المحافظ و الدكتور هشام المراكشي . شرح التقييدات بالرسم العقاري

يتفضل الدكتور و المحافظ هشام المراكشي بتأطير محاضرة تحت عنوان التقييدات التي ترد على الرسوم العقارية و ماهية الاشكالات و الصعوبات التي تعترض هذه العملية بين النص القانوني الغامض و الواقع العملي
نص المشرع في الفصول 85 و86 و87 مكرر من ظهير التحفيظ العقاري، كما وقع تغييره وتتميمه بالقانون 14-07، أن هناك ثلاث حالات للتقييد الاحتياطي يمكن اعتبارها حالات عامة (أولا)، لكن هناك حالات أخرى نجد أساسها القانوني في عدة نصوص قانونية (ثانيا).
أ- الحالات العامة للتقييد الاحتياطي
رغم أن كل حالة تختلف عن الأخرى، إلا أن هدفها يبقى واحدا ويتمحور حول الحفاظ المؤقت لحق لم يتيسر تقييده نهائيا ().
1 – التقييد الاحتياطي بناء على سند:
خول المشرع المغربي هذه الإمكانية لحامل سند مؤسس لحق خاضع للتقييد، والذي لا يستطيع تقييده بشكل نهائي ()، ففي هذه الحالة يلجأ حامله إلى المحافظ مباشرة بتقديم طلب لإجراء تقييد احتياطي ليأخذ رتبته احتياطيا للمستقبل، ويجب أن يبين في الطلب الحق الذي يدعيه على العقار موضوع التقييد، كما يجب أن يبين الأسباب التي دعته إلى القيام بهذا الإجراء، وتحدد مدته في عشرة أيام، و يمكن للمحافظ التشطيب عليه تلقائيا بمجرد انتهاء هذه المدة ().
يتعين مراقبة الوثائق المدلى بها من حيث شرعية التقييد، مراقبة أهلية وهوية المفوت المقيد بالرسم العقاري، المراجع القانونية وتعيين موضوع التفويت ومدى مطابقته مع بيانات الرسم العقاري، التأكد من عدم وجود موانع وقيود تحول دون إجراء التقييد النهائي ().
كما أن هذا التقييد الاحتياطي يتم تضمينه برسم الملكية، الشيء الذي يؤكد بأن موافقة المالك على هذا التقييد تعتبر ضرورية ().
2 – التقييد الاحتياطي بناء على أمر رئيس المحكمة :
يحق لمن يهمه الأمر والذي تعذر عليه استكمال ملف التقييد خلال عشرة أيام، أن يرفع مقالا
إلى رئيس المحكمة لإصدار أمر بإجراء تقييدا احتياطيا ()، يشرح فيه الأسباب والوقائع التي منعته
من تقييد حقه، ويستمر مفعول هذا التقييد الاحتياطي ثلاثة أشهر ابتداء من تاريخ صدور الأمر
وليس من تاريخ تقييده بالمحافظة العقارية () ما لم ينجز التقييد النهائي للحق.
تكون هذه المدة قابلة للتمديد بأمر من رئيس المحكمة الابتدائية شريطة تقديم دعوى في الموضوع،
وإلا تم التشطيب التلقائي عليه بعد انصرام المدة الذكورة، ويكون الأمر القاضي بإجراء تقييد احتياطي الحامل للتاريخ والتوقيع بصفة قانونية قابلا للتنفيذ المعجل فور صدوره بدون التنصيص على ذلك وبدون تضمين صيغة التنفيذ، وحين صدور الأمر فإن على طالب التقييد الاحتياطي أن يقدمه مباشرة إلى محافظ الأملاك العقارية للعمل على تقييده ()، وقد جاء في أمر صادر عن رئيس المحكمة الابتدائية
بوجدة ما يلي: ” في إطار المادة 148 من ق.م.م والفصول 85 و86 من ظ. ت. ع.
حيث إن الطلب وجيه ومبرر لأجله.
نوافق على الطلب، ونأذن للطالبين بإجراء تقييد احتياطي بالرسم العقاري… للحفاظ على حقوقهم عن أعمال عقود الوعد بالبيع…”
3 – التقييد الاحتياطي بناء على نسخة من مقال الدعوى :
إذا كان الحق المطالب به على عقار محفظ موضوع دعوى مرفوعة أمام القضاء، يمكن تقييده احتياطيا للاحتفاظ به مؤقتا بمقتضى نسخة من مقال دعوى في الموضوع ()، كما يمكن اللجوء مباشرة إلى هذه الحالة وعلى المحافظ أن يستجيب إلى الطلب استنادا إلى نسخة من المقال، بد تأكده بأن المقال يتعلق بعقار محفظ وبحق قابل للتقييد وأن الدعوى مرتبطة بمالك العقار المسجل اسمه على السجل العقاري. كما نص المشرع في الفقرة الثالثة من الفصل 86 من القانون 14-07 على أن مدته تنحصر في شهر، بينما نصت الفقرة الرابعة من هذا الفصل على أنه يشطب على هذا التقييد الاحتياطي تلقائيا، بعد انصرام الأجل المذكور، ما لم يدل طالب التقييد الاحتياطي بأمر صادر عن رئيس المحكمة الابتدائية ().
كما أن المشرع استعمل مصطلح نسخة من مقال دعوى كمصطلح عام ودون تخصيص ولم يحصر ذلك في درجة القضاء الذي يرفع إليه الدعوى، وهكذا فإن جميع الدعاوى التي ترمي إلى حماية حق عيني قابل للتقييد تبقى قابلة لتقييدها احتياطيا ().

ب- الحالات الخاصة للتقييد الاحتياطي
نصت الفقرة الرابعة من الفصل 85 من القانون 14-07 على أنه:” تبقى التقييدات الاحتياطية الواردة في نصوص تشريعية خاصة خاضعة لأحكام هذه النصوص”، و يستنتج من ذلك أنه هناك حالات للتقييد الاحتياطي تجد أساسها القانوني في عدة نصوص قانونية.
1 – التقييد الاحتياطي المتعلق بنزع الملكية من أجل المنفعة العامة:

2 – التقييد الاحتياطي المتعلق بالإصلاح الزراعي:

3 – التقييد الاحتياطي في إطار مدونة تحصيل الديون العمومية:

4 – التقييد الاحتياطي المتعلق ببيع عقار في طور الانجاز:

5 – التقييد الاحتياطي المتعلق بإيجار المفضي إلى تملك العقار:

6 – التقييد الاحتياطي المتعلق بتسنيد الديون الرهنية:

7 – التقييد الاحتياطي المتعلق بالرهن الجبري ():
8 – التقييد الاحتياطي في إطار الرهن المؤجل:
9 – التقييد الاحتياطي المتعلق بالدعوى الرامية إلى استحقاق عقار:
10 – التقييد الاحتياطي المتعلق بدعوى القسمة: