物業大逃亡：全國超120個屋苑撤場，年底現「割席潮」，業主喜憂參半！小區快速退化、樓價暴跌，業主反陷更大困境！物業撤離潮席捲核心城市，連央企背景企業也頂不住！

物業訓系度數銀紙嘅好日子玩完啦！以前系業主拉橫幅、敲鑼打鼓「炒」物業魷魚，邊個估到而家調翻轉，物業自己執包袱走人！近日武漢有屋苑業主群流出一張物業撤場通告，話今年12月底正式同小區講拜拜。類似劇情全國處處上演。中指研究院數據話，單單今年頭九個月，全國已爆出超過120單物業撤場個案，比舊年同期爆升一倍！其中超過60個項目，仲要特意揀正12月31號呢日撤場，占咗一半以上。

點解間間公司都揀年尾最後一日？可能係為咗方便計數割席，亦趁農曆新年人工高峰前快手甩身。
呢場物業逃亡潮，而家好似疫症一樣全國極速蔓延！
睇到物業自己走人，有業主拍爛手掌，覺得「終於唔使交管理費，慳翻！」
但亦有業主開始驚：「以後邊個倒垃圾？邊個睇閘？小區治安點算？」
一場表面系業主「贏咗」嘅博弈，原本應該互相制衡嘅關係，而家撕裂到七彩。
呢鋪究竟系「着數」定系「攬炒」？

幾年前，物業撤場只系三四線城鎮舊樓嘅無奈結局，但呢兩年趨勢完全逆轉，一二線城市屋苑都陸續中招！有傳媒統計，物業退場頻率最高嘅，唔系細城市，而系寧波、重慶、蘇州、成都、武漢、合肥、西安呢啲所謂新一線，就連上海、北京、杭州同深圳，都有物業偷偷走佬。即系話，就算經濟最旺、業主最有能力畀錢嘅地區，傳統物業模式都行唔通啦！

而家連撤出一二線嘅，都唔再系街邊「三無公司」，連金科、融創呢類上市企業，同埋中海、華潤、保利、越秀呢啲有央企國企背景嘅大牌子，都一樣頂唔順要走！
而被物業拋棄嘅，亦唔再淨系殘舊唐樓，就連杭州萬固珺府、重慶兩江·溪岸雲呢類先交樓三年嘅次新盤，都陸續加入「被棄」名單。

以前呢，物業管理簡直系瞓覺都識賺錢嘅生意——樓起好，未來幾十年都可以同業主收管理費。喺地產爆發期，小區數量井噴，物業公司背靠發展商就可以乘風而起。

但而家？物業已經冇人爭，變成蝕本貨！點解反轉得咁快？

原因一籮籮，首先系物業管理費劈價潮殺到，物業收嘅錢少咗一大截。江蘇鎮江今年2月起規定，空置超過半年嘅單位，管理費最少可以打七折；重慶、長沙、青島、武漢等城市亦陸續宣布空置房管理費打折，甘肅蘭州仲犀利啊，直接腰斬五折！

呢輪劈價潮入面，有物業公司跟住減價。公開數據顯示，舊年到今年中，重慶、銀川、青島、武漢過百個項目，管理費跌幅介乎20%至35%。柳州甚至出現「零管理費小區」，條件系物業同小區續約。

但更多物業直情唔玩！近期萬科物業就發出通告，撤出湖北鄂州某小區，理由正正系管理費被逼下調超過四成，公司頂唔順。同病相憐嘅公司，大把啊！
其次呢，呢兩年人工貴到飛天，小區維護成本亦不斷攀升。樓齡5年以內嘅小區，年均維護成本大約每平方米0.8至1.2蚊，占管理費25%至35%；但如果樓齡10至15年，占比就飆升到45%至60%；一旦過咗15年，維護開支隨時食曬成筆管理費，占比接近70%至100%！

