USUFRUIT SCPI : le Placement Sous-Côté Que Personne Ne Vous Explique

Bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Aujourd’hui, je vais te parler d’un type d’investissement encore peu connu, mais qui offre selon moi le meilleur rapport rendement/risque du monde de l’investissement.

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0:00 Introduction

0:35 Fonctionnement du démembrement

Lorsqu’on investit en SCPI, il est possible d’acquérir les parts en pleine propriété, en nue-propriété ou en usufruit. La nue-propriété correspond au droit de posséder les parts, sans en percevoir les revenus. L’usufruit, quant à lui, donne le droit de percevoir les revenus générés. Donc d’un côté il y a le nu-propriétaire qui ne va pas percevoir de revenus SCPI pendant une certaine durée (de 3 à 20 ans) — plus il choisit une durée de démembrement longue, plus il va bénéficier d’une décote importante sur le prix de ses parts de SCPI. De l’autre côté, il y a l’usufruitier qui va percevoir les revenus SCPI pendant cette durée (toujours de 3 à 20 ans) et qui, à la fin, ne détiendra plus aucun droit sur la SCPI démembrée.

2:08 Usufruit SCPI : avantages et inconvénients

Parlons maintenant des avantages et des inconvénients d’investir spécifiquement en usufruit de parts de SCPI.
En tant que conseiller en gestion de patrimoine, je me dois de garder une certaine réserve et de bien te préciser les risques de chaque actif. L’investissement en usufruit de parts de SCPI présente, comme les SCPI classiques, trois principaux risques : le risque de perte en capital, le risque de fluctuation de revenu et le risque de liquidité. Cependant, je tiens à partager ma conviction : l’usufruit de parts de SCPI est pour moi l’actif avec le meilleur couple rendement/risque, et tu vas comprendre pourquoi lorsque je vais te présenter des exemples concrets.
Si tu vois d’autres actifs qui pourraient avoir un meilleur rapport rendement/risque, n’hésite pas à me le dire en commentaire — personnellement, je n’en vois pas.
Mais cet investissement a aussi ses inconvénients, notamment l’illiquidité pendant toute la durée de l’usufruit.

4:08 3 exemples chiffrés

Pour que tu voies concrètement ce que tu pourrais obtenir en investissant en usufruit de parts de SCPI, je t’ai préparé plusieurs exemples avec différents scénarios.
Premier exemple : la SCPI Corum Eurion avec une durée de démembrement de 5 ans. Il s’agit d’un investissement réalisé en société. Le prix de part de Corum Eurion est de 215 €. Pour l’exemple, j’ai considéré que tu investissais dans 150 parts en usufruit. En équivalent pleine propriété, cela correspond à 32 250 €.
La clé de répartition est de 21 % pour 5 ans, c’est-à-dire que tu dois payer 21 % du prix total pour bénéficier des dividendes SCPI pendant 5 ans. 21 % de 32 250 € donnent 6 772,5 €, c’est donc ton montant investi.

8:13 4 solutions pour investir en usufruit SCPI

Première solution : être sa propre contrepartie. Le cas le plus simple est d’acheter la nue-propriété en tant que personne physique et l’usufruit via ta société. L’avantage, c’est que tu as un libre choix au niveau des SCPI et de la durée de démembrement, alors que si tu passes par une contrepartie externe, il faut souvent être plus flexible.
L’inconvénient, c’est que tu investis finalement assez peu en usufruit de parts de SCPI, car avec les clés actuelles, si tu mets 100 000 € sur 5 ans, tu paieras en moyenne 20 000 € avec ta société pour l’usufruit et 80 000 € pour la nue-propriété en tant que personne physique.
Mais ça reste une excellente option si tu veux investir en SCPI et que tu as une société.

Investir en SCPI comporte plusieurs risques :
• Risque en capital : le capital investi n’est pas garanti et peut être partiellement ou totalement perdu.
• Risque de liquidité : la revente des parts n’est pas garantie et peut prendre du temps.
• Risque immobilier : la valeur des actifs dépend du marché et peut évoluer à la baisse.
• Risque de change : Les SCPI investies hors zone euro peuvent subir un impact négatif lié aux fluctuations des devises étrangères, affectant la valeur des actifs et les revenus.
• Risque de gestion discrétionnaire : Les choix d’investissement reposent sur les anticipations de la société de gestion, avec le risque de ne pas cibler les marchés ou actifs les plus performants.