嚇到唔敢郁！珠海樓市成笑話！核心區全靠港澳客撐場，外圍盤劈到7字頭都無人問津，早年高位接盤嘅港澳炒家，個個蝕到血本無歸，而家見到外圍盤就走佬，驚到唔敢郁手！|珠海|房價|粵語|coco主播

一邊系「百島之市」嘅清新寫意，藍天白雲底下，馬路乾淨企理，日月貝嘅浪漫燈光襯住港珠澳大橋嘅氣勢，勾勒出珠海呢座「花園城市」嘅獨特底色，行喺街頭連呼吸都覺得舒服；另一邊又系樓市嘅冷暖差好遠，整體樓價被壓咗落去，核心片區反而會硬淨D，外圍啲小區劈價促銷都成咗常態。呢座同深圳齊名嘅經濟特區，點解喺樓市上走出咗一條完全唔同嘅路？而向來系珠海樓市「重要玩家」嘅港澳客，呢幾年嘅投資邏輯又變咗乜樣，佢哋嘅選擇又如何左右珠海樓價嘅分化格局？2025年，好多穩定樓市政策落地之後，珠海樓價呢種「核心硬、外圍軟」嘅態勢會唔會有轉機？
珠海嘅樓市基因，其實喺城市發展初期就已經定咗調。作為廣東面積最細嘅城市，珠海常住人口先至251.85萬，2024年一整年淨增先至2.44萬，人口規模仲不夠深圳嘅十分之一，連東莞嘅三分之一都夠唔到。同深圳、東莞靠低端製造業快速吸人嘅路數唔一樣，珠海自從改革開放之後，就一直堅持「低污染、高端化」嘅發展路線，格力、魅族呢啲高端科創企業雖然撐得起產業面，但系可以提供嘅工位數有限，好難形成大規模嘅剛需購房群體。呢種「細而精、細而美」嘅城市定位，令珠海擁有咗全省最好嘅生態環境——幾乎見唔到邋遢殘舊嘅城中村，周圍都系高大上嘅寫字樓，但同時都令樓市缺少咗最核心嘅本地人口支撐，早就為之後嘅供需失衡埋下伏線。而呢個時候，港澳客嘅出現，就成咗珠海樓市，尤其系核心片區樓價嘅「重要支柱」。
早喺十幾年前，港澳客就已經開始湧入珠海置業，但當時嘅投資邏輯好簡單——「貪平、博升值」。嗰陣時香港新界樓價已經去到十幾萬一方，澳門半島都要七萬幾，而珠海核心區先至兩萬出頭，加上港珠澳大橋規劃落地，好多港澳投資客都將珠海當成「投機熱土」，成批成批買樓，尤其系橫琴、拱北呢啲近關口嘅片區，好多樓盤港澳客占比超七成，甚至出現「一張規劃圖就賣房」嘅誇張情況。但系呢種靠概念炒作嘅熱度好快就退潮，2021年全國樓市調控收緊之後，好多投機客紛紛走佬離場，橫琴部分樓盤二手價從高位嘅5.6萬/㎡，跌到而家嘅3.7萬-4.2萬/㎡，跌幅超兩成，呢個時候大家先發現，原來港澳客嘅需求，早就從「短線投機」悄悄轉成咗「長線自住」。
2025年珠海樓市整體走下坡，本質上就系「本地需求不夠」同「庫存太多」雙重夾攻，但港澳客嘅存在，成功撐住咗核心片區嘅樓價，令分化變得更加明顯。數據顯示，上半年珠海商品房網簽均價20152蚊/㎡，同比跌咗7%，全市住宅去貨周期差唔多25.15個月，遠超過12-18個月嘅合理水平。從需求端睇，本地剛需群體規模好細，而早期因為橫琴概念、港珠澳大橋紅利湧入嘅投機客，喺調控收緊之後都紛紛退場；但港澳客就唔一樣，佢哋而家更多系因為「住得舒服、返工方便」先至買樓，自住需求占比高達68.2%，反而成為核心區樓市嘅「定海神針」。