樓市寒冬來襲！曾經的樓市扛把子，正被打回原形？救市政策難見成效，產業經濟不振，人口流失加劇，庫存積壓如山，房價持續下行，炒房客不計成本拋售！

曾經的樓市當紅炸子雞，正被打回原形？救市政策難見成效，產業經濟不振，人口流失加劇，庫存積壓如山，樓價持續下行，炒房客不計成本拋售！樓市寒冬來襲！
今日我哋聊一個房地產圈遠近聞名的妖股——廈門！我估計一講呢座城市，大家腦子裡瞬間就出畫面了：陽光、沙灘、仙人掌，仲有一位老船長。在98房改以後的大多數時間裡，廈門的樓價一直都壓過廣州，高居全國第四或第五。呢跟它的經濟體量排名系相當不匹配。廈門能打咁富裕的仗，我哋以前講過無數次了：地方小、供應少、閩南人唔差錢、全球的閩南人精神的耶路撒冷…尤其系在樓市的全面上升期，呢要系樓價要能便宜落來，算見了真鬼了！但系！讓唔少人萬萬沒諗到，當前的廈門樓市早已唔系曾經熟悉的模樣…再大的力，出再大的奇蹟，也攔不住藥勁兒最多管仨月的老毛病——10月份，亦都系下猛藥的第二個月：廈門新建商品住宅總共成交3157套，環比上漲222.14%，同比上漲128.44%；二手住宅成交1975套，環比上漲46.3%，同比上漲41.88%。就呢個去化情況，你講拿猛藥當飯吃都有人信！過咗一個月，藥勁兒好似達到咗半衰期：11月全月，廈門新建商品住宅住宅總共成交了2785套，環比下跌11.8%；但二手住宅成交了2389套，保持着環比上漲21%的態勢。進入12月份以後，廈門新樓、二手樓去化規模再次出現環比下探：12月前三周，廈門一手住宅周成交量分別為274套、263套和381套，僅相當於11月前三周成交量的51.19%；二手住宅的成交量則較新政的前兩個月相比出現不小幅度的提升，12月前三周的成交量分別為982套、653套和576套。總體較11月同期出現咗約29%左右的增幅，但12月周環比卻處在環比下跌態勢入面。克而瑞研究中心數據顯示：11月份，廈門全市商品房均價32340元/㎡，環比下跌5.5%，同比舊年11月份的48615元/㎡，則下跌咗33.5%。儘管11月份除島內的思明區外，其它區域商品住宅成交均價較上月環比均出現咗微漲；常言道「量在價先」，從當前的成交規模來睇，呢種微漲仲可以持續幾耐，實在唔好講…照而家的情況睇，那亦都系新樓藥勁兒管一個月、二手樓藥勁兒管倆月。
你要系知道廈門樓市以前乜野樣，而家呢個情況根本就不敢信。遠的唔講，你那而家的樓價跟舊年年初比，都能嚇死個人—思明區商品房住宅均價，已從舊年年初的88136元/㎡，下調至11月底的54094元/㎡，降幅達38.62%；湖里區商品房住宅均價，已從舊年年初的70852元/㎡，下調至11月底的57338元/㎡，降幅達19.07%。在島外地區，降幅倒系沒咁誇張：海滄、集美、翔安、同安新建商品住宅11月底較年初降幅分別為9.36%、7.33%、11.28%和13.1%…價格仲冇救翻嚟，藥勁兒卻先到咗半衰期，呢畫風不跟人地比，就跟它自己比恐怕都有啲驚悚！就核心區體量與價格表現來講，廈門與深圳同為「小而美」的存在。可而家好似走向了截然唔同的畫風…呢個事兒到底系暫時的，仲系以後就咁滴了？接落來我哋好好扒一扒——首先系城市基本面方面的爭議。過去很長一段時間以來，廈門的樓價與其城市基本面系不太匹配的。儘管廈門系福建省唯一的副省級城市和計劃單列市，但經濟規模、人口規模與財政收支情況在熱門城市中一直排名靠後。其產業結構、產業規模與蘇州、杭州、南京、寧波甚至合肥相比甚至都沒在一個檔次，但樓價卻明顯壓過上述強二線兄弟中的任何一個。
