跌到1字頭！廣州樓價跌穿底！所謂嘅「大招」，最後淨得個吉！中介業績報喜！業主割肉29%仍難覓買家！原來係數據做假撐起的虛假繁榮！唔買房嘅人，成人生最大嘅贏家！

跌到1字頭！廣州樓價跌穿底！中介業績報喜！業主割肉29%仍難覓買家！原來係數據做假撐起的虛假繁榮！
「金九銀十」傳統樓市旺季，廣州二手樓市場嘅數據表面睇落幾好睇，但背後嘅真相卻扎心到痹。國家統計局最新數據顯示，10月份一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.9%，而廣州二手樓價同比更系下降咗6.4%，喺四大一線城市中跌得最慘。

有業主將樓價從180萬降到128萬，降幅高達29%，依然賣唔出去；而公積金新政原本話系幫輕購房壓力，點知反而令唔少剛需陷入更深度嘅財務困境。

而增城朱村嘅業主們，正經歷從「二字頭」到「幾千蚊」嘅心碎歷程。呢個曾經被發展商吹捧為「潛力股」嘅區域，而家變成咗無數業主心中永遠嘅痛。
具體到廣州，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，而二手住宅價格跌幅更加明顯，環比下降0.9%。呢個數字背後，系無數業主夜不能寐嘅焦慮同無奈。

有資深中介透露，而家成交量之所以「升」，近4成都系靠「割肉盤」撐場。好似增城某小區業主，原本掛180萬，掛咗幾個月都無人問津，最後狠狠心降到165萬先至成交。佢無奈咁話：「唔降價根本冇人睇樓！而家嘅買家精到鬼咁，個個都知市場唔好，壓價壓到你好狠。」

均價「穩」更加系一個大話。越秀、天河嘅高價次新樓，比如珠江新城某盤成交均價高達12萬/㎡，直接拉高咗全市均價。但外圍區域就慘不忍睹，8成嘅單位實際成交價，環比9月降咗2%-3%。

更令人擔憂嘅系，今年4月二手樓成交突破1.03萬套嘅淡季高光，根本唔系新增需求爆發，而系舊年積壓需求嘅集中釋放。有業內人士分析，今年4月成交嘅單位中，有6成都系舊年12月就掛牌嘅「老盤」，只不過系拖到今年先賣出去。所以話，數據睇落好睇，但實際嘅市場熱度，遠遠冇宣傳嘅咁火爆！

從化有業主掛92萬嘅房屋，傾嚟傾去最後85萬先至成交，網友調侃話：「所謂窪地，其實系買家壓價嘅底氣！」

樓市區域分化越嚟越明顯，但呢種分化對於大多數業主嚟講，根本唔系機會，而系陷阱。核心區「好賣」其實系個噱頭，天河公園某次新樓業主掛538萬，中介拍心口話「一周能成交」，結果掛咗2個月，降到515萬先至有人約談。

有業內人拆穿，所謂「去化6-8個月」，其實系中介將「掛牌到成交」算成「去化」，實際好多房屋掛半年都冇動靜，完全系有價無市。

外圍區嘅「窪地」，直情系「坑」！花都有業主前年106萬買嘅房屋，今年想100萬賣咗，中介卻勸佢「95萬先有戲」，原因系「周邊新盤不停降價促銷，二手樓根本冇競爭力」。

更慘嘅系從化，有購房者2021年92萬買嘅房，而家同小區成交價跌到88萬，「想賣都賣唔出，只能自己住，相當於買咗個『祖宗』」。
最離譜嘅系，有中介居然用「海珠半島花園暴漲29.51%」嘅案例來誤導買家。實際上，該小區成交嘅系180㎡嘅江景樓王，全小區就得呢一套特殊單位，卻被當成「暴漲」案例來宣傳！實際上其他戶型成交價根本冇漲，甚至降咗3%！中介呢種「選擇性報喜」，真系誤導咗唔少想買樓嘅街坊！


