S3EP5 買房避雷針：律師揭露房屋交易的法律陷阱 來賓：吳志南律師

買房是人生大事，但很多人可能都忽略了法律糾紛和合約陷阱的潛在風險。今天這一集，我們邀請到了吳志南律師，來跟大家聊聊買房過程中，最常見也最容易踩到的法律地雷，幫助大家買得安心、住得放心！



以下是吳志南律師在本集節目中分享的重點：




• 不動產買賣糾紛類型眾多，其中最常見的法律糾紛是房屋瑕疵，尤其是「漏水」，通常在交屋後才被發現，佔了約七八成的案件。其他瑕疵還包括壁癌、輻射屋、海沙屋，甚至房屋倒塌等問題。


• 針對房屋瑕疵，依據《民法》第354條規定，賣家在買賣合意前，必須「現況告知」房屋使用狀況。即使是不小心，只要是應該注意而未注意，賣家仍需負擔「瑕疵擔保責任」。


• 買方在發現瑕疵後，依據《民法》第359條、第360條、第364條，可以主張「解約、減價或請求損害賠償」。在實務上，減價是最常見的處理方式。


• 瑕疵擔保責任的請求期限為買方「知悉後六個月內」主張，最長可達「五年」，若情況嚴重甚至可以拉長。法律不保護讓自己權利睡著的人。


• 房仲提供的「漏水保固」與《民法》的「瑕疵擔保責任」是不同概念。漏水保固是房仲為提升客戶服務提供的額外服務，而瑕疵擔保則是賣方本身應承擔的責任。通常房仲會直接承擔漏水保固的費用，除非是買方惡意破壞。


• 在瑕疵擔保責任的訴訟中，買方需要舉證瑕疵在「買賣或交付之前」就已存在，這點非常困難，通常需要委託專業鑑定機構（如土木技師工會、裝修工會）來查明原因。


• 針對「海沙屋」問題，實務上多數判決傾向「減價」而非解約，因為法院通常認為其不影響主結構安全，除非腐蝕嚴重到結構傾斜或在交屋時就發生問題。海沙屋減價幅度約為10%到20%，而凶宅折價可能達到一半以上。


• 在簽署房屋買賣合約時，務必小心「放棄綠離子（海沙屋）檢測權利」的條款，強烈建議買方「絕不放棄」這項權利。若簽署了此類條款，可以依《消保法》主張其為「顯失公平的定型化契約條款」而無效，但最好在簽約前諮詢專業人士。


• 針對預售屋糾紛，最常見的是建商與地主合建時的「稅金分配問題」，建商的營業稅常由地主承擔，若合約未明確載明稅務分擔，易生爭議。此外，公共設施和電梯瑕疵，以及建商延遲交屋等問題也屢見不鮮。


• 不論是中古屋或預售屋，在交屋前一定要找專業「驗屋師」進行驗屋。因為肉眼難以看出許多潛在問題，驗屋是買家主張權利的最後機會，錯過之後通常就變成售後服務或保固問題，籌碼將會落在建商或賣方手上。


• 如果真的不幸遇到糾紛，建議買方務必「保全證據」（人證、物證、鑑定報告）。尋求法律協助時，可透過法務部律師查詢系統、律師公會或司法機關提供的「免費法律諮詢」服務，初步了解自身權益與下一步應如何處理。






買房是人生重大投資，面對複雜的房產交易，我們必須警惕其中的法律陷阱。提早了解風險，並在關鍵時刻尋求專業協助、堅守自己的權利，才能有效保障自己的權益，避免未來陷入漫長且耗費心神的法律訴訟之中。

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