死得人多！買一套送一套，東莞樓市被李嘉誠搞死了?從「捆綁銷售」到「免費送」，北上廣深大跳水！大批人血虧大灣區！

大鑊，東莞樓市被李嘉誠搞死！居然買一套送一套，
最近啊，房地產圈子裡但系熱鬧非凡，特別系東莞萬江那邊的萬科中天世紀水岸搞了個「買一套送一套」的大動作，直接就把我的朋友圈給刷爆了。你哋講，呢發展商為咗賣房屋，可真系豁出去咗！
先講講呢萬科中天世紀水岸的「買一送一」吧。買套140平以上的大房屋，直接送你一套惠州萬科雙月灣的海景房公寓，聽着就畀人心動啊。而且，呢送的公寓還唔系那種時蛋的貨色，總價二十多萬呢，夠誠意吧！呢年頭，發展商為咗去庫存，真系想盡了辦法，從送家電、送車，到而家直接送房，簡直系「只有你想唔到，冇佢哋送不了」的節奏。
不過話講翻嚟，呢背後反映的其實系公寓市場的尷尬處境。以前公寓仲可以靠着不限購的優勢吸引一波人，而家好了，住宅價格落來咗，首付比例也友好多咗，公寓的性價比優勢一下子就沒咁明顯了。睇睇中原研究院的數據，今年上半年東莞公寓的供應和成交都大幅縮水，那數字睇着都畀人心疼。
呢公寓啊，就好似系被遺忘在角落裡的孩子，沒人疼沒人愛。發展商為咗將佢們賣出去，亦系操碎了心。打折降價、提高佣金，甚至變身「附屬品」，只要能賣出去，啥招都使上咗。
講到庫存壓力，那更系公寓市場的一塊心病。東莞那邊待售的公寓套數都上萬套了，去化周期長得嚇人。不過好消息系，而家有啲城市開始出手幫忙了，比如長沙就官宣支持「商改住」，呢算系給公寓市場打了一針強心劑。
但話講翻嚟，東莞呢邊官方仲冇啥動靜，發展商們也只能系眼巴巴地睇着。不過，聽講有啲商業占比較大的項目已經開始行動了，向政府申請換地或者變更性質啥的，希望能搵到一條出路。
世紀水岸的呢次營銷動作實際上也將市場存在感式微的公寓產品短暫拉回了視野，冇咗專屬的不限購優勢，同埋面對住宅產品的價格同樣大幅下行且首付比例友好，公寓的去化困境加劇。
來自中原研究院的數據顯示，今年上半年東莞公寓產品的供應及成交都呈現大幅縮量，全市供應套數856套，對比上一年同期的3299套下降超7成；成交方面，上半年全市公寓共成交2051套，同比下跌35%。
值得一提嘅系，呢已經系縮量過一輪的數據。如拉長周期對比2019年、2020年同期數據，彼時的公寓成交套數分別去到5871套和4624套，懸殊明顯。
據東莞住建局數據顯示，6月，東莞新樓成交1665套，較5月增加402套，環比上漲31.8%。
新樓網簽面積約19.68萬㎡，環比增加30.2%，同比下滑9%。
值得注意嘅系，成交量雖有大幅提升，但價格仍處於下跌趨勢。
價格方面，6月，東莞新樓成交均價約26498元/㎡，環比下跌0.8%，仍居於近1年內的較低水準。
從樓價漲跌幅來睇，有20個鎮街樓價環比下跌，13個鎮街樓價環比上漲。
呢表示，東莞發展商仍面臨着巨大的銷售壓力，需要通過降價或優惠措施來吸引購房者，從而快啲銷售進度、提高資金周轉率。
在低迷的市場行情下，東莞新樓市場的競爭日益激烈，為咗搶占客戶，唔理系曾經的紅盤，仲系今年的新盤，都打起了價格戰，出招一個比一個狠。
甚至有啲新樓的跌幅已超3成，與開盤價相比，近乎腰斬。
