血本無歸！市場上的二房東消失了快70%！二房東江湖：潮起潮落背後的生存密碼！二房東大逃殺！70%血本無歸，剩下來的都在玩命轉型！中國房地產陷入絕望！

市場上的二房東消失了快7成」！二房東江湖：潮起潮落背後的生存密碼！二房東大逃殺！7成大出血，剩落來的都系玩命轉型！
在繁華都市的隱秘角落，街頭巷尾的中介門店宛如城市生活的毛細血管，哩埋無數鮮活故事。創作靈感枯竭時，我常走進呢啲街角小店，聽租賃、買賣中介、資管經理等談天講地。店裡的「吹水三劍客」之一丙哥，曾因房屋空置租不掉、大房東又不肯降價，索性放棄，押金、裝修錢都唔要便回了老家。仲有朋友圈裡頗具規模的二房東，兩三年前坐擁上百套房屋，而家也因生意難做消失不幹了。呢變化俾我始料未及，於系借着假期，我再次開啟對二房東市場的市調。
我通過中介門店的小圈子，聯繫了真如、七寶、虹橋、老靜安等地的二房東。隨着交流的深入，「離開」的消息不斷傳來。普陀真如的一位從業十年以上的專職二房東前輩，通過自己周遭的同行同埋朋友圈裡頭部二房東的現狀，給出咗一個驚人的數據：二房東呢兩年差不多消失了7成。呢個數據不止一位從業十年以上的二房東提及，而且二房東的圈子互通，佢哋對於行業動態瞭如指掌，所以7成呢個占比算中規中矩、偏保守。
呢背後系單位陡增、客源被攤薄後的市占擠壓。真如的二房東「不忘初心」，兩年前手裡有差不多二十套單位，算小規模二房東，今年年初就把手裡單位清退得差不多，回歸了中介行業。虹橋的二房東「HO.」年紀不大，但高峰期運作過一百來套房屋，而家只留了十來套性價比高的房屋，其他要不就與房東談降價，要不就果斷放棄押金。在我聊的幾十位二房東里，以上兩種算最好的結局。最平常不過的就系轉行或者回老家，最差的就系那種上咗失信名單的，拿了租客的租金沒給房東跟住走佬。
咁，呢啲二房東究竟賠進去幾多呢？以一位二房東為例，一套長寧50平房屋，5000元/月拿的房、簽了7年、裝修投入8萬，而家系第3年，3年斷斷續續收益5萬左右，但去掉中介費、裝修費，還倒貼3萬多。他大概有十來套噉樣的房屋，分唔同時間點拿的，遇到2022年拿的房單套最高能賠4 - 5萬，所以30 - 40萬系很容易賠的。即便如此，呢還唔系最差的情況，最差嘅系當年二房東行情火的時候，唔少人通過槓桿進入市場，那真的賠得大出血。
淨返的二房東都唔再系傳統意義上的「二房東」了。呢類二房東往往規模較大，在中環位置手握100 - 200套才叫有一定規模。佢哋往往會搵幾位和自己同規模的或者手裡有一定活動資金想投資賺錢的人，一齊成立一家包租公司，進行規模化運營。
規模化運營帶來咗諸多優勢。如果你有犀利的裝修鏈條，同樣的裝修標準可以便宜15% - 2成；如果你有便宜的渠道，同樣的單位和客源，獲客成本可以再降低5% - 1成；最直接嘅系，有米的話，空置率來到7成都唔慌，仲可以再耗個一年半年。總之，要提高收益活下去、風險平攤死不了。但系呢個時候，你都唔知他還叫唔叫二房東，本質上呢系家公司的運營模式。呢也成為呢兩年那活落來的3成二房東最鍾意走的路。今日我哋睇到的那種批量化精裝單位，但又唔系來自自如、魔方呢類連鎖機構，類似單位背後大概率都系呢種二房東轉型的包租公司。
十年前上海就存在自己的包租公司，但因為二房東呢種船小好掉頭的模式同埋機構化中介的正規運營的兩頭夾擊，生存艱難。而家二房東反而轉型又做回了包租公司賽道，兜兜轉轉又翻嚟咗。而一旦進入規模化運營之後，嗰啲做得比較好的包租公司確實將二房東模式經營到咗極致。
