Dự thảo xiết tín dụng cho vay Bất động sản liệu có giảm giá?

1. Nội dung chính của đề xuất

Bộ Xây dựng đưa ra 3 nhóm chính sách điều tiết thị trường bất động sản:

Chính sách cho vay mua nhà:

Người mua nhà thứ nhất: không bị hạn chế (vẫn theo quy định tín dụng thông thường).

Người mua nhà thứ hai: chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán.

Người mua nhà thứ ba trở lên: hạn mức vay không quá 30%.

Thành lập và quản lý các trung tâm giao dịch bất động sản:
→ nhằm tăng tính minh bạch, kiểm soát thông tin, tránh tình trạng “thổi giá”, “găm hàng”.

Phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp:
→ khuyến khích doanh nghiệp tập trung vào nhà ở vừa túi tiền, thay vì chỉ làm nhà cao cấp.

💰 2. Lý do đưa ra đề xuất

Hạn chế đầu cơ: Nhiều nhà đầu tư hiện mua nhà thứ 2, 3 chỉ để “lướt sóng”, khiến giá bị đẩy lên cao, vượt xa thu nhập thực tế của người dân.

Giảm rủi ro tín dụng: Việc cho vay quá dễ (tới 70–90% giá trị căn nhà) khiến ngân hàng và người vay cùng chịu rủi ro nếu thị trường đảo chiều.

Ổn định thị trường: Khi nguồn vốn vay bị siết với nhóm đầu cơ, lượng cầu ảo giảm, giúp thị trường dần trở lại cân bằng, giá có thể ổn định hơn.

📉 3. So sánh với thực tế hiện nay

Hiện nay, ngân hàng thường cho vay 70–80% giá trị tài sản đảm bảo, thậm chí có trường hợp 90% nếu chủ đầu tư có chương trình hỗ trợ.

Chính sách đề xuất mới sẽ giảm đáng kể khả năng vay vốn của nhóm mua nhà thứ 2, 3 — tức là giảm đòn bẩy tài chính trong đầu cơ.

🧩 4. Tác động dự kiến

Ngắn hạn: Thị trường có thể chững lại, thanh khoản giảm, đặc biệt ở phân khúc đầu tư – đầu cơ.

Dài hạn: Giúp dòng vốn tín dụng chảy vào nhu cầu ở thật; giá nhà có thể giảm tốc hoặc hạ nhiệt.

Ngân hàng: giảm rủi ro nợ xấu bất động sản.

Doanh nghiệp địa ốc: có thể gặp khó giai đoạn đầu do giảm sức mua đầu cơ, nhưng sẽ hướng tới sản phẩm phù hợp nhu cầu thực.

⚖️ 5. Thách thức khi thực hiện

Cần xác định rõ người mua nhà thứ mấy (vì nhiều người đứng tên người thân để lách quy định).

Cần phối hợp dữ liệu giữa các ngân hàng, cơ quan thuế, và Bộ Xây dựng để kiểm soát chính xác.

Phải đảm bảo không ảnh hưởng đến người dân có nhu cầu thật (ví dụ mua nhà cho con cái, chuyển nơi sinh sống...).