從供給端睇，部分片區仲有新增供應過剩嘅問題，尤其系斗門區，截至2025年9月底，住宅庫存有80.22萬㎡，去貨周期超21個月，淨系貝殼平台嘅二手房掛牌量就超9200套，部分樓盤為咗清貨，甚至推出「7字頭買精裝現房」嘅優惠，比起最旺𠮶陣，跌幅超過5成。另外，珠海到而家都仲未有地鐵，跨區返工好唔方便，呢個短板令港澳客嘅目光更加集中喺近關口、配套成熟嘅核心區，進一步加重咗外圍區域嘅庫存消化壓力。
而家嘅港澳客，揀樓嘅標準同以前完全唔同，政策便利同居住品質，成咗佢哋最看重嘅兩點。首先系政策層面，珠海為咗吸引港澳客置業，真系落足本：聯合港澳15家銀行設咗便民服務點，實現二手房「跨境帶押過戶」，港澳居民喺屋企樓下就可以「不出關、零跑動」辦理不動產登記，截至2025年6月，已經辦理咗6156宗跨境抵押登記，涉及金額超762億元；針對「澳門新街坊」呢個重點民生項目，仲推出「網簽暨交房即發證」服務，澳門居民收樓當日就可以拎住房產證，首批4000幾戶業主已經受益，其中2255套屋已經完成登記發證。加上橫琴「雙15%」稅收優惠、24小時通關常態化，「系澳門返工、系橫琴住」已經成為好多澳門人嘅選擇，呢類跨境自住需求，穩定性遠比投機需求高得多。
其次系價格同居住環境嘅差距，令港澳客唔捨得走。2025年上半年，澳門樓價平均跌咗近兩成，每平方仲要7.3萬蚊，而珠海橫琴核心區二手價先至4萬左右，香洲區都系3.5萬上下，差價接近一半；香港新界樓價更系高達12萬/㎡，珠海嘅性價比簡直「抵到爛」。而且珠海環境好，冇工業污染，適合養老同長期居住，好多港澳長輩都會喺珠海買樓養老，後生仔就為咗跨境返工方便，揀近關口嘅小戶型。從成交數據睇，2025年第二季橫琴成交嘅單位，9成以上都系100㎡以下嘅中小戶型，其中60-80㎡嘅最受歡迎，占咗54.26%，好多都系港澳客入手自住嘅；而南灣片區因為15分鐘到橫琴口岸、30分鐘到港珠澳大橋，承接咗好多橫琴產業人才同港澳自住需求，上半年住宅網簽量占咗全市18%，正方·南灣首府呢類項目成交量同比升咗超5成，港澳客占比超四成。

正因為港澳客嘅精準選擇，珠海核心片區同外圍區域嘅樓價差距越拉越大，區域分化成為2025年樓市最突出嘅特點。其中，橫琴粵澳深度合作區絕對系珠海樓價嘅「壓艙石」，而港澳客就系呢塊「壓艙石」嘅核心支撐。作為全國唯一同港澳同時有陸路連接嘅區域，橫琴嘅住宅用地占比先至8%，2025年核心板塊幾乎冇新增供應，稀缺性越嚟越明顯。加上政策紅利不斷釋放，「雙15%」稅惠、首批4600人人才補貼發放、橫琴口岸24小時通關，令港澳客成交占比高到4成，華融琴海灣、龍光玖龍璽呢啲標杆樓盤，單價穩定喺4.7萬-5.1萬蚊/㎡，比起全市均價高出一倍有多，業主仲好惜售，放盤量好少，二手市場幾乎「一房難求」。
