屯門大興花園、卓爾居｜兩房減價上車盤 最平400幾萬入場｜新盤低價效應要捱到打？｜上車、換樓之選｜交通配套｜二手｜放盤｜地產｜樓市｜香港｜易發睇樓團｜樓盤任你睇

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近期樓價回落，都吸引了一班用家，尤其是上車客趁機吸納筍盤。今集前往屯門北，看大興花園及卓爾居兩個減價盤。兩個屋苑距離港鐵屯門站說近不近，說遠不遠。由F出口出去後，沿著屯門河邊走大約10分鐘就到達。不過沿路無瓦遮頭，要「好天曬、落雨淋」。如果不想走路，都可以接駁一程輕鐵，乘搭兩個車站到蔡意橋站下車，車程約3至5分鐘。
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第一個放盤在大興花園，發展商就是大興紡織(發展)及恒隆。15座物業分了兩期發展，第一期有4座，在1989年落成，樓齡已經有34年；而第二期就遲5年，在1994年落成入伙。這裡前身是大興紡織廠及一個山丘，之後發展為依山而建的大興花園，要行一段斜路才到達。作為區內的上車屋苑之一，在3647伙中，有超過八成是兩房單位，標準戶實用面積由394至544平方呎，提供多款開則選擇。標準三房戶就簡單些，只是分了第一期515平方呎的純三房，及第二期587平方呎的三房套間隔。另設連花園或天台的兩房及三房特色戶。
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放盤位於第一期2座中層H室，業主在月中放盤，現時叫價440萬元，呎價大約1萬元。單位沒有玄關，客飯廳呈以曲尺型，備有兩間超過60平方呎的房間，整體感覺實用。業主在2001年買入單位，之後一直自住。雖然整體保養不錯，但始終居住了一段長時間，設計又有些過時。如果下手買家是自住，都可以考慮裝修一下。業主最初叫價460萬元，之後累減約4.3%至現在440萬元。若成功轉手，帳面都可以大賺352萬元，單位期內升值4倍，大幅跑贏大市約2.9倍的升幅。假設買家借盡九成按揭，還款年期是30年，息率3.625厘計，每月供款約1.8萬元。要通過壓力測試，月入要3.8萬多元。若果是買來投資，租金回報率是約2.7厘。
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第二個放盤則在大興花園下面的卓爾居，由新地發展，1998年入伙，樓齡約25年。屋苑由6座物業組成，合共提供1596伙，同樣提供兩房至三房戶型。不過這裡所有的三房單位就是套房，實用面積也較大，由511至713平方呎。放盤位於6座高層B室，實用面積526平方呎，都是兩房間隔。同樣曾經減價，最新叫價750萬元，呎價約1.4萬元。單位設長走廊，客飯廳呈長形，有近200呎；而主人房就有約100呎。業主在2018年買入單位自住，看到都有花錢裝修，加上保養得很好，只要添置少量家具及家電就可以即時入住。業主當年以664萬元買入單位自住，不少在這個時期入市的業主近期都要蝕讓離場。如果這個單位，最終成功以750萬元賣出，業主帳面仍然可以賺到86萬元，單位期內升值近一成三，跑贏大市約一成一的跌幅。假設下手買家借盡九成按揭，每月供款就要幾3.1萬元，月入要約6.6萬元才能通過壓力測試。至於租金回報率方面﹐未扣除管理費前，有約2.2厘。
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00:00 開場
01:09 大興花園介紹、開則分析
02:48 大興花園兩房放盤介紹
05:53 大興花園價錢、銀行估價、按揭、租金回報
09:06 大興花園配套
09:29 卓爾居介紹、開則分析
10:34 卓爾居兩房放盤介紹
12:52 卓爾居價錢、銀行估價、按揭、租金回報
15:07 卓爾居配套
15:33 兩個屋苑附近交通配套