渣都没！虧光首付、割肉出逃，廣州最慘樓塊，朱村業主心態接崩了：房價跌忍了！但一個商業都沒有？炒房客有來無回！

廣州樓價連續下跌已有三年，冇購房者系贏家，但輸得最慘的，莫過於增城區朱村板塊的投資客。
大家能想象：一個規劃居住30萬人，周邊十幾個小區的地方，居然連一個像樣的商場、肉菜市場都冇嗎？
雖然聽起身挺離譜的，不過噉就系而家朱村科教城片區的現狀。
一位粉絲張芸表示，2019年，張芸以約2萬元/平方米的價格購買咗科慧花園一套三房單位。「樓價從舊年初的1.9萬元/平方米一路下跌到舊年年底的1.4萬元/平方米。聽講而家又跌咗一點，但我產證還不滿2年，再過幾個月，就算『割肉』也得賣咗。」「舊年，佢哋小區群里經常討論朱村樓價，但隨着價格的持續下跌，討論變得少了。大家都意識到「解套」已經很艱難了。
實際上，在朱村，像張芸噉樣的業主並唔少見。自舊年以來，朱村有許多投資者紛紛拋售，導致板塊樓價屢創新低。
據貝殼APP顯示，而家增城的二手單位超過1.1萬套，其中朱村板塊約占2400套，占比超過1/5。價格方面，以科慧花園為例，今年上半年成交價已跌至1.2萬~1.3萬元/平方米，而舊年同期約為1.7萬~1.9萬元/平方米。
廣州德佑義從分店店長表示，而家朱村的二手樓交易市場還算比較活躍，大部分成交都以低總價的剛需購房為主。而家手持100萬元，在朱村好多樓盤都有揀。
「早期購入的投資客對朱村的長期市場不太睇好。因此，好多成交的單位都系在業主大幅割肉的情況下出售的，例如疊溪花園96平方米單位最低成交價50萬元，萬科春風十里98平方米單位最低成交價85萬元，呢兩個項目當初的單價都系2萬元以上。」
而近日，市場上更傳來朱村板塊斷供現象逐漸增多的傳言。一位熟悉朱村板塊的業內人士表示，資金充裕的投資客會揀以租養供。而資金緊張的投資者只能比市場價再低1成~15%放盤，否則基本上無法出售，因為競爭太激烈了。但投資客最終揀斷供的情況並不多見，畢竟在二手市場低價賣出總比斷供進入失信黑名單要好。
穗和控股提供的數據也支持呢一講法。截至5月17日，今年增城區法拍房共計303套，其中朱村法拍房僅10套，數量並不多。而在舊年，朱村走向法拍的單位也僅有32套，在增城區546套法拍單位中，也只占很小一部分。
業內人士補充道，從斷供到最終拍賣，成個流程大約需要兩年的時間，呢意味住而家拍賣的房屋基本上都系在2022年處理的。因此，預計出年朱村法拍房的數量可能會增加，但對於朱村的存量房總量來講，比例並不大。
投資客眾多也導致空置問題日益嚴重。朱村街道的入伙率與每個細分板塊的成熟度密切相關，例如鳳崗板塊的碧桂園城市花園、科慧花園的入伙率都比較高，達到咗8成；而沿着地鐵線越往後的小區入伙率則越低，如荔富湖畔、萬科春風十里的入伙率只有約5成。
曾經系廣州最熱門的置業板塊，點解甘多人揀「割肉」出貨？
走出地鐵21號線鳳崗站，眼前系一片電雞的停放點。儘管唔系上收工高峰期，仍有唔少後生仔駕着電雞匆匆趕來，跟住快步進入地鐵站。
翻開廣州地圖，增城區朱村街距離珠江新城CBD有60公里。2019年，地鐵21號線開通，將朱村板塊與珠江新城CBD的距離縮短到1個鐘內，同時也大幅推動了樓價上漲。朱村的樓盤基本上都圍繞着地鐵21號線的鳳崗站、朱村站和山田站分布。鳳崗站因為系地鐵快線站點，價值也最高。
