慘不忍睹！首付都跌沒了！廣州某小區房價從5.6萬暴跌至2.3萬，僅僅用了四年！當年把你當寶，如今急着脫手都來不及。靠運氣賺來的漲幅，終究要靠實力虧回去！

首付跌沒了！廣州小區房價從5.6萬/㎡跳水到2.3萬，只用了四年……廣州樓市這就是個「渣男盤」：當年把你當個寶，現在甩手都甩不掉！

老說二手房市場才是樓價的照妖鏡，這話，我信！

你看看北上深那幾個大哥，環比數據好歹還爭氣地漲了一點兒。但我們廣州呢？

唉，這跌勢好像還沒完全剎住車。可不是我瞎說，數據就擺在那兒！

國家統計局公布的10月份70城房價數據，雖然晚了幾天，但總算能看了。整體來說房價依然不行，全線下跌，不管一手還是二手。先講一手房，一線城市新建商品住宅售價環比跌了0.3%，跌幅比上月還擴大了0.2個百分點，其中廣州跌了0.6%。二線城市環比跌0.4%，跌幅擴大0.1個百分點；三線城市也一樣環比跌0.4%，跌幅和上月持平。可見整個一手市場全線下跌，跌幅還有擴大趨勢。要知道今年因為土拍市場縮量提質，一手房名義價格其實是在漲——因為多了改善盤推出，拉高了均價。但到了10月市場就變了，連一手房都開始全線下跌，也就是說，所謂的「第四代住宅」就算有高實用率、低容積率，也沒辦法再撐住市場了。最終還是受整體房地產行業調整預期的影響，跟着大部隊下跌。當然啦，一手跌，二手更慘——68個城市都在跌。樓市分化加劇明擺着告訴你，短期內房價還是往下走。

那些正在放盤的業主，普遍情緒低落。

為什麼？因為他們站在市場最前線，感受最直接——房子掛出去，看的人多不多？有沒有人肯出來認真談價？他們最清楚市場有多冷。

反而有些大V，我真服了他們，從2021年開始就無腦唱多到現在，口號永遠是「每一次回調都是抄底的黃金機會」。

大哥呀！要是真信了他們，次次回調次次買，我想現在褲衩都賠光了，分分鐘還得倒欠銀行不少錢！

今天，群里有個兄弟說起一個盤，特別有代表性，絕對是這幾年廣州樓市的縮影。

它就是我們今天的主角——老黃埔的萬科城市花園。

這個盤，當年可是老黃埔的明星盤，不少人心中的白月光。

但它的故事，是一部從高位猛跌的「血淚史」。

時間撥回到瘋狂的2021年。

那時候市場熱得發燙，資金像洪水一樣到處找出口。在老黃埔那邊，樓齡新、品質好的次新小區選擇不多。

於是，2004年建成、當時樓齡已經接近20年的萬科城市花園，就被推上了神壇。

現在回頭看當時的成交記錄，依然會覺得心驚肉跳。

貝殼上面白紙黑字寫着：2021年6月，一套66.36㎡的兩房單位，以驚人的5.6萬/㎡單價、總價373萬成交！

要注意，這個單位的陽台是側出設計。

就在同一年前一個月，另一套面積差不多、低層西北向的兩房，也賣到了5.3萬/㎡、總價370萬的天價。

一個差不多20年樓齡的老小區，憑什麼？

憑的就是它的地段。它就在5號線文沖地鐵站旁邊，真正的地鐵上蓋，走兩百米就到，承接天河購買力外溢完全沒問題。

周邊配套，在老黃埔來說也算很成熟，絕對吊打南崗、廟頭那些偏遠板塊。

當時的感覺就是，資金沒地方去，硬是把城花推高了。現在想想，只能用四個字形容：太過瘋狂。

現在？同樣的故事，寫出了完全相反的結局。

還是萬科城市花園，還是差不多的兩房單位。現在成交價是多少？

2.2萬到2.5萬之間！而且，現在成交的單位是廳直出的更好戶型，比當年那套側出陽台的單位好得多。

這意味着什麼？

這意味着2021年那套總價370萬的單位，就算你當時只給了三成首付，算上這幾年還貸的錢、中介費、各種雜費，總支出已經和現在這套176萬總價差不多了。

換句話講，當年的首付，現在幾乎夠你全款再買一套！這還不算最扎心的。

看看它今年最新的「戰績」：

今年8月，一套102㎡的低層三房，成交總價230萬，比業主最初放盤價狂砍170萬！折合單價2.26萬/㎡，創歷史新低。

說起這套單位的成交也是一段辛酸史，從2023年8月放盤，歷時兩年，經過9次降價，才在今年8月成交。

兄弟們，算算賬，從2021年的5.6萬到2025年的2.3萬，4年時間，跌幅足足超過六成！

中介兄弟也坦白說，現在這個價已經「相當筍」了，成交價普遍在2.2-2.5萬這個區間掙扎。

貝殼的數據曲線更加直觀：近三年，萬科城市花園均價從4.39萬/㎡，陰跌到現在的2.47萬/㎡，整體跌幅超過44%。

這是什麼概念？跌沒了的不是數字，是一整套房子的首付啊！

問題來了，為什麼是它？為什麼跌得這麼狠？

*首先就是新樓的降維打擊！* 這是最核心的原因。老黃埔這幾年太熱鬧了，一大堆新盤湧現，其中它的「親弟弟」——萬科城市之光，完美接棒，連大哥都有點頂不住，做小弟的自然更難熬。買家個個都貪新鮮，同樣的預算，能買到更新、戶型更好、園林更漂亮的一手樓，誰還會看樓齡老二十年的二手房？

*其次是產品力老化了。* 城花的外立面、社區規劃和現在的新盤比，確實有了時代差距。人家城市之光都被叫做「文沖匯悅台」了，城花只能在旁邊默默地看着，越來越老。

*最後，學區光環也褪色了。* 這是最傷的一刀。城花配套的萬科城市花園小學轉成了公辦，本來是好事，但轉公後校名正式改為——石化小學西校區。這個名字一出，氣場瞬間弱了。對比現在新樓盤動不動就引入各種名校分校，這個title確實不夠看。沒辦法，教育局不會白白送個「名校」招牌給二手房。

唯一的安慰是，隨着樓價暴跌，成交量反而上來了。數據顯示，小區成交量近期有上升。這說明什麼？說明只要價格到位，沒有賣不出去的房。現在上車的，基本上都是真正的用家，用抄底價，買個地鐵通勤方便的房子。

所以，回到最殘酷的問題：萬科城市花園，還能不能回到2021年那個價位？

以我看，短期內，幾乎不可能。那個5萬+的價，是在特定歷史時期、特定市場環境下，由狂熱情緒吹出來的大泡沫。現在泡沫破了，邏輯也全變了：新樓選擇多了，預期轉向了，大家對舊樓的容忍度低了。

它的故事，給所有買房人士好好上了一課：第一，永遠別信房價只漲不跌的神話；第二，買房不能只看地段，產品迭代和新樓競爭，是每套舊房頭上的一把刀；第三，靠運氣賺來的漲幅，最終很可能要靠實力輸回去。

樓市的天，真的變了。從狂熱回歸理性，過程是痛苦的，但或許，也未必全是壞事。
這裡是專注中國樓市的，《老李說房》，我們下期再聊。