銷售壓力之下，除咗常規打折降價/提高佣金之外，基於本就相對靈活的商品屬性，變身「附屬品」也成為部分公寓產品的「出路」。
且唔單只係而家所呈現的「送」的角色，早於過去樓市上行期，萬江個別項目為儘早回款，藉由住宅的高熱度，甚至還曾被已購業主爆出必須捆綁同項目公寓產品才能享有購買住宅資格，即「被捆綁銷售」。
雖樓市周期在變，但公寓的整體去化弱過住宅的現狀並未改變。
過程中，為打出更低價噱頭，從最初的精裝交付，拎包入伙，到後續價格腰斬並調整至毛坯交付的情況也屢見不鮮。
商辦產品陷入的難題，仲有「庫存」壓力。
參考瑞城搜數據，截至2022年底，東莞待售公寓套數去到約1.6萬套，按當時的去化速度算，去化周期大約在30個月。結合近一年多來的實際去化情況同埋新增供應，庫存顯然仍居高位，且周期或還在延長。
但市場方面正傳來咗一啲積極信號。
一方面系新增供應的減少，包括在規劃階段就減少了商業指標，如舊年東莞出讓的涉宅地塊中，普遍為純居住用地。
另一方面，為助力公寓去庫存，部分城市官方也已開始下場介入。
早於本月初，長沙市自然資源和規劃局、長沙市住房和城鄉建設局便聯合下發了通知，官宣支持「商改住」，通知內容提到，一方面將在全市範圍內停止新的公寓等類住宅項目規劃審批，對於已完成總平面圖審批，但開發、去化存在困難的類住宅商品房，則在滿足特定條件的前提下可調整為住宅。
不止長沙，包括上海深圳杭州等在內的多個城市事實上亦出現咗諸如用地性質由商業商務金融變更為住宅用地的情況。如本月深圳填海區後海總部基地的兩宗地塊便迎來控制調整。
從早前的嚴厲禁止，到今年以來「商改住」的頻頻破冰，好似也畀咗當前仍困於高商業比項目去化困境中的部分房企帶來咗希望。
聚焦東莞，據業內人士透露，繼長沙發文支持商改住後，部分商業占比較大項目也開始了向當地政府申請換地或變更性質等動作。
不過值得注意嘅系，就而家東莞官方的態度來睇，尚未有鬆綁跡象。且繼2017年首次公開發出「商改住」禁令後，舊年多部門還聯合進行咗再度重申。
與住宅的熱度分化一樣，也並非所有的公寓都無人問津。
降價幅度大，加上面積小總價低，部分位處核心板塊，配套條件可圈可點的公寓項目仲系交出咗相對唔錯成績。
如成交靠前的位於寮步站附近的保利金地領峯，該盤有着超千戶的商辦體量，過去銷售單價在1.4萬~1.8萬元/㎡，而家在售均價低至9000元/㎡，一套小面積產品總價30萬元左右即可拿下；
又如西平新地中心，該盤於2021年11月份開盤，因當時市場仲未明顯下行，項目銷售均價去到約2.3萬元/㎡，而家則回落至1.4萬元/㎡起。
社區相對較大且近地鐵的東城華堂城市星光項目，開盤均價2.1萬元/㎡（帶裝修），後腰斬至毛坯9998元/㎡，且該盤還推出過15%的高佣金，單套成交佣金一度可達10萬元左右，高過部分住宅項目。
參考中原地產研究院發布的1~5月公寓成交排行榜，位居前十的項目共成交了近1500套。
「手上有三四十萬元的客戶，可選的公寓已經非常多咗」面對低價突圍的公寓產品，一房地產中介機構人士提到，據其進一步表示，而家出手的買家好多系買來出租，「像一啲位置好的公寓租售比還可以，能去到1:200以上。「亦有一啲做酒店或者酒管的公司會考慮，批量買入好多套，跟住長期經營.