부동산 시장 대응전략 | 이경민의 부동산하이킥 (부동산 전문가 강의) - 무주택자 1주택자 대세하락장 서울 강남 아파트 ,지방 부동산 , 재개발 모아타운

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이경민부동산 Investment의 공식 유튜브채널입니다.
이경민의 부동산하이킥 에서는 부동산 실전 투자전략, 부동산 정책에 따른 대응전략 및 시장전망 부동산 관련 세무전략, 아파트 지역분석 및 재개발 재건축 정비사업 분석, 실수요자의 갈아타기 전략 및 무주택자내집마련 플랜 등 부동산 투자 상담 고민 에 대한 전략과 대응방안을 영상에 담아 부동산 고민 상담을 풀어 드리고 있습니다. 부동산 일타강사 이경민 투자 전문가의 강의를 온라인에서 함께 하세요!!


상담문의 02. 6951. 2482
영등포구 당산로 137 세종빌딩 4층

주요내용-

2025년 이후부터 부동산 대세하락장 초입구간으로 본격적 하락시점이 시작될겁니다. 그래서 앞으로 어떻게 시장에 대응해야 할지 고민이 있는 분들에게 말씀드리고자 강의를 준비했습니다. 지금도 전고점까지 회복되고 신고가가 나오는 강남아파트가 하락하지 않을꺼란 생각을 가지고 계신분들이 대부분일겁니다. 15년~ 현시점까지 상승금액이 계속 유지되고 있는 상황입니다. 일부 22년 하락했지만 반등하면서 하락분이 반납되어 실제 강남은 하락하지 않았다고 볼 수 있습니다. 특히 대형평형이 하락해야 하는데 하락하지 않았죠.하락없이 계속 상승만 할 수 있는 시장은 없습니다. 강남의 하락폭이 크지 않았기에 정부도 강남3구 용산의 조정대상지역을 풀어주지 않고 계속 유지했던 겁니다. 앞으로는 강남까지도 하락하는 대세하락장이 올겁니다. 그래서 대부분 현금보유 후 하락시 저가매수. 다른 투자처에 투자하다 하락시 저가매수, 기다리지 않고 지금고점매수, 1주택 상급지 갈아타기 등등 무주택과 1주택자는 본인의 방식으로 하락장을 기다리고 있을겁니다. 다주택자는 매수여력이 되지 않기에 오히려 처분을 계획하고 있습니다. 그런데 안타깝게 모두가 생각하는 방식으로 저가매수는 커녕 매수조차 못 할 가능성이 클겁니다. 집이 없는 수요가 부동산 정책이 뭐가 바뀌고 발표되는지 알길이 없고 1주택자는 관심조차 없기 때문입니다. 그동안 집값 폭락하면 매수하겠다고 생각했던 모든수요는 과거 여러번의 좋은 저가 기회에 기회를 놓쳤습니다. 08년, 12~13년 15~16년, 19년, 22~23년 등등..
투자로 1채정도는 있어야 매수타점을 어느정도 유츄할 수 있습니다. 세금, 정책에 민감하기 때문입니다. 글허기에 소자본으로 소액투자처에 1채 매입후 대세하락장 시기 상급지 아파트를 취득하는 전략을 세워야 합니다. 예컨데 지금 현금 10억으로 마포아파트 투자를 계획하는 분이라면 1채 소액투자로 구입하면 마포아파트 매수 못하는 거 아닐까라는 의문이 생기게 될겁니다. 지금의 미시적관점으로만 시장을 보기때문에 그런 의문이 생기죠. 투자적 입장에서는 전세가율이 중요한 역할을 합니다. 전세가율은 항상 변동하며 가장 낮은 시점이었다면 시간이 지날수록 높아질것이고 또 높아졌다면 다시 변동하면서 낮아집니다. 전세가율이 변동하면 본인의 투자금 또한 변동하게 되어 있습니다. 집값이 상승되면 전세가율은 낮아지며 하락하면 대부분 높아집니다. 임대차3법 이후의 전세거품 및 대외리스크가 오지 않는 한 말이죠. 집값하락으로 전세가율이 높아지면 투자금액은 작아집니다. 서울아파트 기준 상승장에는 평균적으로 50% 수준이 가장낮고 하락시 10%p정도 높아집니다 그럼 소액투자로 투자를 해도 충분히 보고자 했던 아파트 뿐 아니라 상급지 아파트 까지 투가가 가능해집니다. 