講到廣州樓市嘅慘狀，增城朱村絕對系一個典型例子。保利中航城呢類樓盤高峰期仲賣到「二字頭」，大家都以為買咗就穩賺。點知時過境遷，而家樓價跌到剩返幾千蚊/㎡。

想轉手先發現銀行貸款都未還清，賣咗樓唔單只首付冇咗，仲要繼續欠債；唔賣嘅話，每月月供好似座大山壓住，唔知何時先到盡頭。

有朱村業主吐槽：「我當年140萬買嘅三房，而家掛牌80萬都冇人問津，就算真系賣得出，扣除首付同稅費，仲要倒貼銀行幾萬蚊貸款，呢筆數計落真系想喊啊！」睇返朱村近一年嘅樓價數據，從舊年12月嘅10513元/㎡一路跌到今年11月嘅9161元/㎡，跌足一年，真系睇見都心酸。

更慘嘅系，有業主算過一筆賬：「每月月供要八千幾，而家租出去先得兩千蚊，差額要自己補，一年就差七萬幾，長期落去真系頂唔順！」樓價跌咗就算啦，租金仲跑唔贏月供，呢種「雙重打擊」，換邊個都頂唔順啦。

為咗激活樓市，廣州今年9月底推出公積金新政，允許繳存人及其配偶提取公積金用於支付購房首付款。表面上睇，呢個政策可以減輕買樓人首付壓力，但實際上可能系一個陷阱。

有廣州剛需夫妻，用80萬公積金畀咗300萬房款嘅首付，結果發現後續每月要還8000蚊房貸！「之前冇算過，而家公積金餘額空曬，每月還貸全靠人工，壓力比冇提公積金仲大」，呢對兩公婆嘅吐槽，講出咗好多人嘅心聲——

提公積金付首付，睇似減輕咗首付壓力，實則透支咗未來，後續還貸壓力直接翻倍！

業內專家都認為，雖然新政可以降低購買二手樓首付款嘅資金壓力，有利於加快二手樓市場嘅成交，但而家廣州市二手樓掛牌量持續增加，疊加成交嘅放緩，導致二手樓市場價格持續承壓並不斷走低。

更諷刺嘅系，新政後「帶睇量變多」，其實系中介嘅套路。某平台透露，新政後2個鐘5000次諮詢里，有7成都系中介用「新政利好」群發消息吸引嚟嘅，「好多客戶只系問下，真正落單嘅冇幾個」。

中介靠呢種方式製造市場火爆嘅假象，一邊勸業主降價割肉，一邊用虛高嘅掛牌價騙買家，兩頭撈好處！

面對咁樣嘅市場環境，買賣雙方都要醒醒定定。對剛需嚟講，千祈唔好迷信「次新樓+產城融合」嘅噱頭！黃埔科學城某次新樓業主吐槽，「買嘅時候話有地鐵，而家3年喇都仲未通，每日通勤個半鍾，悔到腸都青」。

都唔好亂提公積金，一定要先算清楚「首付少咗，後續還貸頂唔頂得順」，唔好一時衝動，搞到自己生活質量大打折扣。

而家廣州嘅二手樓市場，核心區嘅優質單位依然好搶手，但遠郊板塊嘅劣質單位就越來越難出手，呢種分化會越嚟越明顯。

好似萬科黃埔新城、中海亞運城呢啲樓盤，就因為價格相對合理、配套唔錯，成為咗市場嘅熱門選擇。

對業主嚟講，核心區唔好死撐高價！天河有業主掛538萬3個月冇成交，降到500萬先賣咗，「早降早成交，越拖越被動，晚賣不如早賣」。外圍區咪再抱幻想，增城有業主從150萬降到135萬，先避免咗「砸手裡」嘅結局。

而家嘅市場，唔系「你想賣幾多就賣幾多」，而系「買家願意出幾多」，認清現實先至能少走彎路。


行喺廣州街頭，隨處睇得到房產中介門口貼滿「急售」、「降價」字樣。朱村某業主望着自己當年用成副身家買落嘅房屋，而家市值只剩返當初嘅一半都唔到，苦笑住話：「以前成日話買樓系資產升值，而家先知，買樓可能系一生人最失敗嘅投資。」佢嘅眼神裏面，有無奈，有自嘲，更有對未來嘅迷茫。

樓價繼續跌，公積金用完，往後日子點算？冇人答到佢。呢個系廣州二手樓市場嘅殘酷現實，亦系無數業主共同面對嘅困境。可能，唯有時間先可以證明，邊個能夠喺呢場樓市寒冬中堅持到最後。