碧桂園翻生！給你一個五星級的坑！銷量暴跌97%！碧桂園暴跌背後，三四線樓市有多慘？碧桂園每日燒錢過億，中國樓市哀嚎一片！碧桂園徹底淪為市場棄兒！

講起碧桂園呢間公司，真系令人唏噓到極。諗返起幾年前，佢哋喺三四線城市威風八面，年銷售額郁唔郁就七八千億，個個當佢系地產界嘅明星。點知風水輪流轉，而家嘅碧桂園，唔單止光環盡失，仲搞到一身債，蝕到阿媽都唔認得。嗰種無奈同諷刺，就好似睇緊一套爛尾電視劇，開頭華麗到爆，結局卻系一堆爛攤子，叫人點唔搖頭嘆氣？

前排，碧桂園又上咗熱搜，話佢「重返世界500強」。喺順德區嘅企業家大會上，區委書記陳新文坐喺主席台，兩邊唔系政府官員，而系美的同碧桂園嘅總裁。陳書記仲大大聲話：「碧桂園已重返《財富》世界500強榜單！」佢贊楊老細同二小姐冇「棄船」，系「偉大嘅企業」。哇，聽落好似好威水，但評論區即刻炸開鍋，網民個個都唔買賬，話：「系咪真嘎？蝕成咁都叫偉大？」真系諷刺到爆燈。政府嘅高調表揚，同現實嘅慘況形成鮮明對比，好似一個人着住件靚衫，但入邊已經爛到穿窿，唏噓到不得了。

其實，碧桂園嘅債務問題，早就唔系新聞。舊年年初，佢哋就開始搞境外債務重組，涉及成百幾億美元，折合人仔過千億。呢場重組搞咗成300日，終於得到大部分債權人支持，降債百幾億美元，融資成本降到1%到2.5%，債務期限最長拉到11年半。表面上睇，系俾佢哋喘咗口氣，但背後嘅無奈，邊個知？債權人被迫接受條件，就好似逼住食死貓，唔通真系想睇佢清盤咩？唏噓嘅系，呢啲重組方案，話就話「以時間換空間」，但實際系將問題拖長，等佢哋慢慢還，債權人可能連本金都收唔返幾多。有投資者自嘲，借出去嘅錢，可能得返一成收返，真系殺豬盤式嘅自救，諷刺到無朋友。

講開又講，碧桂園嘅蝕本，簡直系天文數字。舊年佢哋預計蝕185到215億，比前年仲多。計埋前年同舊年，三年總共蝕咗超過2300億！每日燒錢以億計，真系燒到人心痛。點解會蝕成咁？簡單講，就系賣樓少咗，賺嘅錢薄咗，加上手頭上嘅地同樓唔值錢，要計減值蝕本。呢行而家都系咁，七成几上市房企都蝕緊錢，碧桂園只系其中嘅「佼佼者」。無奈嘅系，佢哋曾經風光無限，而家卻要靠保交房同債務重組兩條腿撐住，仲要一邊蝕大錢，一邊話自己「偉大」，真系諷刺到核爆。

賣樓數據更慘，今年頭半年，碧桂園只賣咗167.5億嘅樓，比舊年少咗三成半。賣得少，利潤自然薄，收入同盈利雙雙插水。再加上資產減值，以前高價買嘅地，而家跌到渣都無，賬面上要計蝕本，進一步拉低業績。成個行業好似沉緊船，碧桂園只系其中一艘大船，但船身已經穿咗窿，水不斷湧入。唏噓嘅系，佢哋曾經靠高周轉模式橫掃市場，攞地三日就出設計方案，五個月開盤，七個月資金回正，而家卻因為咁樣催生咗質量問題，搞到業主投訴不斷。有業主笑講：「以前宣傳五星級的家，而家變咗五星級的坑！」無奈入面帶住諷刺，真系叫人哭笑不得。

保交房系碧桂園而家嘅頭等大事，佢哋話上半年交咗7.4萬套房，背後全靠摳錢，優先撥錢俾能回款嘅項目，非必要開支全斬。老細楊惠妍仲急到開會，話三季度必須趕進度。但麻煩嘅系，樓賣唔出，現金流就似血液咁，如果一直賣唔動，就算債務重組緩咗口氣，長期都會無錢落鍋。而家房地產市場仲喺度調整，購房者無信心，銷售回暖唔知要等到幾時。碧桂園想多賣樓，一系等政策出優惠，一系推啲好賣嘅產品，但現實系，佢哋重倉嘅三四線城市，樓價已經腰斬，比如廣東某地項目，2018年開盤價1.2萬每平方米，而家跌到6000都賣唔動。唏噓啊，曾經嘅金礦，而家變咗爛地一塊。

