임차인 강제경매 및 낙찰 법률상담[생생법률쇼 김기윤변호사 인터뷰] 02-522-2218

임대인이 잠적, 임차인이 부동산강제경매신청.

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Q. 선순위 임차인이 강제경매를 신청하면 어떻게 되나요?

저는 1순위 임차인입니다. 그런데 임대인이 연락두절이라 보증금을 못 받게 되어 보증금반환청구 판결문으로 부동산강제경매를 신청했습니다.

보증금은 2억인데 만약 1억 5천만원에 낙찰되면 어떻게 되나요?
나머지 5천만원에 대해서는 따로 추심할 수 있나요?

A. 먼저 등기부등본을 발급받아 내가 1순위에 해당하는지 정확한 확인이 필요합니다.

누구는 임차인이 낙찰받으면 나머지 돈은 못 받는다, 낙찰받아도 나머지 돈 받을 수 있다. 말씀하시는데 그 이유는 순위에 따라 달라지기 때문입니다.

1순위로 낙찰받으면 주택임대차보호법 제3조에 의하여 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 따라서 내가 보증금을 내 줄 사람임과 동시에 보증금을 받을 사람이 됩니다. 이러한 것을 민법에서는 혼동이라고 합니다.

이렇게 내가 보증금을 받을 사람이자 줘야하는 사람이면 나머지 보증금을 기존의 임대인에게 청구하기 어렵습니다.

Q. 그럼 취득세는 내가 받아야 할 2억으로 내야하나요? 매수받은 1억 5천으로 해야하나요?

A. 지방세법 시행령 제18조 제1항 제5호를 보면 같이 인수한 채무액도 취득가액에 포함되어야 한다고 규정하고 있습니다.

따라서 2억원의 취득가액으로 계산해야 합니다.

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영상출처 : 법률방송 생생법률쇼
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