跌足42個月！北上廣深全部撲街！救市措施出到盡，個市都系冇起色，想回暖？睇嚟真系凍過水！全國開發投資增速加速俯衝，除咗新年假前詐糊式反彈，發展商早就睇穿盤數無運行！

跌足42個月，北上廣深全部扛不住了！救市措施出到盡，市場還是一點起色都沒有，指望回暖？看起來真是希望渺茫！
看看新出的樓市數據和第三季度的經濟數據。整體上說是「穩中向好」，但「金九」的樓市數據果然不出所料，繼續大幅下滑：原來市場已經連續跌了半年了。都說今年冷得早，廣東天氣涼得快，大家都把外套拿出來了，北方更是已經穿上了羽絨服。誰知道樓市數據比天氣還冷！北京二手房上個月又跌了0.9%，這已經是連續四個月，每個月都跌1%左右。每個月跌1%，就是說在北京有房的人，每個月賬面資產就縮水幾萬塊錢；連續四個月這麼跌，普通打工族哪裡扛得住？難怪北京的消費這麼低迷了。再看看這份遲來又冰冷的官方數據：全國房地產開發投資增速繼續下滑，說得更準確點，是在加速下滑。大家都知道，開發投資增速反映了開發商對市場有沒有信心。這條曲線除了今年農曆新年前稍微猶豫了一下，其他時間簡直是一路跳水。為什麼之前會猶豫？因為去年的救市行動陣仗確實很大，開發商也被注入了一些信心，但專業終究是專業，開發商比普通大眾更快看懂了數據情況不妙。所以今年這條投資曲線簡直像高台跳水，斜率甚至超過了-1。簡單來說：從去年10月24號政策轉向之後，樓市經歷了半年的止跌企穩期；今年4月的貿易摩擦成了一個轉折點，市場預期再次變得不明朗，加上政策預期沒有及時跟上，樓市重新開始下跌，一路跌到現在。「金九」已經沒了，「銀十」也很危險。從銷售來看，如果再結合價格，特別是二手房價格來看，似乎能看到樓市更長期的走勢。百城二手房價格已經連續下跌42個月，把時間拉長看：這次樓市下跌，從2021年就開始了。那一年大家都知道，戶均住房套數比超過1，簡單說就是住房過剩了，行業見頂，房價上漲勢頭無法持續，於是房價掉頭向下，差不多跌了四年了。今年1-10月，房地產開發企業房屋新開工面積是45399萬平方米，大家記住這個數。同期新建商品房銷售面積是65835萬平方米，同比下降5.5%；新建商品房銷售額是63040億元，下降7.9%。10月份新樓銷售情況繼續變差，要注意這還是在「金九」啊！前兩個月還能用樓市淡季來解釋，這個月怎麼辦。新樓市場連「以價換量」都做不到了，一邊是銷售不斷下跌，另一邊房價也在跌。不過，我們也要看到好的一面。今年新開工面積4.5億平方米，銷售面積6.5億平方米，相當於消化了大約兩億的庫存。要注意，這個庫存是包含了在建工程的，不只是統計局說的7.5億平方米有銷售許可證的樓房。我之前的文章給過大概數字，按非官方統計，大概是在60多億平方米。今年消耗了2億平方米，也算是往好的方向邁進了一步。再看看房價變化。2025年10月，70個大中城市裡，各線城市的商品住宅銷售價格環比都在下降，同比降幅則在繼續收窄。10月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.7%。北京、上海、廣州、深圳一個都沒跑掉。可以說，10月份沒有出台類似去年的救市政策，對市場打擊挺大的，「金九銀十」旺季的成績和淡季沒什麼區別。原本新樓市場還算比較穩的，但現在連一線城市都有點撐不住了，除了上海還能頂住，其他城市開始顯出疲態，尤其是深圳，上個月新樓價格居然跌了1%，這種跌幅已經在市場上明顯反映出來了。一線城市都這麼困難，其他城市可想而知。簡單看看：二三線城市新建商品住宅銷售價格環比都跌了0.4%，其中二線城市的跌幅還在擴大；同比方面，二、三線城市新樓價格分別下跌2.1%和3.4%。看着滿眼都是「跌」字，一個「漲」字都沒有，怎麼能不讓人心裡難受。以前是北京每月跌一個百分點，這次是全部一線城市平均跌一個百分點，大哥別說二哥，不管你是8月出新政還是10月出新政，最後結果都一樣。一線城市二手房價格跌幅已經全面超過了二三線城市，要注意，這裡說的是跌幅，如果算上房價的絕對值，那差距就更大了。為什麼會這樣？照理說，一線城市的房子應該比二三線城市更有價值，這點不用懷疑，現在也沒變。你可以看今年的同比數據，北上深的表現依然比二三線城市好看很多。但聚焦到10月份，一線城市確實跌得更多，這只能說明一件事：在樓市下跌的大潮中，撐到最後的一線城市也頂不住了。不是誰比誰跌得多，而是誰比誰跌得晚。這個結論很讓人沮喪，但很可能就是真相。為什麼中介APP上一線城市的成交價要藏起來不讓你看？是因為成交價和掛牌價很接近，還是因為成交價和掛牌價差得太遠？大家可以猜猜。相比之下，小城市的情況反而不用遮遮掩掩。房價下跌是經濟規律，無法扭轉，是經濟轉型的必經之路，但帶來的負面陣痛也不輕。其中最明顯的就是消費。最近我們經常看到：各種消費跌回到了10年前的水平，這其實就是樓市下行的影響。看看剛出爐的社會零售品消費總額數據：今年社零消費的走勢和樓市走勢相關性很大，當然可能也部分受到了補貼政策的影響。為什麼會這樣？原因有幾個：
1. **樓市財富效應**：樓市上漲，不少人感覺更有錢了，預期也好，情緒高漲，消費意願就出來了。
2. **房貸擠出效應**：樓市從高位下跌，有錢的提前還貸收縮負債，沒錢的只能壓縮消費，房貸擠壓了消費支出。
3. **房地產拖累效應**：房地產關聯上下游幾百個行業，牽一髮而動全身，行業收縮影響就業和收入，進一步抑制消費。所以說：樓市基本上跌得差不多了，止跌企穩對所有人都有好處。當然，很多人對房價是否已經見底意見不一，很多人還覺得再等等還能再便宜點，但等來等去，可能就業和收入也會下跌，如果不打破這個負向循環，對所有人都沒好處。政策層面可能也是這麼想的：從去年10月24號政策轉向開始，就提出了止跌企穩，一些熱點城市更是提出了企穩回暖，但今年4月之後，政策似乎不那麼急了。可能的原因是：
1. 目前樓市不是最緊急、最優先的事項。
2. 而且樓市雖然下跌，但不像去年那樣動不動就30%的急跌，在最緊急的問題沒有最終解決前，現在救可能也救不起來。所以政策才一直拖着沒出。不過，機構和專家也有發聲：認為樓市已經跌到位了，而且負面效應太大，政策應該轉為支持房價企穩回升，來達到止跌企穩的效果。這個方向有點道理，但可能還是時機問題。不過，現在好像有個時機出現了：今天四中全會召開，本來以為是方向性會議，沒想到議程里還有當前經濟形勢分析和下半年經濟工作部署，會不會有去年10月24號那樣的效果。今年最緊急、最優先的事項，應該會有一個階段性結果，貿易形勢會不會緩和一些。如果是這樣：會不會騰出手來繼續搞止跌企穩。大家就拭目以待吧。