慘死一大片！東莞回到8年前！跌破開盤價，4萬炒房客一夜暴負，全被套牢！屋價腰斬，市場一片暗淡，東莞止跌難望！

東莞唔掂當！二手樓跌破開盤價，新樓全線下跌！炒房客欲哭無淚。
而家的樓市，對業主的傷害到底有多深？
用十個字形容：難！很難！異常艱難！
根據東莞住建局數據顯示：上半年東莞新樓住宅網簽成交量同比縮水近4成；二手樓同比縮水3成。
截至而家，東莞在售同埋潛在供應住宅項目約208個，其中在售盤124個，價格區間1.0-6.1萬元/平，樓市大分化演變愈加明顯。
想當初，搶破頭也要得到的房屋，而家拼了命也想賣掉，但系卻點也賣不出，更重要嘅系，樓價卻還在一日天下跌，就咁被耗着傷害着......
突然之間，猛然發現，所在小區的樓價已經跌破了開盤價，就好比股票跌破發行價一樣，簡直太殘暴了！
同樣地，新樓最近又雙叒叕狂跌咗一波。
在上一輪樓市牛市中（2018-2020年間），東莞樓市如火如荼，各大樓盤紛紛湧現，吸引了大量購房者爭相入市，好多人甚至為咗搶到房，不惜加大槓桿擴大風險。
但系，隨着市場的變化，唔少當初的「網紅盤」，而家的二手樓價格已經跌破了開盤價，讓唔少業主感到無比心酸。
確實，而家的市場環境已然發生咗翻天覆地的變化。
最近兩個月來，東莞的樓價又遭遇了一波全面大跳水，降幅較大的樓盤集中在松山湖片區、臨深片區、水鄉片區和東部產業園片區。
好多熱門樓盤的成交價均低於開盤價，甚至有的樓盤跌幅之大，幾乎將首付款都跌沒咗。
例如裕大知府，憑藉其緊鄰東城的地理優勢，2020年開盤價高達2.8萬/平方米，當時引來咗一片瘋搶。
但系，而家的二手成交價僅約2.1萬/平方米，相比於當時的開盤價下跌超過咗25%。
呢意味住，如果你當初購買咗最小的93平戶型，到而家就蝕沒咗60多萬，幾乎把首付款都蝕沒咗。
可以講，呢一批高點附近上車的業主，幾乎全部都被套牢在山頂上咗。
類似的仲有寮步的萬科金域東方，當初開盤價為3萬/平方米，而家的二手成交價僅為2.5萬/平方米，比開盤價低了5000元/平方米。
要知道，呢但系當年開盤300套秒光的網紅盤呀，幾多人在當時由於冇買到而拍腫大腿的呀。
相比於上面兩位，大嶺山的松湖碧桂園天鑽好似顯得「體面一點」，瘋狂的2018年開盤價為2.1萬/平方米，現而家的成交價僅為2萬/平方米，可以講系從邊度開盤漲上去的，都全部跌翻嚟咗。
從東莞的六大片區來睇，而家只有主城四區的價格相對穩定，並且有一定的增長。其中最大的贏家系萬科皇馬酈宮，當年開盤價約為3.2萬/平方米，而家二手成交價約為4萬/平方米，漲幅達24.42%。
其次系萬科首鑄翡翠東望，開盤價為3.1萬/平方米，而家漲到咗約3.5萬/平方米，漲幅為15.75%。
由此睇得到，作為中心城區，主城四區的樓價相對穩定，受樓價下調的影響較小，呢啲區域的業主可以稍微安心一啲。
隨着樓市的深度調整，東莞的樓價也逐漸回歸居住屬性所具備的價值上。
從上面所舉例的一啲樓盤來睇，樓價好似已經跌回了2018年左右的水準了。
但系，事實上，東莞大部分的二手樓價已經跌回了2017年的水準。

新盤開啟激烈價格戰，全面返到1字頭時代？
二手樓的行情如此下跌，咁，新樓可唔可以守得住一二呢？
很顯然，仲系讓大家失望了！
