全國撤場潮來襲！有錢人！都交不起物業費了！深圳物業與業主「激戰正酣」，撤場大戲不斷上演，降價談判劍拔弩張！物業公司權力肆意擴張，業主叫苦不迭！

全國撤場潮來襲！深圳物業與業主「激戰正酣」，撤場大戲不斷上演，降價談判劍拔弩張！物業撤場後竟追討188萬欠款，小區「前任」「現任」物業同場鬧劇頻出，物業費究竟降沒降？業主可唔可以迎來勝利曙光？呢場關乎荷包與居住品質的博弈誰將勝出？

在深圳呢座充滿活力與變革的城市裡，一場冇硝煙的「戰爭」正在物業與業主之間悄然打響。系物業無奈撤場，定系業主成功推動物業費降價？呢背後，系經濟形勢的微妙變化，系業主意識的覺醒，更系物業管理行業變革的激烈碰撞。

近日，深圳一則物業糾紛新聞引發廣泛關注：某小區物業撤場後，竟一紙訴狀將業委會告上法庭，追討高達188萬餘元的欠款！呢一事件猶如一粒石子投入平靜的湖面，激起了層層漣漪。而克而瑞物管對全國171個撤換項目的城市分布統計，更系揭示了呢場物業「換防」風暴的廣泛影響——華中、華西等城市成為重災區，深圳近一兩年亦有5個項目物業撤場。

在呢場撤場潮中，每個小區都有着自己的「故事」。華泰錦繡城，物業與業委會對簿公堂，雙方各執一詞，糾紛不斷；桃源居六區，在業委會換屆的關鍵時刻，物業突然撤場，令到業主們猝不及防，小區瞬間陷入混亂；新世界四季山水小區更系上演了一出「前任」與「現任」物業同時入場的荒誕鬧劇。呢啲事件，就好似一塊塊鏡子，映照出物業與業主之間複雜而緊張的關係。

從全國範圍來睇，呢波物業撤場潮來勢洶洶。克而瑞物管數據顯示，舊年全國因各種原因導致的物業撤管面積高達2.63億平方米，其中降價談判破裂成為撤場的主要原因，占比超過61%。在經濟下行周期，大家對生活成本的敏感度大幅提升，物業費成為咗業主們關注的焦點。曾經被忽視的物業服務價值，而家被重新審視，物業與小區的「分手」，正演變成一場多方參與、矛盾激烈的鬧劇。

「物業費從9.9元降到6.9元，我哋每年省下近4000元！」前海潤峯府的業主陳生興奮咁話。在樓市下行的當下，業主們開始知慳識儉，對物業服務的性價比提出咗更高要求。降價談判，成為咗物業與業主之間的一場博弈。

進入今年，多個城市出台新規，為呢場博弈增添了新的變數。對空置房物業費實施打折優惠，對未入伙或未使用的空置房實行階梯式物業費。廣州等城市更系重申物業費指導價政策的執行，惠州、廣州等多個小區物業主動下調物業費。作為全國物業費最高城市之一的深圳，「小區物業費降價」自然引發了全城關注。

深圳的小區停車費有統一指導價250元，而物業費則實行指導價與市場調節價格雙軌並行。今年現行最新指導價顯示，多層住宅最高1.3元/㎡·月，高層住宅最高3.9元/㎡·月。但系，在深圳寸土寸金的居住環境下，每個小區3.9元/㎡·月的物業費好似成咗「標配」，唔少新盤還以「增值服務」為由，疊加「特殊」費用。比如華潤城潤璽，業主需與物業簽署增值服務合同，物企以每月9.9元/㎡·月的收費標準提供服務；剛交付收樓的蛇口招商璽，物業費更系高達13.5元/㎡·月。

今年年初，前海潤峯府小區傳出物業管理費有望從原先的每月9.9元/㎡下調至6.9元/㎡，降幅高達3成。若以110㎡住宅為例，每月物業費可以省330元，一年就能省下3960元。但據潤峯府業主8月中旬透露，降物業費仲未實際落地執行，大家對而家商榷方案都唔啱心水，仍在爭取更合理的價格。

