的重要規劃板塊，平沙新城自2010年啟動建設以來，曾被賦予「現代化濱海新城」的厚望。但系，十餘年過去，呢座新城卻深陷發展停滯、樓價腰斬、配套缺失的泥潭，成為珠海最不被睇好的郊區之一。
在粵港澳大灣區概念席捲珠江西岸的十年間，珠海平沙新城始終籠罩在珠海某種的矛盾中：珠海的規劃文件里反覆強調其"西部中心城區重要節點"的戰略地位，房地產商的宣傳冊上印滿"下一個橫琴"的誘人標語，但現實中的購房者卻用腳投票，讓呢個規劃面積達25平方公里的新城陷入"德不配位"的困境。
平沙新城位於珠海市最西端，與江門台山隔海相望，距離珠海主城區香洲區約60公里。就算鶴港高速二期通車後，其與市區的通勤時間仍長達40分鐘以上，且公共交通極為匱乏——僅有的204路公交全程69.1公里，耗時近兩個鍾，被網友戲稱為「珠海到廣州的距離」。
呢種地理位置上的邊緣化，直接導致平沙難以承接市區人口外溢，反而形成「孤島效應」。就算規劃中提出「港產城融合」，但實際人口導入遠低於預期，片區長期面臨「地多人少」的尷尬。
從珠海市內驅車前往平沙新城，導航顯示的50公里直線距離在現實中需要穿越三個行政區。當車部駛過珠海大橋時，珠江口的海風逐漸被工業區的金屬氣息取代，沿途經過的高欄港集裝箱碼頭與化工園區，構成咗新城無法擺脫的空間敘事。
呢種與主城區斷裂的地理格局，註定了平沙新城難以承接珠海主城的溢出效應。
印象中，某城市規劃專家的團隊曾做過一次測算：以平沙新城為中心畫出的30分鐘通勤圈內，僅有平沙鎮原有的7.8萬常住人口，且8成從事農業或低端製造業。
當珠海主城區樓價突破4萬元大關時，平沙新城試圖以"價格窪地"吸引投資客的策略，在缺乏真實居住需求支撐的市場中顯得尤為荒誕。
交通部2022年的數據顯示，平沙新城每日往返主城區的通勤車部不足2000部次，相當於每平方公里日均人流量唔到80人次。呢種人口流動的凝滯狀態，使得新城規劃中預留的12所學校和3家三甲醫院始終停留在圖紙階段。平沙新城的規劃文本里，"產城融合"系出現頻率最高的詞彙。但現實中的產業布局卻呈現出令人困惑的圖景：珠海劃定的7.8平方公里產業用地中，6成被製造企業占據，呢啲企業多數為高欄港重化工業的配套廠商，其從業者的收入水準根本無力支撐商品房消費。
值得關注嘅系，新城核心區規劃的中央商務區至今未引進任何總部企業。某知名發展商的招商負責人透露，佢哋曾試圖引入跨境電商企業，但呢啲企業考察後都因"距離港口30公里、缺乏專業人才儲備"而放棄。產業空心化帶來的直接後果系：規劃20萬人口的新城，實際常住人口不足3萬，夜間亮燈率長期徘徊在15%以下。
根據早前住建部門的統計顯示，平沙新城已出讓的住宅用地開發強度達到83%，但商業用地開發率僅為11%。噉樣的開發結構導致社區商業嚴重匱乏，某品牌連鎖超市入駐三個月後因日均客流量不足300人被迫撤場，成為產城割裂的典型案例。平沙新城的房地產市場正在經歷殘酷的價值重構。房管部門數據顯示，2020-前年期間，區域二手樓掛牌量增長38成，但成交周期從97天延長至286天。某中介平台統計顯示，超過6成的單位掛牌價已低於2016年開盤價，形成明顯的價格倒掛現象。
平沙樓價的崩盤則系市場信心崩塌的直接體現。