香洲區核心地段則靠住「配套夠成熟」，成為港澳養老客同本地改善客嘅首選。靠近日月貝、北山大院呢啲文旅資源，再加上成熟嘅教育、醫療配套，2025年12月新房均價35094蚊/㎡，同比微升0.40%，系全珠海唯一新房價微升嘅區域。好多澳門長輩鍾意喺香洲老城區買二手樓，因為生活便利，樓下就有街市同茶樓，生活節奏慢，同澳門嘅生活習慣好貼近。而南灣片區作為橫琴同主城區嘅接駁樞紐，更是承接咗大量澳門通勤客，呢類客群對價格敏感度唔高，更看重通勤時間同居住品質，令片區樓價一直保持堅挺。
反觀金灣、斗門呢啲外圍區域，因為缺少港澳客嘅支撐，樓價跌得好犀利。金灣2025年12月二手房均價8533蚊/㎡，同比跌咗2.48%，斗門更系得7258蚊/㎡，同比跌1.97%。呢兩個區域主要以本地剛需盤為主，供應量大但本地需求有限，而且離港澳遠，通勤不便，港澳客幾乎唔會考慮，只能靠「劈價」吸引本地客，部分樓盤從巔峰時期嘅1.2萬/㎡，跌到而家嘅7字頭，跌幅超4成，貨尾堆積如山。
面對市場困境，珠海喺2025年5月出台咗《促進房地產高質量發展嘅幾多措施》，其中好多政策都系針對性吸引港澳客同外地人才。比如住房「以舊換新」有1%補貼、公積金貸款上限升到130萬蚊、外來購房者子女憑購房憑證可以入學，仲放寬咗港澳居民購房限制，取消咗部分限購限售政策。從政策效果睇，上半年珠海商品房網簽量同比升咗12%，本地龍頭房企華發仲做到128日銷售額突破100億蚊，市占率升到61%，其中港澳客貢獻咗唔少成交，尤其系橫琴嘅商辦物業，上半年網簽成交775套，環比大增逾308%，大部分買家都系港澳投資者，看中橫琴嘅長期產業潛力。
展望未來，珠海樓價好大機會會繼續維持「核心區靠港澳客撐場、外圍區劈價去貨」嘅分化格局，好難會全面升或者全面跌。短期嚟講，一系列穩樓市政策同琴澳融合嘅深化，會繼續吸引港澳客入市，支撐橫琴、香洲等核心片區嘅樓價；而斗門、金灣呢啲外圍區域，仲需要靠「以價換量」消化庫存，樓價下行壓力仲會持續一段時間。長期嚟講，珠海樓市嘅走勢，除咗靠港澳客，仲取決於三個關鍵因素：第一系本地吸人速度，能否通過產業升級吸引更多年輕人落戶，填補剛需缺口；第二系橫琴深合區嘅產業落地進度，如果能夠吸引更多澳資企業同人才入駐，港澳購房需求會進一步釋放；第三系城市配套嘅完善，比如地鐵呢類重大交通項目嘅推進，能否打破區域發展嘅隔閡，讓港澳客嘅目光從核心區延伸到外圍。
從以前嘅「南蠻之地」變成改革開放嘅前沿陣地，珠海用咗四十幾年，打造出一座浪漫宜居嘅花園城市；而樓市嘅調整同分化，正正系呢座城市從「高速發展」轉去「高質量發展」嘅縮影。而家珠海嘅樓價，早就甩咗投機嘅泡沫，返返去居住嘅本質——核心片區嘅高價，系對政策紅利、核心配套同港澳客需求嘅認可；外圍片區嘅價格調整，系對供需失衡嘅理性修正。對於想買房嘅人嚟講，而家嘅珠海樓市，剛需客可以揀斗門、金灣嘅「筍盤」上車，改善客同港澳客則可以重點關注橫琴、香洲嘅優質資產；而對於城市本身，點樣喺守住生態優勢嘅同時，深化琴澳融合，吸引更多港澳客同人才留低，先至系支撐樓市長期健康發展嘅關鍵所在。