胡‧說樓市｜銀行又加息，入市記得計好數!｜Yahoo Hong Kong
Автор: 雅虎香港 Yahoo Hong Kong
Загружено: 2023-08-15
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銀行又加息，但看來大家對「加息」兩個字已開始看得開，甚至有點麻木，因為市場成交已相當低迷。樓價「陰乾式」回落，投資者已經絕跡市場，但對用家來說，這是否逆市執平貨時機? 抑或樓價低處未算低? 買家入市前需要為自己做深度評估。
隨著滙豐銀行把最優惠利率(P)上調至5.875厘，以現時P-2.25厘計算按息，實際按息3.625厘。以100萬元貸款額計算，攤分30年還款，每月供款4,561元。每次加息，市場總會輕描淡寫，表示影響不大，因為加幅最多「飲少一餐茶、食少一餐飯」，但實情自2022年以來，最優惠利率累計上調五次，合共調升0.875厘，若對照2022年初，未加息前的實際按息1.5厘，當時月供3,452元，回首一看，每100萬元貸款額，每月多供1,109元。
現時香港平均貸款額485萬元，加息前每月供款16,742元，但加息後卻要22,121元，等於港人平均要供多5,379元，這顯然並非「飲少一餐茶」的價錢，所以準買家入市只會變得更審慎，但同時大部份業主卻又不願意減價下，樓市長期處於買賣兩閒局面。偶有小部份業主面對現實減價，但這些貨源卻是一閃即逝，有準買家可能會以逆向思維考慮應否入市，但有部份地方卻值得細心思考。
純粹從投資角度出發，過去投資者未必太過著眼於租值，是因為資產升值大於一切。他們只需投放少量首期，以「刀仔鋸大樹」形式，幾年後就能醞釀可觀升幅，可賣樓套現獲利，但現在升值空間未必如預期下，投資者較看重租值，衡量扣除雜費後，收租所得能否抵銷供樓利息的開支。需知道隨著息口持續上升，息本比例已逆轉至65%供利息、35%供本金。換句話說，若扣除雜費後，收租所得少於供樓開支的65%，等於投資者要倒貼租客。
不過，就算能夠抵銷相關開支，投資者第二個問題，就是把投放在樓市的首期資金，放在其他投資工具會否來得更吸引，畢竟現在中小型住宅平均租務回報為3厘，物業升值空間不高的前提下，把資金放在定存可收取更高回報，這是必須考慮的地方，投資者也因此絕跡市場。
用家入市考慮的因素卻會多一點，大家也不妨為自己做一些評估。第一，正在參觀的物業是否「心水物業」? 所指的「心水物業」，究竟是在揀無可揀下，你要將價就貨作出的抉擇? 抑或已經在市場睇盤多時，透過消除法鎖定的「心水物業」呢? 如果是前者，這個單位只是你的踏腳石，未必是你長住的心水選擇，但如果你打算長住，則建議在市場上再尋覓放盤；但如果屬於後者，這個單位極可能是你的心頭好，亦應該考慮是否入市。
第二，你是否有能力供樓? 所指的「有能力供樓」，固然要先通過銀行的壓力測試。如果以100萬元貸款額計算，要通過加息兩厘的壓力測試，需要有9,595元入息才可過關。如果以港人平均貸款額485萬元為例，入息要有46,534元才借得起，但這只是第一個考慮。過得到銀行壓測一關，並不代表生活開支一定寬鬆，畢竟每個人的生活要求也不同。當選擇置業後，你的生活會否因供樓而妥協或改變，而這個妥協又是否兩口子的共識? 這些都是要考慮的地方。
第三，你要評估自己會否擔心跌價。對於樓價升跌過於介懷的人，一升一跌也直接影響到生活及心理質素，這代表你未有充足心理準備做業主，但就算你不介懷升跌，也值得對未來的息口作一些評估。因為當息口仍未喘定下，未來仍有機會加息，將直接影響供樓負擔。若參考2005年本港加息周期，最優惠利率累計加3厘作為最壞情景推算，按息可以最高攀升至5.75厘，屆時以平均貸款額485萬元計算，每月供款會上升至28,305元，較未加息前的16,739元，前後增加11,566元，最好要預留一定資金作緩衝。
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