無論剛需改善仲系豪宅，新樓都系進行着慘烈的做爛市，價格大戰硝煙瀰漫。
先睇城區，最近唔少新盤又進行咗一波降價，幅度基本在2000-4000元/平，像石碣、高埗、石龍已經跌到咗1字頭，但仲未任何止跌的跡象。
石碣得情最好的時候賣到咗3萬+，但隨着行情的下跌，前段時間仲有2字頭，而家全部1萬+了，系城區各項目中最低的存在。
高埗而家唯一在售新盤天鵝堡，現樓尾盤還在出貨入邊，部分已經交付，1.6萬的價格，大家覺得性價比點樣？
南城不溜作為城區的價格高地，呢度如果一旦失守，那局面就不一樣了，就會引發連鎖反應。
事實也證明了確實如此！
隨着供應量不降反增，南城各盤為咗搶占市場，多個樓盤互相打起價格戰，如匯一城某改善盤，從5萬左右跌到3.8萬，而家再降4000元/平，跌到3.4萬了。
相比於南城，東城在呢個周期中好似要穩上唔少，而家在售新盤共有4個，包括瑧山境、瑧山匯、綠城桂語旗峰同埋旗峰潤府。
呢幾個新盤無論系在板塊地段上，仲系在資源配套上；無論系產品力，仲系市場的認可度上，均屬於唔可多得的靚貨，所以在價格上仲系比較堅挺。
但系，東城在下半年仲有天驕國際、高田城南、海德項目等相繼入市，估計到時候亦會上演一波價格大戰。
而莞城和萬江的新盤方面，價格上仲系有所下跌，基本上都系3萬+的價格，相比此前4萬多的價格，仲系回調了唔少。
至於東莞其它片區的情況，除咗真正意義上的松山湖以外，其它各區的新樓價格都表現可以講系冇最差，只有更差。
特別系松山湖片區的大嶺山、茶山和黃江新盤，基本已經正式進入1字頭時代，2萬+的光景將一去不復返。
而真正的松山湖現有三個新盤在售，包括青雲境、潤府、松樾，都系實力品牌房企的豪宅盤，均價在4.2萬/平以上，仲系相當穩健，算得上系保住咗呢張名片的名聲吧。
濱海片區在售新盤共23個，但僅3個新盤的價格在3萬以上的，其它的基本上都進行2-6000元/平的降幅，呢啲項目即將跌破2萬，往1萬+的區間上不斷試探。
作為片區供應最多的虎門，此前3-4萬/平的項目唔喺少數，而家賣3萬以上僅1個，其餘逼近1字頭，做爛市已經進入咗白日化的程度。
東莞臨深片區方面，而家唔少項目從4萬+跌到2字頭，而家最高再降5、6000元/平，堂堂臨深熱門板塊遍地1萬+了，實在系慘不忍睹。
水鄉片區各鎮街無疑系東莞樓價低洼，降價不斷刷新底線，要跌破1萬了。
麻涌此前各盤樓價大都系2萬+，如瓏遠項目開盤都要2.5萬+了，而家也跌咗1萬左右，南山府與寮步南山悅府一樣，加速大平賣回流資金，最低時直接干到1.1萬左右。
在各片區入邊，最慘的還屬東部片區，各鎮街樓價比水鄉片區還低，可以講系剛需的天堂，1字頭樓盤時蛋挑，甚至已經干到咗9字頭。
恍惚之間，感覺一夜返到咗解放前。
隨着樓市調整的繼續進行，東莞樓市的新樓、二手樓價格體系也在重塑入面。呢對於買家來講，無疑系一個極大的利好。
而而家，市場上出現咗更多性價比高的揀，購房者可以在二手樓和新盤之間進行更加靈活的揀。
面對市場的激烈競爭，新盤要麼提高性價比，要麼提升產品和配套競爭力，以吸引購房者；而二手樓市場也將不斷調整價格，市場上將會出現更幾高性價比的單位。
購房者在揀時，將能獲得更多的揀和更大的議價空間。
對此，你點睇？