2017年，片區均價約1.1萬元/㎡，憑藉「價格窪地」吸引部分剛需客。但隨着配套停滯，樓價在2021年沖高至1.3萬元/㎡後迅速回落，而家新樓均價跌至1.15萬元/㎡，二手樓掛牌價普遍低於購入價，近90天成交量為零。
背後邏輯清晰：
供需失衡：土拍斷供3年，但存量房去化艱難。前年僅華發匯華灣畔一盤在售，全年網簽55套，客戶以周邊工廠員工為主，缺乏外部投資需求；
價值泡沫破裂：對比航空新城2.5萬元/㎡的樓價，平沙缺乏產業、配套、人口支撐，1萬元/㎡的定價虛高。購房者更願揀斗門白蕉均價1萬元/㎡或主城區二手次新樓；
流動性鎖死：二手市場「有價無市」，業主蝕本掛牌仍無人接盤，部分樓盤因發展商資金鍊斷裂如天譽珠海灣二期直接爛尾，進一步打擊市場信心；
而平沙呢種流動性危機源於多重因素的疊加：銀行評估價體系中對平沙新城的信用降級，使得按揭購房者面臨更高的首付比例；二手交易中暴露出的房屋質量問題，讓"萬元精裝房"淪為貶值的燙手山芋；更致命嘅系，珠海西部通道帶來的交通改善預期被嚴重高估，洪鶴大橋的通車反而加速了人口向東回流。
某金融機構的風控模型顯示，平沙新城房產的抵押價值已跌破土地成本價，呢意味住即便發展商願意蝕本大平賣，市場仍缺乏接盤意願。呢種流動性黑洞正在吞噬最後的市場信心，前年第四季度的新樓去化率跌至9.7%，創下珠海樓市十年最低記錄。
企系平沙新城空曠的十字路口，嗰啲懸掛着"大灣區最後價值窪地"標語的售樓處早已人去樓空。
呢場轟轟烈烈的造城「長跑」運動，可能仲需要繼續長跑下去，當空間生產脫離真實需求，當產業規劃淪為地產開發的附庸，噉樣的平沙新城，很顯然在當下市場下，難以得到各大投資購房者的青睞。
而平沙新城與航空新城同期規劃，但兩者的命運截然唔同。航空新城配套兌現率超85%，樓價突破3萬元/㎡，而平沙新城的配套兌現率不足2成。核心問題在於規劃的嚴重滯後與執行力缺失：其一、交通網絡「斷頭」：雖然鶴港高速二期打通了與市區的快速通道，但新城內部規劃的「六縱八橫」14條市政道路中僅8條通車，公交首末站、軌道交通等基礎設施長期缺位。
其二、商業配套「爛尾」：規劃中的匯華鄰里中心因發展商資金鍊斷裂停工，地塊荒廢為水塘；奧園廣場等商業項目亦進展緩慢，居民日常消費依賴小型士多。
其三、教育醫療「單薄」：儘管引入北師大託管學校，但僅有一所九年制學校，醫療資源更依賴尚未完工的西部醫療中心，城鄉差距顯著。
平沙新城的定位本系「服務高欄港千億級產業群的高端生活區」，但實際發展卻暴露產城脫節的致命傷：產業吸附力弱：高欄港雖聚集BP、殼牌等企業，但以重工業為主，就業人口多屬藍領工人，收入水準難以支撐萬元樓價，且更傾向就近租房而非購房。
旅居概念失效：主打「濱海旅居」的海泉灣度假區客群以短期遊客為主，未能轉化為常住人口，周邊旅遊資源如武林源主題公園亦因運營不善逐漸荒廢。
人口增長停滯：前年平沙常住人口不足8萬，且以本地老齡人口為主，缺乏後生家庭導入，教育、消費需求難以激活配套建設。
當前珠海樓市國企主導，購房者更傾向資金雄厚的發展商，遠郊區域因配套缺失、概念透支，徹底失去市場信心。投資者需警惕「畫餅式規劃」，避免重蹈覆轍。
對此，對於噉樣的平沙新城，大家點睇？