樓市死火？《求是》禁止唱衰樓市，供樓一族唔使喊！人均38平仲有40%家庭住逼劏房？ 租售比癲過龍，90、00後寧租屋唔買樓！貼息救市或成最後希望!|房地產|經濟|投資|粵語|熱點

而家成街都喺度傳，房地產市場對內地經濟已經冇咁重要嘞，仲有人話整定宏觀政策嘅時候，乾脆放棄房地產算數，至於房價，就由得佢自生自滅啦。咁有樓嘅人，尤其係供緊樓嘅，又應該點算啊？

今年一開年，外媒《求是》雜誌就出咗一篇重磅文章，標題寫得明明白白，就係要改善同穩定房地產市場預期。呢篇文直接駁斥咗嗰種話房地產喺國民經濟入面冇咁重要嘅錯誤論調，仲講得一清二楚，房地產依然係支撐我哋國民經濟發展嘅基礎產業。

文章開頭都唔轉彎抹角，直接講出而家嘅實際情況。首先就係我哋嘅地產商，以前嗰套玩法已經行不通嘞；仲有就係住房總量真係夠曬多，睇下24年底嘅數據就知，人均住房面積都有38平方米啦。講白啲，一個三口之家平均可以住上百幾平方嘅屋，家家戶戶平均落嚟都有1.1套房，「居者有其屋」呢個目標差唔多已經實現咗。

當然啦，好似啲剛入城嘅新市民，仲有常年喺外地搵食嘅年輕人，佢哋喺城裏嘅住房仲有缺口，但係呢部分需求，就要靠保障房或者保租房嚟解決。仲有就係以前嗰種靠借錢買地、再貸款起樓賣房嘅房地產模式，已經玩完㗎嘞！曾經嘅龍頭房企，欠咗一屁股債，而家根本冇能力還。就連銀行放出去嘅貸款，有30%都同房地產有關，再繼續加槓桿，金融風險就大到唔得了。

但最頭痕嘅係，以前地方財政差唔多四成收入都同房地產掛鈎，房地產市場唔掂，地方財政就大受影響。最後就係房價嘅問題，我哋拿房屋嘅租金回報率同歐美日比較下就一清二楚嘞。北京、上海嘅租金回報率先至得1%到2%，但係國外嘅紐約、倫敦、東京呢啲大城市，回報率可以去到3%到5%。咁睇落嚟，我哋買樓仲不如租樓抵啊。

不過文章接下來就反駁咗最近好火嘅一個錯誤觀點——話房地產對中國經濟唔重要。其實呢個講法，比話房價仲會大升更加離譜！你恁下，衣食住行係人類四大基本需求，而「住」仲係花費最龐大嘅支柱。放眼全世界，房地產都係排前三嘅基礎產業。喺英國、美國、德國、日本呢啲發達國家，房地產行業每年創造嘅價值，都占佢哋經濟總量嘅10%以上。如果再將鋼筋水泥、家電、家具呢啲上下游幾十個行業都計入房地產產業鏈，噉佢幾乎係所有主要經濟體入面規模最大嘅產業集群。

更關鍵嘅係，我哋國家有個特殊情況——短時間內，我哋比任何國家都更加離不開房地產。因為我哋有3億農民工，呢啲人入面，至少三分之一都係靠房地產相關產業搵食。佢哋唔單止要靠呢份工養活自己，仲要寄錢返農村老家俾父母同細路，呢份收入直接關係到千千萬萬個農村家庭嘅基本生活。

仲有個容易被忽略嘅點——唔好睇家家戶戶平均有1.1套房，呢啲房入面，好多都係又逼又窄、住得唔舒服嘅超高層住宅同老破小。我哋唔使同地廣人稀嘅歐美比，就算係同人口密度比我哋仲高嘅日本比，都仲差一大截。就講東京啦，大概30%嘅人都住緊獨門獨戶嘅一戶建。歐美日韓呢啲國家，而家每年仲係大量起新樓。過去20年，呢啲國家平均每1000個人，就會有8到10套嘅住房需求。呢啲都說明，內地將舊樓拆咗起新樓嘅潛力仲好大。但係我哋國家去年呢個數字，竟然跌到咗3.7套，反映出最近幾年房地產新開工嘅量太少嘞。主要原因就係房企欠咗太多債、庫存又太大，再加上市場短期唔穩定。不過長遠嚟睇，呢個行業仲有好大嘅增長空間。

仲有啊，唔好睇人均住房面積有38平方米，其實分佈得好唔均勻。40%嘅家庭，人均住房面積仲唔夠30平方米，仲有7%嘅家庭，人均仲唔夠20平方米，而且呢啲仲係建築面積添！淨係解決呢啲困難家庭嘅住房改善問題，每年就需要7億平方米嘅住房更新量，呢個絕對係一個好大嘅市場。

立足而家嘅情況，《求是》呢篇文章亦都從宏觀層面提出咗三個解決辦法。第一個辦法，就係改變以前穩房地產政策慢慢推進嘅謹慎態度，明確話要保持政策力度，出台嘅政策唔單止要符合大家嘅預期，仲要一次性落到位，唔好再像擠牙膏噉，一點點慢慢放，免得出現市場等政策、政策等市場嘅尷尬局面。

第二個辦法，就係做好供給端管理，核心就係控制新增住房嘅數量，消化手頭現有的存量房，喺呢個基礎上，再加快建優質住房。

第三個辦法，就係加強信息發佈同輿論引導，核心就係實事求是——唔好無腦撐房地產，亦都唔好刻意唱衰佢，要及時透明咁將市場數據同政策信息公佈畀大家，從而引導市場形成穩定理性嘅預期。

其實啊，從我哋普通人嘅角度睇，北京、上海嘅租金回報率先至1%到2%，唔單止比紐約、倫敦、東京呢啲大城市低好多，更關鍵嘅係，比如而家上海買樓嘅商貸利率都要3%，噉即係話，租樓確實比買樓抵好多啊。
中國租售比甘懸殊！很多90和00後一計條數，根本就唔想買樓啦！鄰居事多的話可以搬屋！周邊外賣餐館吃厭咗又可以搬屋！細路仔上學堂太遠直接搬，點樣都比買房背貸款事少仲風險低！
Coco覺得摩根士丹利中國首席經濟學家、中國首席經濟學家論壇理事邢自強先生最近提出嘅觀點好有可行性——先揀啲城市搞貼息試點，幫買樓嘅人減輕負擔。比如用財政或者其他方式，畀買樓嘅人補貼一個百分點甚至更多嘅房貸利息，等租金回報率貼近房貸利率，噉就會有更多人願意買樓嘞。而且呢種畀購房者貼息嘅方式，全球好多國家同地區都用過，係房地產市場調整期間好常見嘅需求端刺激工具，仲可以實實在在減輕購房者嘅還貸壓力。還貸壓力減輕咗，房價整體就更加容易實現止跌企穩啦。
仲有一個疑問就系，房地產無希望的話，會不會就系下一個風口呢？會不會有可能房價會大跌，大家恐慌性拋售，到時房價跌到開售價的 10%，莊家一定會抄底，而你會不會成為尼個莊家呢？