재초환이란 무엇인가? 재건축하고 나면 돈을 내라고!?

안녕하세요. IB토마토 노제욱 기잡니다. 요즘 부동산 시장이 들썩이고 있습니다. 무려 8억원에 육박하는 '재건축 부담금'을 부과받은 단지가 나왔기 때문인데요. 주인공은 바로 한강변 알짜 단지로 꼽히는 용산구 이촌동의 '한강맨션'입니다.

용산구청은 7월 초 한국부동산원으로부터, 한강맨션의 재건축 부담금 예정액을 가구당 평균 '7억7000만원'으로 통보받았는데요. 조합이 당초 예상했던 4억원의 '2배 가까운 금액'이 나오면서 조합원들은 당혹스러움을 감추지 못하는 분위깁니다. 이는 역대 최고 '재건축 부담금'인데요. 앞서 재건축 부담금 예정액이 가장 컸던 성수장미의 '5억원' 보다 무려 2억7000만원이나 더 많은 것입니다.

예상을 크게 벗어나는 부담금에 심지어 "재건축 분양을 그냥 포기하고 난 돈으로 받겠다"는 '현금청산'을 선택한 가구도 이미 5가구나 나왔는데요.

오늘 참쉬운경제에서는 '재건축 부담금'을 발생시키는 '재초환'에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

'재건축 초과이익 환수제'. 말이 너무 길다 보니까 앞글자만 따서 주로 '재초환'이라고 부릅니다. 재초환이란 재건축사업으로 얻는 이익이 가구당 3000만원을 넘을 것으로 예측될 경우, 이익의 10%에서 최대 50%까지 세금으로 환수하는 제돕니다.

정부가 이 제도를 시행하는 가장 큰 목적은 개발 이익을 노리는 '부동산 투기'를 차단하는 데 있습니다. 하지만 과도한 부담금으로 재건축사업 진행을 발목 잡아 주택공급을 지연시킨다는 지적도 제기됩니다.

자, 그럼 재건축 개발 이익을 어떻게 계산할 거냐? 재건축사업을 하기 전후 집값을 비교해야겠죠. 재건축 전의 집값, '추진위원회 승인 단계'부터 재건축 후, 그러니까 준공인가 시점의 집값을 예측해서 비교하게 됩니다.

먼저 '평균 집값 상승분'을 산출한 다음 공사비, 설계감리비, 부대비용, 조합운영비는 빼줍니다. 그리고 재건축이 진행되는 기간 동안 다른 단지들도 다 올랐다. 그러면 집주인들이 억울하겠죠. 그래서 '정상 주택가격 상승분'이라는 것을 계산해서 이것도 빼줍니다. 그렇게 다 빼고 나온 금액이 3000만원을 넘는다. 그러면 쉽게 말해서 정부가 "너네 너무 많이 남겨 먹네"라고 하면서 돈을 내라고 하는 겁니다.

그럼 도대체 얼마를 내라는 거냐? 제도를 살펴보면 재초환은 이익 금액이 높아질수록 내야 하는 세금 비율도 점점 더 높아지는 누진율을 적용하고 있습니다. 만약 이익 금액이 1억1000만원을 초과한다, 그럼 이익의 무려 50%를 내라고 합니다. 부담금이 너무 큰 탓에 나중에 집을 팔아서 부담금을 내려고 하는 집주인들은 매도 시 발생하는 양도소득세까지 내야되기 때문에 부담이 이만저만이 아닐 수밖에 없습니다.

앞서 말씀드린 것처럼 한강맨션 조합의 예상 부담금과 실제 예정 부담금이 크게 차이가 나면서 화제가 되고 있는데요. 한국부동산원은 재건축 부담금 산정의 구체적인 계산 방식은 밝힐 수 없지만, 일부 보도와는 사실이 다른 점이 있다는 입장입니다. 조합은 '실거래가'를 기준으로, 부동산원은 '호가'를 기준으로 부담금을 산출했기에 크게 차이가 난 것으로 알려져 있는데요. 부동산원 관계자는 호가를 기준으로 산출했다는 것은 사실이 아니고, 실거래가를 바탕으로 부담금을 산정했다고 밝혔습니다.

이번 한강맨션의 재건축 부담금은 기존 계획안인 '35층' 재건축을 기준으로 책정됐는데요. 조합은 추후 '68층'으로 설계변경을 한 뒤, 재건축 부담금 산정을 다시 신청할 예정입니다.

그리고 주목해야 할 점이 있는데, 바로 정부가 이 '재초환'을 손볼 계획이라는 것입니다. 원희룡 국토교통부 장관은 앞서 "재초환 관련 적정선을 찾아 8월 발표될 주택공급대책에 포함 시킬 것"이라고 밝혔는데요.

업계에서는 규제 완화 방안으로 초과이익 환수 면제 기준을 '상향 조정'하는 내용이 담길 것으로 보고 있습니다. 현행 3000만원인 면제 기준을 최대 '1억원'으로 올려 부과 대상을 줄이는 방안이 거론되고 있고요.

초과이익 부과 개시일을 기존 추진위원회 설립일에서, 조합설립 인가일로 변경해 가격 변동성을 줄이는 방안과 초과이익 구간별 부과율을 낮추는 방안도 거론되고 있습니다. 또한 1주택 장기보유자에게는 부담금을 감면해주고, 부담금 납부를 미뤄주는 방안도 검토하는 것으로 알려졌습니다.

문제는 관련 규제를 완화하려면 '재건축초과이익 환수에 관한 법'을 개정해야 한다는 점입니다. 그런데 국회가 '여소야대'인 상황에서 야당인 더불어민주당은 기본적으로 규제 완화를 반대하고 있기 때문에, 향후 법 개정이 순조롭게 이뤄질 가능성은 미지수라고 볼 수 있습니다. 향후 정부의 발표와 법 개정 상황을 관심 있게 지켜볼 필요가 있어 보입니다.

이상으로 오늘의 참쉬운경제를 마치겠습니다. IB토마토 노제욱 기자였습니다.
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