對於機構化的二房東來講，佢哋需要把生意做簡單、再做複雜、再收益。首先，二房東模式被佢哋縮化成簡單模式，越系簡單的模式越系容易讓機構上下一心地理解自己的位置，從而協同高效作業。跟住就系深挖每個部分的「錢」，做複雜。比如前面講的裝修，系唔系能搭建自己的裝修隊，在普陀中環位置的幾家大型二房東包租公司，手上單位200套以上，佢哋有自己固定的4 - 5個裝修團隊、有自己的家電進貨渠道，有自己固定使用的家俬工廠。單位和客源的獲取系硬傷，渠道費省不了，尤其系客源，不過佢哋中的唔少也在試圖用小紅書獲客。跟房東的談判亦系很重要的一環，一套中環的兩房系3500收仲系4000收就決定了賺錢仲系唔賺錢，更重要嘅系跟房東談的「小頭」，比如大的家電壞了包不包，別小睇呢啲細節，一台冷氣換就系兩千、一台雪櫃最便宜也得一千，呢啲小頭都系二房東的大頭。
你以為佢哋系靠單套賺錢的麼？並唔系。單套生意的利益最大化在今日的市場並不現實，只有豪宅租賃才有利益最大化，但風險太大。真正賺錢嘅系跑量，一層樓屋一個月賺幾百，跟住做高運營量，呢類單位客戶相對充實，唔會斷得犀利，就系薄利多銷。總之，能活落來的二房東就系需要費心至此才能談得上生存，噉就系活落來需要付出的代價。
梗系，亦有極個別極小概率活落來的二房東開啟了兩種模式。一種系「龜息」，縮着不動。兩年前你如果帶着單位去問呢啲房東，哪怕跨區域他也躍躍欲試，而家你只要開口跟佢講我呢有幾套唔錯的房屋，他立馬掛電話。對佢哋來講，擴張就系死路一條，不如像烏龜一樣一郁唔郁。另一種系「精算」，一百套房屋自己做維修、自己做保潔、自己開小紅書獲客，跟住還跟大房東談降價。青浦的二房東張哥跟我講，大虹橋兩年前7000元/月的拿樓價格，今年開年佢哋跟房東都談到咗6000元/月，大部分房東都同意的，遇到不降價的房東就斷臂求生。睇上去搭進去咗押金和還未返本的裝修費，但一直搵唔到租客的房屋每日就好似張着嘴的吞金獸，系個無底洞。總之，你能想象到的有關二房東鏈條上的每個小環節，他都能摳出三兩油維持個基本生存，再回頭思考要唔要轉行。
記得舊年有人分享過，四五種二房東做不下去的原因。有2021 - 2022年拿房讓自己騎虎難下的，兩三年租金跌掉的15% - 2成就系二房東明面上跌掉的賬；有激進拿房資金鍊斷裂的，因為過去兩三年系租客明顯減少的時刻，倒唔系真的租客減少，而系租客被分流的犀利，比如保租房、新增租賃單位，市場上租客可以揀的對象一下多咗好多，二房東不受影響唔可能。呢啲原因到今年依然如此，甚至更徹底，但我的想法變了。以上的原因到今年仲系二房東撤離的原因，但更為根本原因應該系整體的租賃環境。
租客租房作為在一個城市最基礎的居住需求，你講減少好多沒太可能，但可能性比較大嘅系，保租房、不賣轉租單位、新增酒店式公寓，呢啲產品都系分流市場上原本的客戶。呢背後系呢個城市居住生態的改變。乜野叫居住生態，單一的買賣唔叫生態，但結合租賃、買賣，再細分下去的各類房企長租公寓、機構中介的租賃產品，買賣賽道里細分的共有產權房、配售型保租房呢啲才能組成生態，但系呢個入邊的齊頭並進才系城市極力想做的更多元的居住生態。呢系未來，亦系決定了二房東呢類浮游個體生存上限的箇中要義。形勢比人強，甘先系我哋今日跟二房東講再見的根本原因。
我經常會無目的但下意識地打開一啲數據，當我睇到今日上海的房租同比三年前下浮1成左右的時候，呢個簡單的數據背後唔系5000塊降到4500塊，而系行業里唔同的賺錢方的排位和體量的一次洗牌。呢亦系今日講市場上任何一個主體最後回歸的原點，本質上行業里任何一條賽道的改變，背後改變的其實並不只係呢個賽道。就好似今日講嘅系二房東的改變，但其實改變的絕唔單止系二房東，而系成個城市居住生態格局的深刻變革。