長實玩野，每呎$1,209元投啟德地！擺明想威迫政府！羅家聰

羅家聰

近日有一單新聞，似乎俾市場輕輕帶過，但細心睇一睇，就會感到「細思極恐」。

故事講返9月8日截標之啟德第2A區2、3號住宅官地，可建樓面接近100萬方呎。地皮當時收到6份標書，分別來自長實、恒地、新地、會德豐、南豐，以及由信置、中海外、鷹君及華置合組財團。最後9月中，政府公布由信置等所組成之財團以53.5億元投得，每方呎樓面地價5,392元。故事到這裡都是按套路發展。

然後，日前地政總署不記名公開啟德地皮的出標價，其餘5份標書出價如下：

（一）$40.1億元、每呎樓面地價4,041元
（二）$30.56億元、每呎樓面地價3,080元
（三）$29.768億元、每呎樓面地價3,000元
（四）$28.01億元、每呎樓面地價2,823元
（五）$12億元、每呎樓面地價1,209元

仍記得當時市場對地皮估值由44.7億至59.5億元，每方呎樓面地價介乎4,500至6,000元。換一個講法，除了中標財團外，所有餘下入標財團之出價都低過估值，這還未計最低之出價竟然只得12億元、每呎樓面地價1,209元所帶來的心理震憾，一幅市區住宅地、近地鐵站，竟然出每呎1209元想買入，或許就是人們口中常說的「賤價」吧。

再溫馨提示，以上之5個出價，來自長實、恒地、新地、會德豐、南豐，大部份都是市場公認之大孖沙、龍頭地產商，並且在啟德有發展項目，個別財團更屬啟德區內之「大地主」，他們旗下之項目仍未順利出售，今天卻出這口價「搶地」，其對後市之看法可謂一目了然。

究竟當日這班大地產商出價，是想「執死雞」、「志在參與」、「睇淡後市」、「施壓政府減辣」、「另類抗議」、「分攤風險」、「覺得男童院影響樓價」...。是上述其中一個原因，定「WHY NOT BOTH」，筆者不知道，這一段亦只是純猜測亂講，如有雷同實屬巧合。

補充一下資料，根據賣地章程顯示，中標發展商須興建地下街，以及6項社福設施，涉樓面最少4.19萬方呎，包括嚴重弱智人士宿舍及男童院，面積分別1.49萬及逾1.2萬方呎；餘下4項社福設施，面積約介乎1,327至6,869方呎。