與同樣以高樓價遠近聞名的深圳相比，廈門在呢啲關鍵科目上的差距就更加明顯了！舊年，廈門市的GDP系8066.49億，經濟增速為3.1%。呢個經濟增速，已經與北方某網紅省會城市並列倒數第一。但系，擺在廈門面前，更為深層次的問題則系持續的產業空心化——2000年，三產占比分別為4.2%、52.7%、43.1%；2010年，三產占比分別為1.1%、5成、48.9%；舊年，三產占比分別為0.3%、35.6%、64.1%??。至少在2010年以前，廈門市都保持着一半以上的經濟產值來自工業；但繫到咗舊年，畫風明顯有啲唔啱勁了，工業占比已經下降到1/3強。老鐵們，你哋以為服務業系啥？餐飲、旅店、百貨零售、買部車趴活兒拉遊客？任何一座城市的第三產業，都應該系圍繞第二產業展開的，其核心路徑在於——從事製造業或科技研發的人員取得高薪，再通過佢哋的日常消費擴展到更多服務業部門。
但從廈門的情況來睇，路徑依賴好似有啲不走尋常路…呢顯然系產業空心化的重要表現。咁干最大的問題有兩個：一系服務業長期脫離製造業，容易導致消費與信貸單邊走高；二系本地就業規模與就業待遇很難得到持續的、大幅的提升。第二個問題系樓價持續高位與槓桿率的焦慮。廈門一二手樓價格絕對值，放在全國系僅次於北上深的存在；像廣州、杭州噉樣綜合實力與富庶程度僅次於北上深的城市都要屈居其後。在樓價巔峰時期，廈門市的樓價收入比已經高達40倍左右；到今年上半年末，即便已經下調至23.7倍，依然在全國名列前茅。亦都系講，你兢兢業業搬磚近24年，才能在廈門買上一套各方面水準都普通的商品房。論購房壓力，排在廈門前面的城市只有深圳、三亞、北京和上海。另一方面，廈門的居民槓桿率同樣常年維持在全國前列。截至今年上半年末，廈門市的居民杆杆率為94.5%，排在全國第五位。
上海、寧波、北京、蘇州呢啲經濟基本面明顯比它穩的核心城市，居民槓桿率統統被廈門甩在身後。更加值得注意嘅系，從2020年三季度開始，全國範圍內的居民槓桿率處在相對橫盤的位置，而廈門的居民槓桿率則處在緩慢下行中。種種跡象顯示，大伙兒系真加不動槓桿了…第三個問題，系未來的人口吸引力相對存疑。經濟規模相對較小、疊加高樓價、高槓桿率，很容易對製造業形成一定的「擠出效應」——在今年的中國500強排行榜中，總共有5家廈門企業上榜，分別系：廈門建發集團有限公司、廈門國貿控股集團有限公司、廈門象嶼集團有限公司、安踏體育用品集團有限公司、廈門鎢業股份有限公司五家…倆干房地產的、一個做體育用品的、一家做有色金屬的，只有廈門國貿控股一家與先進製造業關聯較為密切…而廈門的傳統強項——計算機、通信和電子設備製造業，全國最強嘅系深圳，緊隨其後嘅系蘇州和東莞。噉樣的基本面，註定了廈門呢座城市不大可能像其它一啲超大、特大城市噉樣，能大規模地吸引外來人才。統計顯示：從2010年到2020年，廈門人口增量達到163.26萬人，平均每年有超過16萬人口淨流入。2021-2023三個年份，廈門人口增量分別為10萬、2.8萬和1.9萬，增速明顯與之前唔喺一個量級。
至於原因其實亦都唔難理解——在宏觀經濟上行期，廈門上有能力吸引周邊地區的人口，資產價格居高不下也大概率能被不斷睇漲的收入預期所稀釋；一旦增長出現承壓，疊加全國其它核心城市資產價格出現明顯回調，廈門的基本面與資產價格背離的短板就會暴露出嚟。其實仲有第四個問題，與其特殊的地理位置有關，此處就不展開了…未來，究竟還會有幾多來自閩南腹地同埋海外的閩商買家源源不斷地湧入廈門樓市？至少呢一刻，還實在唔好下定論…但有一個事實必須明確：未來決定一城房地產價值的核心邏輯已經悄然發生咗改變。過去數年時間裡，樓市確實出現咗超調，大量熱點城市的資產價格已出現咗明顯低估。接落來，城市間、板塊間的存量競爭必然愈發激烈——產業稟賦與人口流向將成為決定其資產價值的最緊要底牌，甚至系唯二的底牌。未來，真正值錢的房屋一定系與強勢產業綁定，而非與強勢情緒價值、強勢刻板印象綁定的城市。呢度並唔系講某一座情緒價值高於經濟底牌的城市值得商榷；而系全國所有類似情況的城市，資產價格無一例外值得商榷。