冇發展商喺背後填氹，物業根本唔可能靠舊樓賺錢，喺高成本壓力下唯有執包袱。

不過，以上都未算最致命。最令物業驚嘅，系業主索性唔交費，直接斷佢米路！

業主同物業嘅關係，早就勢成水火。呢幾年管理費越收越難，就知出事。

早排杭州復地連城國際小區被爆大部分業主拒交管理費。傳聞成個小區3800戶，得幾百戶肯交錢，累積拖欠管理費高達1200萬！最後物業頂唔順蝕本，直接撤離。

咁類似劇情遍地開花。湖北鄂州中海物業，亦被業主拖數59.6萬，多次交涉冇結果後，公司無力再墊支營運，最後決定今年8月底撤場。

中國物業管理協會統計過，全國住宅小區管理費平均繳納率，已由2018年嘅83.7%，跌到舊年第一季度嘅73.5%。照呢個跌勢，而家分分鐘連七成都保不住！

物業呻生意難做，業主亦滿肚怨氣——大部分人覺得啲錢畀得唔值！

有傳媒訪問深圳某頂級豪宅拒交管理費嘅業主，發現班有錢人唔系畀唔起，而系覺得服務唔配對每月過萬蚊嘅管理費。據講，物業只做基本管理，健身室、泳池等高檔設施完全冇提供，同買樓時吹到天花龍鳳完全兩回事！

服務貨不對板只系冰山一角。有物業投訴調查羅列出物業公司多宗罪：車部管理亂籠、公共設施唔維修、職員態度差、清潔馬虎等等。

咁物業改好啲服務咪得囉？講就輕鬆，做就艱難。而家好多物業根本冇錢提升服務，「僧多粥少」嘅局面逼住佢哋壓成本捱日子。

而且，好多物業出身本身就有問題——全國超過7成物業服務公司系發展商旗下子公司，大約20%系由房管所或後勤部門改組成立，剩低唔夠1成先系獨立專業物管公司。

有幾唔專業？有啲物業由心覺得，自己嘅工作系「管」小區同業主，而唔系「服務」住戶，成日擺出一副「山寨王」姿態！
物業劣根性改唔到，業主唯有換人。2021至舊年間，全國物業整體換手率由1.7%升至3.3%，每年大約有兩萬個小區換物業。
但從過往案例睇呢，更多業主選擇直接踢走物業，實行小區自治。
但咁樣搞，真系可以解決積累多年嘅深層次矛盾咩？

業主同物業呢場博弈，根本系雙輸局面。物業退出呢場消耗戰，固然收入插水；但業主亦唔見得有着數，佢哋面對嘅麻煩可能更嚴重！

物業一撤場，好多業主嘅生活質素即刻陪葬。例如武漢光谷有小區，物業走咗只係三個月，垃圾堆積成山、消防系統癱咗、綠化帶變荒地；杭州有萬人大盤，撤場之後湖面飄死魚、爆竊案頻生、lift壞咗冇人整……冇咗專業保潔、保安同維修，小區極速退化做「貧民窟」，全國類似慘況多到數唔清。
更致命嘅系樓價暴挫！喺二手市場，屋苑管理質素已經成為決定樓價關鍵因素。一個環境髒亂、冇物業管理嘅小區，基本上很難賣得好價。
南京月牙湖花園就系血嘅教訓——班業主趕走物業後，自治搞到一塌糊塗，樓價應聲暴跌25%。有業主後悔到震：「慳咗三年幾千蚊管理費，點知蝕咗50萬首期！」

難唔成積累十幾年嘅行業深層次矛盾，真系冇得化解？
又未必絕路。物業同業主之間嘅死結，核心在於「雙方互不信賴」。要打破僵局，就要重新訂立遊戲規則。而家都有物業嘗試行出第一步。

有一類系按業主意願，收錢做嘢。有龍頭物企推出彈性定價模式，整理出580項服務清單，其中150項系基本服務，其餘由業主自選，用幾多付幾多，將選擇權同定價權交翻俾業主。好多地區物業都有樣學樣，將代收速遞、上門維修等增值服務改為按需收費。

另一類就比較簡單粗暴，直接升級服務。南京鼓樓區有豪宅小區加裝智能防盜系統同健康管家服務，成功喺劈價潮中逆市加管理費15%。更有公司推出「先服務、後找數」模式，業主將管理費存入第三方監管戶口，每季頭兩個月全數支付，第三個月只付九成，尾數要物業通過考核先可以攞。呢種方式業主都比較受落。

以上措施反映一個事實：對大部分業主來講，壓低管理費並非最終目的，佢哋只想得到「質價相符」嘅服務。一味狂減管理費只系止痛，換取嘅信任亦都唔會長久。

往後，有能力變陣嘅物業公司，或者會跟隨大勢同業主達成和解；冇能力嘅只會繼續走佬。行業大洗牌加速，物業呢一行，再都冇得躺平食老本喇！