撲街了！一夜暴跌50%！廣州樓市蝕慘！都跌回4萬！鬥了10年，廣鋼逆襲，牛奶廠敗北！房價跌返9年前！年輕人徹底躺平，未來唔再有房奴時代！

都跌回4萬！鬥了10年，廣鋼逆襲，牛奶廠敗北！敗了學位仲系配套
廣州呢座機遇與活力並存的城市樓市版圖中，廣鋼和奶廠宛如兩顆璀璨的雙子星，一西一東，散發着各自獨特的魅力。
近十年來，距地在樓市浪潮中展開了一場激烈卻又無聲的較量，堪稱一部扣人心弦的 「雙城風雲錄」。而故事的開篇，定格在2014年那個風起雲湧的樓市元年。那年，牛奶廠率先發力，一啖氣推出7宗宅地，瞬間吸引20家發展商蜂擁而至；在一番激烈角逐後，招商、龍湖首開、華潤、金地脫穎而出，成功瓜分呢塊 「肥肉」。廣鋼哪肯示弱，立刻甩出11宗宅地，直接將搶地大戰推向白熱化。中海、保利、金融街、金茂等一眾實力發展商紛紛下場，最終幾家成功抱得 「地」 歸 。從那以後，廣鋼和牛奶廠作為廣州樓市的 「新貴」，迅速在市場上打響了名號，樓價漲跌也成咗評判誰系王者誰系青銅的關鍵指標。回顧呢十年，廣鋼和奶廠在多個方面展開過激烈競爭。

在新樓市場初期，兩者關注度都極高。牛奶廠憑藉低密度規劃和天河區域優勢，吸引了唔少改善型購房者；而廣鋼則依靠中心區的地段和較為完善的配套規劃，也收穫了大量粉絲。早期兩者樓價差距不大，都隨着市場整體趨勢穩步上漲。但在2017-2018 年樓市高熱期，牛奶廠樓價漲幅更為明顯，一度突破8萬甚至衝擊10萬+，而廣鋼雖也在漲，但整體價格仍維持在相對親民的區間，最高價普遍在6-7萬左右。進入二手市場，兩者的競爭格局發生咗一啲變化。過去一年，貝殼平台數據顯示，廣鋼二手樓均價為4.18萬/㎡ ，最高價達到4.87萬/㎡；牛奶廠均價則為4.5萬/㎡，最高價更系攀升至5.7萬/㎡。從數據睇，牛奶廠在二手成交價上好似略占上風。但樓價走勢上，廣鋼穩如泰山，波動極小；牛奶廠卻猶如坐過山車，曾經高價而家大量4字頭單位湧現，價格波動幅度超過2成！具體到樓盤來睇，過去一年，廣鋼的中海花灣壹號的樓價走勢穩定得令人安心今年5月，業主李先生順利出售一套90平的三房，成交價為400萬，均價約 4.44萬/㎡。

再睇牛奶廠的招商雍華府，今年3月，一套同樣面積和戶型的房屋成交價格為420萬，均價4.67萬/㎡，乍一睇，好似比中海花灣壹號略勝一籌。但系，其樓價走勢就好似坐過山車。市場高峰期時，同戶型房屋價格一度飆升至 500萬左右，但而家，市場上卻有大量400萬左右的單位掛牌出售，價格波動幅度超過2成。從樓價整體走勢分析，廣鋼的樓價宛如穩如泰山，波動極小，無論市場點樣起伏，它都能保持相對穩定。反觀牛奶廠，樓價走勢猶如坐過山車一般，起伏跌宕，曾經樓價一度突破8萬、9萬甚至10萬+，而家卻湧現出大量4字頭單位，且大多為改善型大戶型。再睇二手成交量，廣鋼近一年呈現強勁上揚趨勢，尤其系今年下半年，10-12月每月成交突破40套，12月更系高達49套。比如中海花灣壹號僅在今年12月就成功成交15套二手樓。