物業企業也面臨着成本持續上漲的「雙面夾擊」。一方面，人力成本不斷攀升，保安、保潔等人員的人工逐年增加；另一方面，小區設施逐漸老化，電梯、水管、路燈等維護費同埋公共能耗費也跟住上漲。物業費如果不漲反降，物企不得不思考點樣生存下去。

在克而瑞的統計中，小區業委會籌備/換屆之時，成為咗物企撤離的窗口期。今年3月，桃源居六區的業主們就經歷了噉樣一場過山車般的心情起伏。小區第四屆業委會換屆選舉投票正式開始，十多年冇業委會的小區終於迎來曙光，業主們投票積極性異常高漲。但系，喜悅仲未持續幾耐，物業公司的一紙公告就好似一粒炸彈，在小區里炸開了鍋——物業公司宣布撤離。更令人愕然嘅系，物業在公告中直接指責政府指導的換屆選舉「程序違法」。

隨之而來嘅系一片混亂景象：六區車庫被物業惡意敞開大門，保安室空無一人，原公交站停車場被封閉。物業公司選擇在兩會期間和業委會換屆選舉的關鍵時刻突然撤場，被業主指責為「故意製造混亂」。呢一事件，暴露出物業與業委會之間深層次的矛盾和利益衝突。

如果講桃源居的物業撤離系出「公開戲」，咁泰華錦繡城的物業撤場則更像一部「懸疑片」。泰華物業在服務小區二十多年後於舊年10月主動撤場。業主們本以為故事到此結束，卻沒諗到半年後迎來咗續集——泰華物業將全體業主告上法庭，追討188.8萬元欠款。

呢場糾紛的根源要追素到2021年。當時小區第五屆業委會與泰華物業續簽合同時，將服務模式由「包幹制」悄然變更為「酬金制」，而大多數業主對此根本不知情。在包幹制下，業主繳納固定物業費，物業公司自負盈虧；而在酬金制下，物業公司只拿固定比例作為酬金，其餘9成的物業費屬於全體業主共有資金，需要業委會嚴格監管。呢種模式的變更，成為咗呢次事件的導火索。

截至今年8月，小區業主與前物業糾紛不斷，有關社區配套服務中心權益歸屬問題爭論不休。在克而瑞物管的統計中，「公共收益追索」成為觸發物業突發撤場的關鍵因素，呢類撤場占其總撤場量的37%。一般系業委會向前物業企業索要公共收益，好像泰華錦繡城呢般物業反過嚟追討欠款的情況確實比較少見。而且數據顯示，向「前任」索賠的周期十分漫長，平均追素期長達12.6年。

業主認為「物業價格與服務品質不符」，亦系觸發紛爭的重要原因之一。「服務唔好，我就不繳費！」呢系好多業主的邏輯。如此一來，就會陷入信任崩塌的惡性循環。物業費沒收上來，物業開始壓縮成本，比如減少一名保潔、少請一名保安、降低保安巡邏頻次，或者放緩維修響應速度。一段時間後，「惡劣」的物業服務又令更多業主不願繳費，形成惡性循環。

比如，蛇口新世界臨海攬山御園9.9元的物業費，就受到咗業主的質疑。同樣，業主與物業之間的糾紛也曾在新世界另一個項目上演。前年，深圳福田區的四季山水花園小區，兩家物業公司共同駐守小區，僵持不下已達一個月之久。該小區一、二期業主對更換物業的態度截然唔同。一期業主因對原物業服務唔滿意，希望通過招投標方式引進新物業；而一啲二期業主則不贊成更換物業，認為現有物業服務到位，還提出關鍵質疑：小區一、二期分屬唔同宗地，一期業委會無權為二期更換物業。事件紛擾至同年年底，以新世界物業的撤場終結了呢場鬧劇。

物業撤場潮背後的原因系多方面的、複雜性的。深圳物業市場的震盪，只係全國物業管理行業變革的一個縮影。而家，業主們正在從被管理的對象，變為真正的決策者。在呢場變革中，物業企業需要重新審視自己的定位和服務模式，提升服務質量，與業主建立良好的信任關係；業主們也需要理性看待物業費問題，在追求降價的同時，確保物業能夠提供優質的服務。只有噉樣，才能打破當前的困局，實現物業與業主的共贏，讓小區成為一個和諧、美好的家園。