李嘉誠預言成真？樓市真系變天，全國百城樓價跌穿萬元。你層樓縮水幾多？樓市雪崩連鎖反應殺到！鄉鎮客運站集體倒閉，公交線cut班 ，背後真相驚人！中國樓市沒得救！

李嘉誠又一次預言成真？如果不出意外，房地產或將發生重大變動！
同你講單好震撼嘅事吖！深圳有個岳老闆，幾年前喺個圈度真系威到盡嘎。佢做奢侈品生意起家，短短幾年身家飆到九位數字，深圳灣啲豪宅一出手就掃咗三間，出街永遠名車接送。你話啦，邊個估到過去四年，盤生意話冧就冧，逼住要將啲豪宅一間間拎出去拍賣斷臂求生？真系眼火爆！
同一樣系搞地產，有人蝕到要賣樓，有人竟然可以逆市賺大錢。個差距背後，其實藏住個好多人都睇漏咗嘅信號：幾年前誠哥講嘅「樓市好快變天」，而家正一步一步變成真！

誠哥睇樓市對眼呢，真系毒到令人心寒。早喺2012年，佢已經喺長和系業績會度講「內地樓市難有增長空間」。嗰陣幾多人仲搶緊樓，個個都覺得「樓價永遠會升」，根本冇人將佢句話擺在心上。點知十年後睇返轉頭，當初唔信邪嘅人，而家多數都俾層樓套到實一實。最犀利系佢近幾年嘅操作——今年，長實集團拎北京御翠園啲樓出嚟賣，單價七萬蚊一平方米，比舊年平咗成百萬不特止，仲主動補返差價俾前期業主；八月又喺大灣區清貨，惠州、中山四個地方一口氣拋咗400間，惠州啲樓最低四十萬就有交易，簡直系「跳樓價大平賣」。佢成日話「唔賺最後一個銅板」，今次真系做到啦。對比返岳老闆逼住賣樓嘅慘況，誠哥早就睇通樓市周期，人哋仲貪心嘅時候，佢已經靜雞雞將錢袋落袋。大佬撤退，從來都唔會敲鑼打鼓嘎。到你發現個陣，人哋早就企喺安全區啦！

樓價跌根本唔系「個別現象」！誠哥個預言，早就俾數據釘到實一實。而家，全國100個城市嘅二手樓均價，每平方米一萬蚊唔到，環比跌咗0.84%，而且個跌幅仲繼續擴大。更慘嘅系，根本冇一個城市走得甩，一線城市二手樓價跌0.81%，二線跌0.91%，三四線跌0.8%。以前成日話「一線城市最頂得順」，而家睇返根本系自己呃自己。呢個唔系乜嘢「短期調整」，系實實在在嘅「跌到趴街」，完全見唔到底。二手市場更加慘情，百城二手樓掛牌量飆到258萬幾間，同比多咗成11.58%。深圳最誇張，掛牌量漲咗36.66%——班業主搏命放盤，但系啲買家全部抱住手睇定先，「越跌越唔買」嘅惡性循環，已經開始轉動啦！呢啲情況，誠哥早就睇到通透，佢唔走水就奇咯！

國資房企都蝕錢，暴利時代真系玩完 樓價跌背後，成個地產行業都喺度「捱世界」。就算有國資背景嘅房企，都一樣冇運行，具體邊啲，你睇下萬科就知啦。呢個唔系個別案例，而家好多房企都系「吊緊鹽水」。以前嘅房地產，真系「印銀紙咁印」，成都興城人居2020年賣樓毛利率仲有47.13%，但到舊年上半年，淨番5.72%——暴利時代正式結束，而家能夠唔蝕已經要還神。誠哥十年前就睇通呢點，成日同個仔李澤鉅講，接手公司之後要「審慎經營」，千祈唔好亂擴張。喺樓市最瘋狂嘅時候可以保持冷靜，喺人人自危嘅時候提前離場，就系佢可以一直賺錢嘅原因。而家房企嘅慘況，根本系佢早就預料到嘅「必然結果」。

面對變天嘅樓市，我哋普通人家應該點算？第一，唔好再諗「炒樓賺錢」啦。誠哥家族呢幾年從內地同香港拋售咗過千億港紙資產，將錢投去英國基建、東南亞港口。大佬都撤資，你仲沖入去，系咪傻嘎？樓以後就系「用嚟住嘅」，唔好再發「炒樓夢」喇。第二，買樓優先揀現樓。而家預售制正在改，上海今年已經有132個樓盤交到樓，未來兩個月仲有34個項目要交樓。期樓風險太大，隨時會爛尾，買到現樓就千祈唔好掂期樓。第三，手上錢先系真嘅穩陣。岳老闆賣樓嘅教訓就喺眼前，樓市寒冬入邊，現金流緊要過一切。誠哥父子身家可以漲，就系因為手上有大把現金。唔好將啲錢全部掟落層樓度，留定後備錢，先可以頂得過風險。既然都知道，樓市已經變天！睇唔通趨勢，只會越蝕越慘！誠哥從來都唔系「神算」，但佢睇得透樓市周期。嗰啲仲加槓桿炒樓嘅人，都系收手啦！而家沖入去，唔系「抄底」，系「跳坑」。政策點樣調，都救唔返已經失衡嘅市場。樓市寒冬已經殺到，而且可能會好長！能夠保住手上嘅錢，唔好踩坑，先系真正贏家！