而牛奶廠單月成交量幾乎都系20套以下，11月衝上23套，12月又腰斬至11套左右。
按照常理，睇房量與成交量應該系成正比關係，但我哋從睇房量數據來睇，廣鋼的成交量一路高歌猛進，牛奶廠卻始終毫無起色。呢一現象背後，隱哩埋一個尷尬的事實：雖然睇牛奶廠房屋的人眾多，但大多數人只係處於觀望狀態，真正出手購買的人寥寥無幾。之所會造成噉樣的情況，主要原因有兩點：一系客戶普遍覺得奶廠樓價過高，超出咗自己的預算承受範圍；二系好多客戶睇完二手樓後，被周邊新樓盤的宣傳和優惠所吸引，紛紛轉向購買新樓。從成交周期來睇，廣鋼房屋成交周期在200天上下波動，相對容易出手；牛奶廠大部分單位成交周期超過250天，賣房難度較大。
綜合以上各項指標，廣鋼在二手樓市場的穩定性和流通性上，其實更勝一籌。事實上，牛奶廠和廣鋼在發展過程中都面臨着同樣嚴峻的市場困境，如市場下行壓力持續增大、新樓供應嚴重過剩等問題，猶如兩座沉重的大山，壓在距地的發展道路上。但系，點解廣鋼能夠在二手市場中成功築底回升，實現逆襲，而牛奶廠卻一蹶不振，逐漸陷入市場的困境，比如市場下行，比如新樓擠壓...歷經十年的精心打磨與發展，廣鋼和奶廠都已逐漸成長為成熟的現代化居住區。但系，在配套設施方面，兩者也各有千秋。牛奶廠，作為廣州市區乃至天河區域少有的低密度住宅區，自然環境優美，教育資源優質。但廣鋼在配套上更為出色，它堪稱中心區學區最強的次新品質住區，各項配套設施堪稱無敵，全方位滿足居民的生活需求。交通上，牛奶廠，而家仲未地鐵，居民出行主要依賴公交和自駕，只能盼19號線納入四期規劃並快啲開工修建，以改善而家出行不便的現狀。廣鋼擁有1號線、廣佛線、11號線，未來10號線、22號線後通段也將開通，地鐵網絡十分密集；學校資源上，廣鋼同在800米半徑範圍內布局15所學校，9所已開學，涵蓋省實、華師附小等名校，仲有新校在建，學位覆蓋率達95%。相比之下，牛奶廠僅有靈秀小學 + 奧體東小學，教育資源相對匱乏。而且，優質初中需搖號，保利天瑞新校的建成還分流了3成 生源，呢使得牛奶廠的教育資源優勢更加不明顯。
商業配套方面，廣鋼和奶廠而家都缺乏大型商業綜合體。不過，而家廣鋼已經有花灣天地、喜街同埋廣百廣場等商業項目，並且，2025年廣船綜合體即將開業，呢將進一步提升廣鋼的商業氛圍和消費體驗，為區域發展注入新的活力。而牛奶廠僅有社區底商，規模較小，無法滿足居民多樣化的消費需求。而且，無新增商業用地，主要依賴5公里外的優托邦，呢在一定程度上限制了牛奶廠的商業發展。買樓講究學鐵商，廣鋼完爆奶廠，廣鋼未來系有商業增量的，而奶廠毫無新商業規劃跡象。其實，在房地產市場，地段開發策略對市場表現影響好大，像廣鋼和奶廠就系很好的例子。廣鋼南區未開發地塊占比3成，呢為未來的發展提供了充足的空間。
同時，廣鋼聯動廣船+ 醫藥港開發，規劃人口20萬+。呢種大規模的開發和規劃，將使廣鋼成為一個集居住、商業、產業為一體的綜合性區域。牛奶廠土地開發率已達100%，周邊僅有零散舊改，缺乏大規模的土地開發和產業規劃。而且，無產業外溢支撐，呢使得牛奶廠在未來的發展中缺乏動力。而家的廣鋼，地鐵、學校、公園、商場都有，江邊仲有高檔寫字樓、商業區和豪宅，配套好價格還岩，買樓的人都很鍾意。綜合對比廣鋼和牛奶廠，廣鋼借完善的配套、穩定的樓價走勢、持續的土地供應同埋強大的發展潛力，在與奶廠的長期競爭中，逐漸凸顯出居住各方面的優勢，成為更受購房者青睞的揀。而奶牛廠由於缺乏商業和地鐵配套，價格又相對較高，受眾群體相對較窄，更多局限於揸車出行方便的客戶 。