買居屋做按揭5件注意事項　要準備咩文件？　業主是否一定要是按揭承造人？長者及退休人士又如何證明供款能力？　但破產人士未必得！　H按及P按有何分別？　留意不需要買按揭保險｜春夏秋冬｜葉傲冬

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今日繼續同大家傾吓點做#居屋按揭。

抽中居屋猶如中六合彩，只因在香港地的私樓樓價高昂，但抽中後卻又是否一了百了? 居屋按揭在預備文件、可獲批按揭成數、按揭年期及息率等方面，也跟私樓按揭完全不同。不同的居屋類型，如一手居屋、二手居屋等，在審批程序及要求也有出入。

「一手居屋」: 現時市場可供發售的居屋，不論是「白表買家」(泛指符合房委會或房協資產及入息審查的買家)、「綠表買家」(泛指交還公屋以換取購買權利的買家)，在初次發售時均會獲得一定折扣額，因此售價會較私樓價格相宜。這類居屋，我們多數統稱為「一手居屋」。

2007-2010年間，政府曾把當年2002年孫九招後剩餘居屋發售，但全數沽清後便停止興建。不過因市場仍對居屋呼聲高漲，2014年起又重新復建及復售居屋，市場把這類「一手居屋」稱為「新居屋」。事實上，除了「新居屋」，資助房屋類型還包括「綠置居」(只供綠表買家申請)、以及「首置上車盤」(只供高於新居屋入息卻未達私樓門檻買家申請)。

「第二市場」/ 「白居二」: 買家成功購入「一手居屋」/「綠置居」，在一定指定年期後，他大概可有兩個轉售途徑。第一，他可以選擇把物業在「第二市場」中以免補價方式放售。因當初「一手居屋」是獲得了折扣額，樓價相對便宜，政府容許買家在不需補地價(補回當初提供折扣)下轉售，但就只限局部買家可選購，包括「綠表買家」及「白居二」(泛指符合房委會或房協資產及入息審查的買家)。

「自由市場」: 第二，他也可以選擇補地價，然後把手持的居屋在「自由市場」上放售。由於居屋已經完全補地價，性質上就跟私樓相似，故買家便不再侷限於特定人士，而是開放給市場上所有有能力購買的人士，跟業主討價還價後，可簽約購入。

「房委會」: 上文已經指出，現時市場上提供居屋的機構，主要由「房委會」及「房協」負責。「房委會」所發售的居屋多屬「清水房」，售價比較低一點，但卻提供了「按揭貸款擔保」。所謂「按揭貸款擔保」，就是房委會會作出「由首次出售日期起計的30年」的貸款擔保，一旦期內斷供，房委會會先向銀行作出還款，但會保留權利之後才透過法律途徑向買家追討。但正因為「按揭貸款擔保」所限，部份銀行索性以「30年扣減樓齡」作按揭年期審批，這會直接影響到居屋按揭年期，我們下文會闡述其影響。

「房協」: 至於「房協」提供的居屋，內櫳相對較完善，有一點接近私樓水平，售價相對高一點，但「房協」卻沒有提供「按揭貸款擔保」。買家不用擔心按揭年期長短帶來的影響，但正因沒有「按揭貸款擔保」，如果買家有高成數按揭需求，則需經銀行或香港按揭證券公司審批。我們下文也會闡述其處理方法。因此，兩個機構提供的居屋，在居屋按揭申請上也有不同之處。

按揭年期、壓力測試、按揭保費 (房委會VS房協)
房委會 房協
按揭貸款擔保年期 有 沒有
按揭年期 30年-樓齡 25年-30年
壓力測試 不需要 需要
按揭保費 不需要 一手樓: 不需要
二手樓: 需要

各類居屋按揭審批 (按揭成數、年期、息率、審批程序、壓力測試)
正因為上述因素，你大概可預視到，不同類型居屋會衍生出不同按揭安排。從按揭成數、獲批按揭年期、審批程序、需否進行壓力測試，以至一旦入息未能通過審批的程序也不相同。以下我們會逐一闡述。

房委會：新居屋(一手樓)
2020年發售的四個新居屋，包括鑽石山「啟翔苑」、粉嶺「山麗苑」、馬鞍山「錦駿苑」及火炭「彩禾苑」，全屬於有一定折扣額的資助房屋。其按揭申請如下:

按揭成數
由於房委會為買家按揭貸款擔保，綠表買家可獲批最高95%按揭、白表買家最高可獲批90%按揭。根據房委會規定，最長按揭年期25年，居屋只能採用最優惠利率計算息率，現時一般銀行會批出P-2.5厘(P=5厘)、或P-2.75厘(P=5.25厘)，相當於實質按息2.5厘水平。

不需壓力測試及按揭保費
由於房委會已為買家作出「按揭貸款擔保」，故買家並不需繳付「按揭保費」，卻可申請到高成數按揭。審批上，銀行傾向較寬鬆，買家不需經過壓力測試，純粹證明能夠「供得起」便會批出貸款。

貸款人必須為業主
在這裡有兩點想提提，不少谷友曾問過我們一個問題，就是新居屋申請人是否必須為按揭貸款人呢? 答案是必須的。雖然部份私樓按揭上，銀行會接納申請按揭借款人，跟樓契上的名字(業主)是不同的，但在資助房屋下則沒有這個概念，「借款人」必須為業主。

不接納擔保人
雖然銀行審批寬鬆，但業主(即貸款人)又怎可證明「供得起」? 如果本身沒有財力、或沒有足夠入息證明，找親人作「擔保人」又是否可行? 答案是不可以。背後因房委會有擔保關係，銀行在按揭申請上願意作寬鬆處理，故新居屋申請並不需要「擔保人」。但由於部份居屋申請人已是退休人士，沒有入息證明，在實際申請按揭時，他們只需填寫一份聲明，證明自己有能力供樓就可以，例如提供原因是家中親人會提供家用已經可以。要注意「聲明」也是一份正式文件，作假聲明會負上刑責的。

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