朱村的高光時刻可以追素至2018年，當時樓市大環境持續向上，地鐵即將通車，富士康610億元項目落地，科教城建設如火如荼，三大利好因素推動了朱村板塊成為廣州樓市的「明星板塊」，樓價普遍超過2萬元/平方米，個別樓盤和戶型甚至超過3萬元/平方米。
以曾經的網紅盤科慧花園為例，項目位於富士康科技小鎮內，售價最高漲至2.4萬元/平方米，還曾創下一個月網簽888套的銷售紀錄。
朱村的地塊也成為發展商們爭相角逐的焦點。2018年朱村街鳳崗村A17025地塊以折合樓面價1.51萬元/平方米成交，將朱村的樓價推向了巔峰。
但系，而家多年過去咗，除咗少數業主仲可以勉強保本，其他大部分朱村業主的首付都已蝕本殆盡。
張芸系其中一位被「富士康」光環吸引的投資客。她回憶道：「當時，我被科慧花園靠近地鐵口、有產業發展支撐、同埋在建的科教城等賣點所吸引。但系，而家富士康未如預期進駐，產城融合也未見起色。雖然科教城陸續有學校開學，但主要系學生為主，教職工購房需求有限。」
可以講，當年的三張王牌，地鐵溢價提前透支，其他兩項承諾的兌現度也遠遠不及預期。除咗泡沫大，配套不足亦系朱村板塊的短板之一。
多位朱村業主反映，並非每個樓盤都能步行到達地鐵站，好多需要靠電雞接駁。更重要嘅系，朱村商業和教育配套嚴重缺失，冇菜市場、大型綜合商場，亦冇名校進駐，導致朱村板塊的樓價缺乏實際支撐點。
一手房供應量巨大亦系投資客不顧一切賣房的原因。
據克而瑞數據監測，3月，朱村商品住宅庫存高達5976套，接近二手樓數量的2.5倍。令人驚訝嘅系，部分新樓盤的定價甚至與二手樓相當。
「供應量大導致樓盤價格內卷。」朱村某樓盤銷售人員表示，朱村新盤僅售1.2萬元/平方米左右，大家都寧願買產品力更優的新樓，有啲樓盤每個月的成交量都能達到幾十套，在當前市場條件下算系相當唔錯的成績。
在地鐵鳳崗站周邊，而家在售的中建鳳榕台售價1.4萬~1.6萬元/平方米，部分特價單位1.3萬元/平方米。而網紅盤保利水木芳華價格更優惠，僅1.3萬~1.4萬元/平方米，其中9棟的特價單位低至1.17萬元/平方米，以最小面積的67平方米三房為例，總價唔到80萬元。此外，離地鐵站稍遠的中奧明日公元，同埋地鐵山田站附近的大華城東瀚，特價單位亦都唔到1.2萬元/平方米。
雖然今年1~4月朱村二手樓網簽套數與舊年同期基本持平，但整體成交價格有所下降。舊年，朱村板塊新樓均價1.6元/平方米，二手樓均價約1.3元/平方米。今年由於新樓價格下滑，均價跌至1.2萬元/平方米，導致二手樓價格也受到影響，成交均價基本在1萬元/平方米左右。
「剛需自住還可以，但對於投資者來講，而家已經冇新的故事，有好多業主已經在斷供邊緣了，就算房屋賣咗自己仍然欠銀行一大筆債。加上片區的二手單位實在太多，想脫身就要把價格往死里壓。
唯一可行的就系把呢度賣掉，置換到同樣跌價很慘的知識城，起碼從增城換到咗黃埔，也換到咗一個更有前景的板塊。
呢度就好似系一個睇不見的牢籠，把人困住咗。
希望朱村能成為一個反面例子，買樓真心唔可以買在遠離市區的地方，更唔可以買在乜野產業都沒的地方。