50명 몰리는 깨끗한 아파트 패찰하고 있다면 진짜 돈 되는 건 이런 물건입니다

#아파트경매 #소액임차인 #당해세 #확정일자 #배당신청

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1. 경매물건 볼 때 제일 먼저 볼 것
유료사이트 화면부터 X → 매각물건명세서 먼저 보기
왜냐하면 유료사이트는 해석본
매각물건명세서는 법원이 공식적으로 정리한 원문이라
이걸 직접 읽을 줄 알아야 진짜 권리분석 실력이 늘어요.

2. 제일 중요한 싸움: 근저당 vs 임차인
말소기준권리(보통 근저당) 날짜 확인
임차인 전입일 + 확정일자 날짜 확인
전입일이 빠르다 = 먼저 들어와 살기 시작
확정일자가 중요 = 배당 순서 결정할 때 이 날짜를 기준으로 봄
근저당 날짜가 전입보다 늦고 / 확정일자보다 빠르면 → 은행이 유리
전입·확정일자보다 둘 다 늦으면 → 임차인이 유리 이번 사례처럼
전입: 2022.12.20
근저당: 2023.02.22
확정일자: 2023.03.10
→ 배당은 은행이 먼저, 임차인은
소액임차인으로 4,800만 원만 배당,
나머지 6,300만 원은 낙찰자가 인수

3. 소액임차인 & 최우선변제금 보는 법
인터넷등기소 → ‘소액임차인 안내’ 클릭
지역(예: 세종시) + 기준 시점 선택
거기 나오는 “보증금 얼마 이하”
“최우선변제 얼마까지”
두 줄만 이해하면 됨.
기준시점은 근저당 설정일 기준
근저당 걸린 날짜에 맞는 표를 봐야 함.
이번 사례 세종시, 근저당 시점 기준으로 보면
보증금 1억 4,500 이하
최우선변제 4,800만 원까지 보호
임차인 보증금 1억 1,100 → 범위 안에 들어서
4,800만 원은 나라가 먼저 보호해주고
나머지 6,300은 낙찰자 인수

4. 그래서 낙찰자는 뭘 해야 하냐?
매각물건명세서에서
임차인 보증금
전입일, 확정일자
배당신청 여부
인수금액(잔액인수 표기)확인
소액임차인 표로 이 사람이 소액임차인인지
최우선변제 얼마까지 받는지 계산
인수해야 할 금액(예: 6,300만 원) 정확히 뽑아서
시세 – 인수금액 – 여유마진 → 내 입찰가를 정하면 됨.

5. 왜 이런 복잡한 물건이 기회인가?
대부분 사람들 반응:
“아, 복잡하다… 패스하고 깨끗한 아파트나 할래”
결과:
깔끔한 아파트 → 30~50명 몰림, 고가낙찰
이런 허들 있는 물건 → 적게 입찰, 싸게 살 기회

결론
권리분석이 복잡한 만큼
쟁은 줄어들고, 수익은 커진다.
그래서 매각물건명세서 + 등기부 + 소액임차인 표
이 3개만 볼 줄 알아도
→ 남들이 피하는 물건에서
→ 조용히 돈 벌 수 있는 구조예요.