胡‧說樓市｜全面撤辣後一手供應跌至10萬伙，去庫存符預期嗎?
Автор: 雅虎香港 Yahoo Hong Kong
Загружено: 2025-08-12
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近期官方數據顯示，本港一手住宅潛在供應已連跌五季至101,000伙，數字表面看似樂觀，但市場感受到的庫存壓力，似乎與數據呈現的趨勢有所出入 。要理解樓市的真正困局，我們必須穿透數字的表象。
所謂的潛在供應，其實包含了約10,000個已獲批動工紙、但仍未動工的「遠期供應」 。若將焦點放在短期內可隨時推售的單位，情況則遠為嚴峻。目前市場上仍有64,000伙建築中的「樓花貨尾」，以及27,000伙已落成的「現樓貨尾」，兩者合計，即市場真正需要消化的即時庫存高達91,000伙 。
事實上，即使政府在2024年初「全面撤辣」，去庫存的速度依然未如理想 。對比去年初112,000伙的歷史高位，供應量跌幅不足一成 。若以過去五年平均每年吸納約14,900伙一手單位的速度計算，單是消化現有庫存便需長達6.7年，這無疑為發展商帶來沉重壓力。
在高庫存的主旋律下，發展商的推盤策略更顯被動。特別是在供應過度集中的地區，競爭不僅來自自身，更來自同區對手。為求在與時間的競賽中勝出，「先量後價」成為了部分發展商加快套現的無奈之舉 。而資金壓力較輕的發展商，則選擇更靈活的部署，例如將物業「轉售為租」，直接吸納租戶以賺取回報，作為抗衡當前市況的手法 。
總括而言，潛在供應數字的下跌或許帶來一絲曙光，但龐大的貨尾單位才是市場的真正考驗，並直接決定了發展商在未來一段時間內，仍需以務實甚至進取的定價策略來應對挑戰。
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