Роман Бевзенко, Дмитрий Дождев "Проблемы регистрации прав на недвижимость" 11 марта 2019, Шанинка

Сегодня понимание юридического смысла регистрации прав на недвижимость все еще не достигнуто. Колебания законодателя и доктрины в этом вопросе затрудняют работу преподавателя.

Ведущие авторы то признают, то отрицают наличие принципа публичной достоверности реестра, порой вкладывая в это понятие разный смысл.

Рассуждения высших судов в п. 38 Постановления 10/22 или в обзорах судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей (утвержденные Президиумом ВС 1 октября 2014 г. и 25 ноября 2015 г., как и Постановление КС от 22 июня 2017 г. не добавляют уверенности в прочтении п. 6 ст. 8.1 ГК.

Компаративистика не добавляет ясности, а еще больше запутывает картину. Многие сочинения по системам регистрации прав на недвижимость вышли из-под пера геодезистов (Йап Зевенберген, Дельфтский технологический университет), политологов (Генри Деккер), международных чиновников и функционеров. Именно под влиянием таких авторов получила распространение классификация регистрационных систем на позитивные и негативные (восходящая еще к публикациям 1960-х годов).

Здесь встают важные вопросы, ждущие своего решения:

Каково положение приобретателя, выполнившего все требования к приобретению права собственности, накануне регистрации?

Имеет ли смысл публичная достоверность реестра в позитивной системе?

Создает ли позитивная система новую серию прав на недвижимость, подменяющую собой права, сложившиеся в соответствии с общими нормами приобретения вещных прав?

Получает ли приобретатель от лица, зарегистрированного в позитивной системе, право на землю или право по записи (и не подменяет ли собой оборот записей оборот прав)?

Допустимо ли оспаривание реестра в позитивной системе?

Сочетается ли позитивная система регистрации прав с книжной давностью?

Влечет ли оспаривание реестра (в негативной системе) поворот добросовестного приобретения от лица, значившегося в реестре?

Имеет ли значение каузальность или абстрактность транзитивного акта в контексте позитивной системы регистрации прав? А негативной?

Какими должны быть требования к внешнему легалитету при негативной системе? И имеет ли смысл возлагать эти требования на органы регистрации или следует привлекать нотариат?

Связаны ли требования к легалитету с абстрактностью или каузальностью транслативного акта в данной правовой системе?