[경매사령관 696강]-" 대항력 총정리 38가지 사례 "[권리분석 1강-대항력총정리]

" 대항력 총정리 38가지 사례 "[권리분석 1강-대항력총정리]
1.무상거주임차인
--무상임차인 각서. 대출 받을 당시 전입된 채무자나 그 외 친인척들이 무상임차인 각서나 임차인의 권리 일체를 주장하지 않겠다는 각서를 작성하여 은행에 제출할 경우, 실제 임대차가 있는 임차인일지라도 낙찰자에 대항력을 주장할 수 없다.​​

2.가족/부부
-부부의 임대차 : 불가능
-가족간의 임대차 : 가능
임대인 임차인 함께 거주 X / 은행거래 (자금 거래 내역은 정확히) / 보증금 (주변시세와 비슷해야 함)

3.수분양자
4.수분양자에게 임대차한 임차인
5.분양대금을 완납하지 못한 수분양자와 체결한 임차인
6.수분양자와 (등기X) 임대차계약후 분양계약이 해제된 경우—대항력 있음
7.점유개정으로 인한 전소유자의 임대차(전 소유자가 임차인인 경우--소유권이전 다음날0시
8.임차권등기명령임차인
9.임차권등기명령 이후 임차인
10.이혼한부부의 대항력--둘중한명이 이혼한 날을 기준으로 임차인의 요건이 바뀜
예) 근저당2000년—임차인 2001년—2002년1월2일 이혼: 2002년1월3일 대항력취득(후순위)
11.제외동포
12.외국인—출입국관리소 확인


외국인 대항력
대항력인정
내국인
주민등록
전입신고
외국인
외국인등록
체류지 변경신고

13.법인의 임대차—회사가 임대차후 개안이 들어오는 경우
-2013년 이전에는 없었음
-2014년 이후부터는 있음(회사가 지정한 사람)
-대항력 취득후 계속해서 직원이 바뀌어서 다른사람이 전입하게되면 다른사람이 전입한 날이 대항력을 취득하지만
그 다른사람이 저당권보다 후순위위로 전입했고 최초의 전입자가 저당권보다 선순위라면 대항력이 없다
14.LH공사—2013년이전이든 이후든 계속 대항력이 있음



2013년 이전
2014년 이후
법인의 대항력
x
0
외국인
0
0

LH공사 직원이 입주하는게 아니고 LH공사가 보증하는 임차인이 들어가는 경우에는 대항력을 갖음
15.대항력포기물건
16.토지와건물의 말소기준권리일자가 다른 경우 임차인의 대항력
17.전세권자로서 전입과 확정일자르 겸비한경우 대항력
18.병합사건에서 임차인의 대항력
19.토지의 임대차
20.법정지상권물건의 임차인
21.유치권자와의 임대차한 임차인의 대항력???

창원지방법원 마산지원 2018. 12. 13. 선고 2018가단101867 판결 건물명도(인도)
따라서, 피고들의 위 주장은 더 나아가 살필 것 없이 이유 없다(피고들은, 피고들이 이 사건 각 부동산을 임차하는 데에 E의 승낙이 있었다는 점을 입증하기 위하여 변론재개신청을 하였으나, 위와 같이 피고들이 주장하는 E의 승낙이 있었다 하더라도 피고들은 임차권으로써 원고에게 대항할 수 없으므로, 피고들의 변론재개신청을 받아들이지 아니한다).

22.무허가/미등기 건물의 임차인--주민등록을 마친 다음날
23.시공사/시행사와 체결된 임차인(임대차의 권원 여부에따라 다름)
24.신탁자와 수탁자와의 임대차 체결(누구와?)
25.상가의 대항력—사업자등록증
26.상가의 경우 채무자의 배우자가 임대차하는 경우---0
27.저당권 이후의 증액된 임차보증금---X 대법원 1990.8.24.선고
28.건축물대장과 등기부등본상의 기재된 호수(101호, 201호)가 다를 경우--대항력을 인정받지 못함.
29.임차인의 주소기재오류--잘못기재된 사실을 알고 주소를 정정하여 수정한 날이후 대항력 발생시점
다가구용 단독주택--지번만 기재하는 것으로 충분
다세대 주택--그 지번 외에 등기부와 집합건축물관리대장상의 동·호수까지 전입신고를 마쳐야만 그 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다
30.세대합가. 임차인이 세대주인 경우, 세대주의 주민등록 전입 질자는 늦지만 다른 세대원의 주민등록이 앞서 전입
--빠른 세대원의 전입일을 기준으로 대항력을 인정
31.등기없는 임대인과의 임대차계약

대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결 배당이의
[1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다.
[2] 갑이 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 을과 주택임대차계약을 체결한 후 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 다음날 을이 매각대금을 완납하고 병 주식회사에 근저당권설정등기를 마쳐준 사안에서, 을이 최고가매수신고인이라는 것 외에는 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료가 없는데도, 갑이 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 을로부터 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득하였다고 본 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례.


32.기존 채권을 임대차보증금으로 전환
임대차계약의 주된 목적이 주택의 사용·수익보다 소액임차인으로 보호받아 기존채권을 회수하려는 데 있는 경우, 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지 여부(소극)
대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결 배당이의
▶기존 채권을 임대차보증금으로 전환--2개판례 비교
대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결 배당이의--기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우, 그 사정만으로 임차인의 주택임대차보호법상의 대항력이 부정되는지 여부(소극)
대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결 건물명도--임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 데 있는 것이 아니고 소액임차인으로 보호받아 기존채권을 회수하려는 데에 있는 경우, 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지 여부(소극)

33.소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 임차받은 임차인—대항력 있음

대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결 임대차보증금
재판요지
소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있고, 이 경우 계약해제로 소유권을 회복한 제3자는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임대인의 지위를 승계한다.


--소유권이전과 저당권이 같은날 : 접수번호순
--임차인과 저당권 같은날 : 저당권이 우선
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