투트랙 전략을 세울 수 가 있게되죠. 다만 전제조건은 반드시 소액으로만 접근해야 합니다. 궁극적 목적은 서울 강남이 목적이기에. 따라서 소자본으로 지방 아파트 or 서울 정비사업 지정된 빌라 재개발, 모아타운 투자가 가장 이롭습니다. 지금까지의 주기를 보게되면 지방과 서울은 2010년부터 디커플링이 유지되고 있습니다. 앞으로도 또한 그럴것입니다. 유동성은 항상 정체되어 있지 않고 구조적으로 순환하기 때문에 그렇습니다. 저평가라고 인식되어 있는 곳에 자금이 이동되어 재배치 됩니다. 경기침체가 와도 누군가는 투자를 하는 분들이 생기기 나름이죠. 돈은 항상 시기와 무관하게 돌고 돌기 때문에 그렇습니다. 가장 이상적인 안정적 투자처는 서울 정비사업 빌라입니다. 대부분 고정관념으로 빌라는 가치가 없다고 생각하고 상승하지 않는다 생각하는데 그렇지 않습니다. 서울 아파트 공급재원은 재개발 재건축에서 공급이 되며 지방, 타수도권 처럼 택지를 조성할 지역이 아예 없기에 정비사업만이 유일한 공급입니다. 재건축은 대부분 강남3구에 모여있기에 상승을 주도하는 주체로써 부동산 규제를 지속적으로 유지 할 수 밖에 없습니다. 그래서 대부분 재개발로 유입되죠. 따라서 재개발 또한 규제가 들어가기에 공급부족 현상이 계속 이어질 수 밖에 없는 겁니다. 상승주기땐 타지역 수요가 서울로 유입되면서 수요증가 공급부족으로 집값 폭등으로 이어지죠.그래서 장기적으로 보고 접근하는 겁니다. 예컨대 20년차 서울 구축아파트 8억 매물을 3억에 투자하거나 매매 하려고 합니다. 또 누군가는 3억 현금으로 정비사업 2채를 투자합니다. 집값이 저렴하다는 건 재건축 사업성이 없어 프리미엄이 반영이 안되고 감가상각만 반영되어 가격이 저렴하게 형성되죠. 그런데 대부분 본인의 자본금에 맞춰 어쩔수없이 구축을 사는 경우가 많습니다. 10년이 지마 100%가 상승된다면 해당 구축아파트는 16억이 되어 있을겁니다. 상승장에 30평대 서울외곽 신축 고점이 15억을 찍었었습니다. 21년의 신축은 10년 뒤 35년에 똑같이 100% 상승되면 30억이 되어있죠. 그리고 연식은 15년차 아파트로 변해있을겁니다. 그렇다면 지금 소자본으로 투자한 재개발 모아타운 주택이 10년뒤 신축아파트가 된다면 당연히 15년차 30억 아파트보다 가격이 더 많이 상승되어 있을겁니다. 지금의 구축 아파트와 빌라의 가치는 시간이 지나보니 엄청난 격차와 함께 자산양극화를 만들게 됩니다. 미래의 시간을 미리 사는것이죠. 시간에 투자하는 정비사업은 아파트가격이 하락하는 시점이 가장 유리합니다. 누군가가 지금 고점에 매수해서 다시 회복하는 시간까지 시간이 오래 소요될것이며 수익을 내기 위해선 본인의 매수금액보다 더 높아져야 하므로 시간의 기회비용이 크게 발생됩니다. 기회비용은 하락장이 찾아오는 시기에 가장 합리적인 투자처로 투자하는 방법만이 상쇄시킬 수 있는데 그건 정비사업이 유일하다 할 수 있습니다. 따라서 지금은 관점을 바꾸어 시장을 바라보고 거시적 방향을 읽어야 미시적방향에 대응할 수 있고 시장의 변화에 따라 같은 자금이라도 투트랙 전략을 세울 수 있다는걸 알아야합니다. 저가매수 할 수 있는 기회를 얻을 수 있는 분들은 많지 않기에 앞으로 유리할 수 있는 소자본으로 접근할 수 있는 지방 아파트 및 서울 정비사업 투자 1채는 바탕이 되야지만 그나마 기회를 잡게 될 수 있을겁니다.



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