弊傢伙！白蝕100萬，降首付、降利率！房奴徹夜難眠！！搶到深圳「日光盤」卻虧掉了首付！深扒54個網紅盤現狀！炒房客痛哭，再也不敢買這裡了！

炒房客痛哭，再亦都唔敢買呢度了！
前兩日國家統計局發布最新70城樓價，深圳一、二手樓實現了5連漲，並且在漲幅上，深圳領先其它一線城市。
數據一經發出，後台就收到咗唔少網友留言：「沒覺得樓價漲了，我哋小區都跌破開盤價3成咗。」「房屋降價幾輪了，至今仲冇賣掉呢。」
我哋聚焦到舊年10月起解除「限售」的次新二手樓，呢其中唔少系深圳人曾經搶着上車的網紅「日光盤」。
但系呢個兩年，深圳業主「跌慘」「蝕麻」的消息，亦都唔斷刷屏。?
但具體邊啲片區、樓盤跌得嚴重？又系唔系有業主賺到咗？
近日我深扒了2020年-2022年，新樓最熱的三年間誕生的54個「日光盤」，追蹤佢哋而家在貝殼搵房APP上的掛牌價/成交價/掛牌套數等數據，儘可能分析距地漲跌的原因。
小總結：1、25個「日光盤」已跌破開盤價；2、郊區跌幅＞核心區跌幅；3、「三無盤」跌最狠，頂豪打新盤賺最多；4、核心區掛盤比例＞郊區。
你曾經關注的項目，系漲系跌？
過半「日光盤」跌破開盤價呢啲片區跌最狠！
先睇大家最關心的價格。從掛牌價睇：54個「日光盤」中，25個盤的掛牌均價低於開盤均價，29個掛牌均價高於開盤均價。??從成交價睇：而家，已有37個樓盤出現咗成交案例。其中，25個盤跌破開盤價，最大跌幅超3成；僅12個樓盤成交均價上漲，最高漲幅超4成。
即：跌破開盤價的占比約67%。如果我哋從區域來睇，就會發現：跌價項目多在外圍區域，漲價的則多在核心區。哪怕系同一個行政區內，核心區的小區，保值效果亦會更好。呢在一定程度上和限價政策有關。就比如：當年光明新盤能備案到均價6萬/㎡，但福田、南山的新盤均價卻唔可以超過13.2萬/㎡，哪怕兩者周邊的二手樓價相差超過3倍。噉就導致當時核心區新盤的泡沫更少，剛需盤的泡沫卻可能更大。
你覺得仲有其他原因嗎？
當年千人搶、而家蝕掉首付！呢啲樓盤犯了啥錯？
再睇具體的案例。1、跌幅超3成代表：中熙瓏灣、保達譽都花園原因：非核心區、「三無」盤、片區供應量大。
位於寶安沙井的中熙瓏灣，最早在2020年時備案入市，均價5.3萬/㎡，推770套、1825批客戶認籌，平均2.3戶家庭搶一層樓。
而家，最近成交價僅約3.4萬/㎡。
呢入邊可能有回遷房影響，但成交價最高的一套亦都4萬/㎡左右、總價366萬。而開盤時，項目最低單價也要4.9萬/㎡。哪怕不計房貸利息，至少也跌沒咗80萬。
龍崗五聯的保達譽都花園在2021年首開入市就「日光」，當時均價約4.25萬/㎡。而而家，成交價已經跌破3萬/㎡了。舊年11月最新一套約88㎡的3房，總價259萬、單價2.95萬/㎡售出，哪怕系按當年最低單價3.89萬/㎡計算，業主也損失超過82萬。呢兩個盤「滑鐵盧」的最緊要原因有兩個：一系，不夠宜居。非區域核心，遠離地鐵，周邊缺乏成熟大型商業，就連學區亦都唔點突出。二系，市場競爭激烈。片區周邊近年入市新盤太多，無論新盤仲系二手樓，競爭激烈，業主只能降價買樓。其他如聯投東方世家花園、恆大成二期、萬樾府等，亦系類似原因。2、大賺百萬代表：深業中城、海德園原因：限價、傳統豪宅區、供應少位於福田香蜜湖的深業中城，先後在2019年、2020年兩次開盤，均價約13.1萬/㎡。首次開盤時，推售192套單位，認籌2794批客戶，創下中籤率僅6.8%的記錄。而家，項目成交均價超過18萬/㎡。上個月，小區一套約192㎡的單位，以總價3300萬成交，但系呢個一戶型當年備案總價在2124-2654萬之間。哪怕系按最高的2654萬、除掉房貸利息，依然有超過280萬的套利空間。福田安托山的海德園，備案均價約12.6萬/㎡，亦系幾次推新、次次「日光」。? ??