更諷刺嘅系，碧桂園員工規模從巔峰期嘅13萬人，暴跌到得返2.2萬人，即系每日有百幾人離職。有員工自嘲，上午簽完裁員協議，下晝就幫同事收拾工位。農民工更慘，有包工頭爆料，項目停工後，工人連返屋企路費都要唔到，有人被迫爬上塔吊維權。法院數據顯示，舊年碧桂園就新增欠薪案件過萬起，拖欠工錢3.5億。但高管呢？前CEO莫斌2021年年薪1.92億，日薪52萬，比普通員工一世人賺嘅仲多！即便公司爆雷，管理層三年薪酬總和仍超5億，足夠俾1萬名農民工發半年人工。呢種對比，真系無奈到極點，諷刺到入骨。打工仔捱生捱死，高層就袋袋平安，叫人點唔心寒？

債務重組方面，碧桂園推出「現金回購+股權工具+新債置換+實物付息」多元組合，股東楊氏父女帶頭將11.48億美元股東貸款轉股，話展示誠意。統計話，自前年債務重組以來，楊惠妍家族向公司提供約30億港幣現金支持；2021年至今，累計提供折合約106億港紙無息無抵押借款。表面上睇，系有擔當，但唏噓嘅系，呢啲錢同蝕本比，只系杯水車薪。債權人投票贊成，組別二贊成票高達96.03%，組別一都有83.71%，無非系無奈之舉，唔通真系想大出血咩？重組後，新債務工具期限最長11.5年，融資成本大降，每年慳返巨額利息，但系咪真系幫到佢哋翻身？好難講。

展望未來，碧桂園話已經啟動新項目經營策劃，從全力保交房向正常經營過渡。債務期限長，提供財務緩衝空間，但財務出清只系第一步，真正要解決嘅系經營問題。而家，佢哋隨着保交付任務收官，資金壓力預計放緩，可以將資源從「還舊賬」轉向「謀未來」。但諷刺嘅系，成個行業都喺度蝕錢，碧桂園想獨善其身，談何容易？11月15號，另一家房企融創中國嘅境外債重組都獲法院批准，好似大家約好一齊會師，傳遞信號話民營房企通過談判可以存活。但唏噓嘅系，呢條路行得通，但系咪真系有未來？可能只系苟延殘喘。

質量黑洞更系一大笑話。碧桂園為趕工期，用臨電交付、地下室漏水用水泥糊裂縫，甚至讓業主簽草簽協議就算交房，實際連門窗都未裝。前年收到超2萬起投訴，系行業平均水準三倍。高周轉模式嘅惡果，而家逐一浮現：安徽某項目牆體水泥一捏就碎，武漢精裝房地板裂縫能塞進硬幣。有離職工程師透露，混凝土未乾透就上荷載，唔出事先奇。呢種模式仲導致人才斷層，速成高管被清洗，項目陷入無人會管樓嘅荒誕局面。無奈啊，為咗速度，犧牲質量，最終自食其果。

轉型方面，碧桂園壓住建築機器人和代建業務，但現實骨感。號稱投入4000台機器人，實際施工面積只占總量0.4%；代建業務簽約800萬平方米，但新簽量暴跌到行業第十。機器人部門從6000人裁到得返100人，連維護設備嘅工程師都走咗。有工人調侃：「而家工地機器人比農民工還少，聽講都在倉庫生鏽！」諷刺到爆，曾經嘅高科技夢想，而家變咗笑話。

政策上，政府定調「三不碰」：不兜底房企、不鬆綁限購、不重啟棚改。資金監管更狠，地方政府要求碧桂園將9成資金鎖進監管賬戶，導致佢哋想降價賣樓回血都唔得。某二線城市項目想打五折，直接被住建局叫停。資本遊戲破滅，楊國強家族通過永續債等財技，偽裝負債率，實際暗藏2000億表外負債。巔峰期套現超百億，而家要債權人承擔代價。成個行業到期債務超7000億，銷售額同比暴跌28%。有投資人哀嘆：「以前覺得房地產系印鈔機，而家先知系碎鈔機。」唏噓無奈，呢個時代嘅縮影。

碧桂園雖然暫時 "執翻條命"，但前面嘅路仲好長好難。重組只系第一步，要真正 "重生"，仲要解決經營問題，修復現金流。
而家房地產市場仲喺調整期，購房者信心低落，碧桂園要想多賣房，一系等政策放寬，一系多推剛需小戶型。但系，經過呢輪風波，又有幾多人敢再買碧桂園嘅樓？
呢個曾經嘅地產巨頭，從風光無限到債務纏身，再到 "重生"，呢出戲，真系令人唏噓不已。
碧桂園嘅故事，何嘗唔系中國房地產行業嘅縮影？當野蠻生長遇上寒冬，當高負債遇上銷售下滑，又有幾多房企能夠全身而退？
所以，你同我講碧桂園「翻生」？我只會苦笑。佢只不過系喺一場更大嘅風暴入邊，暫時搵到塊浮木。而呢塊浮木，幾時會沉，冇人知。唯一可以肯定嘅系，呢場戲，仲有好長好長。