樓價跌咗落嚟嘅那一刻，收埋喺背後嘅後遺症，已經開始發作！

公共服務「斷供」 你知唔知啊？最近呢幾年，全國好多地方嘅客運站、公交線，話停就停。河南洛陽，上個月一口氣關咗3個鄉鎮客運站，理由系「客流唔夠、財政補貼跟唔上」；山東濰坊，5條城鄉公交線路直接取消，村民要去縣城，要多行20公里路；就算系大城市廣州，都有10幾條夜班公交縮減班次，理由一樣系「運營成本高，財政補貼撐唔住」。呢啲睇落同房地產冇咩關係嘅公共服務，其實過去一直靠「房地產輸血」先撐到。以前樓價升、土地賣得好，財政有錢，就可以補貼公交、車站，等大家出街方便；而家樓價跌咗，土地賣唔出，財政冇錢，最先cut嘅就系呢啲「使錢唔討好」嘅公共服務。以後出街，可能要多等半個鐘公交，可能要行更遠嘅車站，甚至有啲地方，連車都冇得坐啊。呢個唔系講笑，系正在發生緊嘅現實！

樓市下行，地方財政「見底」 點解財政會冇錢呢？個根源就喺「土地財政」度。過去二三十年，地方政府靠賣地賺錢，唔單只可以起樓修路，仲可以補貼公交、醫院、學校。2021年個陣，全國土地出讓收入突破8.7萬億，嗰時財政有錢，就算公共服務蝕錢，都可以靠賣地啲錢補返。而家呢？舊年上半年，全國房地產投資同比跌咗11.2%，土地出讓收入直接腰斬。某個三線城市嘅財政局長私下講：「以前賣一塊地可以賺5個億，而家半年都賣唔出一塊地，連公務員人工都要靠中央轉移支付。」房地產就好似地方財政嘅「提款機」，以前提款機有錢，乜都可以搞；而家提款機空咗，問題全部出曬嚟——唔單只補貼唔到公共服務，連修橋補路嘅錢都冇。樓價跌嘅係數字，但地方財政蝕嘅系真金白銀，呢個缺口，唔系一日兩日可以補得返！

地方開始「自救」！財政冇錢，地方唯有諗辦法「自己救自己」，連未來都「賣」埋。更誇張嘅系有啲城市，將未來50年嘅低空經濟經營權都賣咗，將公交車票、公路通行費打包成「資產證券化產品」去融資——簡單來講，就系將以後可以賺到嘅錢，而家提前換現金使。但系呢種「自救」嘅代價，最後全部落返喺老百姓頭上。福建福州某個小區，地下停車費從150蚊/月漲到350蚊/月，業主點抗議都冇用，物業管理處話「系政府允許嘅」；深圳唔少景區，門飛從50蚊漲到120蚊，仲話「係為咗維護設施」；舊年第三季度，全國已經有18個城市上調咗停車費，23個景區加價，11個城市將公共資源打包融資。地方唔系唔想好好過日子，系真系冇錢啊。只可以拆東牆補西牆，但系堵牆拆嚟拆去，最後仆街嘅都系老百姓——出街成本越來越高，袋入邊嘅錢越來越唔見使。

老百姓「遭殃」，日子越來越難 幾年後，我哋可以睇到嘅系，樓價跌嘅連鎖反應，最後形成咗個好得人驚嘅循環：樓價跌咗，老百姓手上嘅樓唔值錢，資產縮水，唔敢使錢；地價跌咗，地方財政冇錢，唯有加停車費、門飛費、公交費；呢啲費用一加，老百姓嘅生活成本就高咗，特別系窮人，本來收入就少，而家坐公交要多使錢，停車要多使錢，連行公園都要多使錢，負擔越來越重。呢個就系現實：樓價跌，我哋嘅資產縮水；財政蝕，我哋嘅生活成本漲。最後，所有代價，都要老百姓自己孭。呢個循環打唔破，日子只會越來越難！現實問題系，樓價跌嘅苦，我哋全部都要啃。老盛而家每日朝早依然會習慣性早起，但系已經唔使再去汽車站啦。佢話：「以前覺得樓價跌同我冇關係，而家先知道，連我開嘅大巴車，都系靠樓價撐住。」樓價跌嘅後遺症，唔系某個人嘅事，系我哋個個嘅事！佢收埋喺停運嘅汽車站入邊，收埋喺加價嘅停車費入邊，收埋喺越來越貴嘅生活入邊。唔好以為樓價跌咗全部系好事，佢帶嚟嘅苦，我哋個個都要慢慢啃。呢個冬天，比我哋想象中仲要長！