KİRACI TAHLİYESİ – KİRACIYI ÇIKARMA DAVA SÜRECİ

GAYRİMENKUL KİRALARI HAKKINDA KANUN UYARINCA TAHLİYE SEBEPLERİ

1) Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye
Uygulamada sıkça rastlanan ve resmi şarta bağlı olmayan Tahliye Taahhüdü sözleşmeleri ile kira sözleşmelerinden gayrimenkulün tahliyesi sağlanmaktadır. Ancak Yargıtay’ın içtihatları göz önüne alındığında taahhüdün geçerliliği için imza tarihinin kira sözleşmesinden sonraki tarihte yapılmış olması gerekliliği aranmaktadır. Usule uygun olarak yapılan tahliye taahhüt sözleşmesine göre tahliye davası sözleşmede belirlenen tarihten itibaren 1 ay içinde açılır.

MALİKİN İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE
Gayrimenkulü satın alan yeni malik, malın alınması ve mülkiyetin kazanılmasından(iktisap) itibaren 1 ay içinde durumu, ihtiyacı, tahliye isteğini bildirmek ve aksi halde tahliye davası açacağını belirtmek kaydıyla malın iktisabından itibaren 6 ay sonra Tahliye davası açabilecektir.

BİLDİRİM YOLUYLA KİRACI TAHLİYE TALEBİ - KİRACI TAHLİYE DAVASI AÇMA SÜRESİ

Kiracının tahliyesi için tek yol kiracı tahliye davası açmak değildir. Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesine göre kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresinin dolmasından en geç 3 ay önce fesih bildiriminde bulunulmalıdır. Kiraya verenin kira sözleşmesini feshedebilmesi ancak bu şartlar gerçekleştiğinde mümkündür.

Buna karşılık kiracı ise fesih bildirimini 1 yıllık kira sözleşmelerinde sözleşmenin uzama süresinden 15 gün önce yapmalıdır. Her iki durumda da kiracı tahliye davası gibi ekstra bir işleme gerek yoktur. Ancak kira sözleşmelerinin daha uzun olduğu durumlarda fesih bildirim süresinin de daha uzun olduğunu vurgulamak gerekir. Buna göre 8 yıllık kira sözleşmelerinde 2 ay, 12 yıllık kira sözleşmelerinde ise 3 aylık bir fesih bildirim süresi vardır.

KİRACI TAHLİYE DAVASI ŞARTLARI - KİRACI TAHLİYE DAVASI NASIL AÇILIR?

Kiracı tahliye davası nasıl açılır? Hemen söylemek gerekir ki kiracı ve kiraya veren arasındaki sözleşme feshinin tek nedeni sözleşme sonu değildir. Bunun dışında kiraya veren ya da kiracıdan kaynaklı olmak üzere iki tür nedenden daha bahsetmek gerekir. Türk Borçlar Kanunu'nda 350. ve 352. maddeleri arası kiracı tahliye davası için gereken şartları belirlemiştir. Bunların başında da kira borcunun ödenmemesi gelmektedir. Kirayı ödemeyen kiracının tahliyesi ne kadar sürer diye merak ediyorsanız hemen şunu söylemek gerekir ki 30 gün içinde kira borcunun ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceğini belirtmeniz ve bu süre için borcun ödenmemesi kiracı tahliye davası için yeterlidir. Bunun dışındaki kiracı tahliye davası şartları ise şu şekilde sıralanabilir;
Kiraya verenin kendisi, eşi ya da alt ve üst soyundan birinin konut ya da iş yeri ihtiyacı doğduğunda kiracı tahliye davası açılabilir.
Kiralanan taşınmazın onarım gibi nedenlerle kullanımı imkansızsa kiracı, sözleşmenin feshi için başvuruda bulunabilir.
Kiralanan taşınmazı kira sözleşmesinin yapılmasının sonrasında satın alan kişinin kendisinin ya da eşi, alt ve üst soyundan birinin ihtiyaç duyması halinde kiracı tahliye davası açmak mümkündür.
Kiracı, tahliye için belli bir tarihi yazılı olarak taahhüt etmişse bu tarihten 1 ay sonra icra takibi yapılabileceği gibi tahliye davası da açılabilir.
1 yıldan daha kısa kira sözleşmelerinde kiracı kira borcunu ödememesi nedeniyle 2 haklı ihtar almışsa kiraya verenin kiracı tahliye davası açma süresi için 1 ay beklemesi yeterlidir.
1 yıl ve daha uzun sözleşmelerde ise 2 haklı ihtara ek olarak tahliye davası açma süresi yoktur. Bunun yerine kira yılının bitmesi beklenmelidir.