而家二手樓均價約15.8萬/㎡。今年2月，項目一套約144㎡的單位，總價2096萬成交。而同戶型當年的備案價在1731-1883萬區間，去掉房貸利息，亦有至少約130-280萬的套利空間。距地價格大漲的首要原因，就系限價大大壓低了新盤價格。其次系位於傳統豪宅區，新增供應少，次新小區議價力強。
類似的仲有深鐵懿府、天健天驕等，但整體來睇，漲價的小區仲系比較少。
值得注意嘅系，宏發萬悅山名庭也意外闖入咗呢個「豪宅專屬」的賽道。不過，貝殼搵房上而家只成交了一套單位，掛牌均價有走低趨勢，所以有可能只係個例。
近100套掛盤，踩踏式賣房！邊啲投資客賭輸了？
最後，我哋也觀察了一下掛盤量、掛盤比例。
總的來睇，核心區的掛盤比例更高。
原因或有三：一系，當年大部分投資客一窩蜂在核心區項目；二系，當前核心區漲價比例較高，部分投資客希望「落袋為安」；三系，核心區樓價高、還貸壓力更大。
具體來睇，掛盤比例最高嘅系：龍華的尚譽紅山里。總套數不過200套左右，僅貝殼搵房一個平台上，就掛牌了29套單位，掛盤比例約14.5%。其中，好多單位系毛坯出售，講明業主完全冇居住的打算。呢個盤知名度其實不算高，但因為在2021年1月底，和萬豐海岸城、深鐵懿府等項目一齊入市，被稱為「7選1」，無形中提高了項目關注度。而不夠熱門，認籌比例唔到1:1.7，也讓項目更容易被買樓人，尤其系投資客搶到。
並且，當時紅山已有均價高達9萬/㎡的龍光玖悅台在前，而尚譽紅山里均價約7.2萬/㎡，戶型小、總價低，被稱為系「紅山今年最低價」。兩大因素疊加，或吸引了部分投資客買入呢個樓盤。但尚譽紅山裡的缺陷也很明顯，緊靠地鐵4號線/6號線，噪音大，交付質量有爭議。
而家，項目成交均價約6.36萬/㎡，按99㎡計算，不算房貸利息，一層樓都跌價超80萬。
其次系潤璽一期。小區總套數約1200套左右，而家就有95套掛牌要賣。呢個項目當年系打新「神盤」，亦系話題度之王，乜野「借名買樓」「假結婚買樓」「經營貸買樓」等等，投資客騷操作非常多。呢也導致了小區而家近百套單位在售的情況。從價格來睇，當年開盤均價約13.1萬/㎡，而家成交均價約14.7萬/㎡。但具體可唔可以賺到很難講。比如2月成交的一套單位，約98㎡，總價1270萬，而同戶型開盤備案價在1184-1371萬區間。
按低樓層來睇，或能有幾十萬的差價，但4年多的房貸利息就有可能過百萬了。
無論點，當年「倒掛5萬/㎡」的講法，亦系不復存在了。同樣掛牌量比較高的，仲有天健悅桂府、中泰印邸等項目。相反，好多郊區剛需盤的掛牌量反而較低。比如興圍華府，當年因為項目在城中村里，備受爭議，但而家一睇，貝殼搵房+樂有家，兩大平台只有1套房在售、3套出租。呢可能得益於當年投資客的「嫌棄」，反而讓自住群體買到咗單位。
你覺得呢啲投資客一窩蜂的樓盤，還會再降價嗎？