細思極恐！高層住宅就是未來的貧民窟！一房毀三代，高層住宅，沒有未來？未來二三十年，淪為高危「貧民窟」！70年產權到期，高樓就是「垃圾」？炸不掉也修不好。

喂，老友，你屋企住幾樓啊？如果系住喺30樓以上，咁我就要提一提你啦：第日啊，分分鐘真系會住咗入個「空中貧民窟」㗎。唔好急住話我嚇你啊，我哋睇下啲數字先。

中國啲高樓數量，喺全世界排第一。到前年，國內高過18層嘅住宅樓，已經有成三十幾萬棟。睇返2020年嘅數據，全國城鎮住宅起好咗超過600億平方米，高樓占咗一半有多。但你知唔知啊，一棟高樓嘅技術壽命，一般都系得50年咋。即系話，90年代末起好嗰批高樓，已經開始「倒數」啦。

再講樣更㷫嘅，我哋國家九成嘅高樓，系近15年起嘅，而且多數集中喺兩種地方：一系一線城市嘅郊區，二系三四線城市嘅市中心。

咁「高樓就系未來貧民窟」呢句話，系咪杞人憂天？睇嚟又唔系喔，已經越來越似會成真啦。

我哋內地呢股「起樓熱」，其實系學香港嘅。香港當年起公屋，標準就系要起得高。點解？人多地少，樓價又貴，惟有向高空發展啦。內地房地產發曬達之後，都學得好快。地價一拍賣，發展商發現起高樓可以將地價攤薄，成本低咗，利潤翻倍，邊個唔制啊？

但問題嚟啦：高樓一舊咗，就拆唔郁、修唔起、賣唔出。好似一支牙籤插落個十層蛋糕度，第一層冧咗，上面九層都一齊玩完。

國內早期嗰啲高樓，好多已經就快到技術壽命。電梯舊、消防壞、排水漏水，問題一個一個爆出嚟。你唔好以為換咗部電梯、油下道牆就搞得掂。超高樓層次維修嘅費用，隨隨便便都要幾百萬起步。如果冇人願意出呢舊錢，成棟樓就會一直跌 watt：由半新小區，變問題小區，再變廉價小區，最後直頭冇人接盤，變咗「城市沉船」。

而家官方基本上冇乜點完整拆過高樓先例，但呢股「老化潮」，已經眼睇住殺到埋身啦。

你以為系中產嘅危機？其實最容易出事嘅，系嗰啲本來都唔系中產住嘅地方。好多剛需房、安置房，為咗慳地，都系搏命起高，郁唔郁就二三十層。呢啲樓盤位置隔涉、管理費平、管理又差，冇幾耐就開始出現各種問題：住戶嗌交、公家設施壞咗冇人整……遠離市區更加令到佢哋難保值。

講白啲，呢個情況就好似將原本嘅棚戶區「棟」高咗——貧窮冇消失到，只系由平面分布，變咗垂直分布啫。
北京通州早就規定住宅唔可以高過36米。2022年國家都出咗文件，嚴禁起500米以上建築，對250米以上嘅都要從嚴審批。但嗰啲已經起好嘅，成千上萬棟高樓點算？我哋又冇系統保障，又冇長遠維護機制。所以，如果冇人理、冇人修，佢哋變成「未來貧民窟」真系一啲都唔誇張。

當一個社會淨系追求「住得起」，高樓嘅確係最經濟嘅選擇。但當大家開始追求「住得好、住得耐、住得安全」嘅時候，高樓就變成考驗我哋智力同能力嘅「高空試卷」啦。

如果你住喺30樓，而家都唔使太擔心。但如果你屋企樓梯間已經貼滿「電梯壞咗，邊個修？」嘅告示，咁你可能已經提前睇到將來會點啦。

而家好多人買高樓，成日糾結層樓系70年定50年產權。其實根本唔系重點——因為無論產權幾多年，呢啲30層高嘅樓，根本頂唔到產權到期嗰日。

唔系我亂講㗎。前幾年嘅政策已經講明，呢個幾乎系必然結果。2021年，住建部就規定，縣城新起住宅要以6層為主，6層及以下占比唔可以少過七成，最高唔可以超過18層。2022年，發改委都嚴格限制起超高樓：唔准起500米以上，對250米以上嘅要嚴加審批；城區人口少過100萬嘅城市，嚴格限制起100米以上建築。

即系上面都知道：亂起高樓，等於自己搵嚟搞。

以前有一段好長嘅時間，全球都興玩「摩天大樓競賽」，一棟棟高樓喺度斗高，爭住做城市嘅地標。後生仔嗰時都好鍾意去大城市市中心睇高樓，覺得住喺高樓度望落個市景，好有面子、好有地位。

但你估下點啊喇？我哋國家最多高樓住宅嘅城市，唔系北京上海廣州，第一名系重慶，跟住系武漢、成都、西安、深圳、長沙……除咗重慶系因為地形特別，其他好多城市根本唔缺地㗎。

而家好多住宅起到33層，點解？因為法律規定，超過100米嘅建築，就要整避難層、裝正壓通風系統、最少要3部消防電梯，仲要加多啲人防面積……成本即刻飆升。

普通住宅嘅建築成本，一般每平米方兩千幾，但超高層每平方米成本可以去到一萬銀！而且高樓嘅實用率遠低過矮樓：7層以下實用率可以去到85%–9成，20層以上因為電梯、剪力牆等等公攤面積大，實用率通常得七成左右。即系樓價無形中貴咗一兩成。

再講安全。一旦火災或者地震，高樓住戶救援難度好大。舊年深圳灣悅府二期一棟超高樓，28樓煤氣爆炸，死咗一個人。要知道呢個樓盤賣緊20萬一平方米，品質同管理已經系全國頂尖，但系悲劇一樣發生。

嗰次事件暴露出高樓火災嘅致命缺陷：國內最先進嘅消防車，射水最高都系去到101米。高過呢個高度，一旦燒着，幾乎冇得救，住戶只可以聽天由命。

或者有人會話，火災系小概率事件，實用率低都唔在乎。但高樓真正嘅死穴，根本唔系呢啲，而系佢幾乎冇得好收尾——20年後，根本冇人接盤，住又住得唔舒服，發展商都唔願意拆遷。

樓其實都系消耗品，同車一樣，會折舊。第一批高樓好快就要進入老化期：外牆剝落、房間滲水、水管爆裂、電梯成日壞……問題只會越來越多。好多八九十年代嘅舊樓，如果物業管理差，居住體驗已經好差。將來呢啲高樓面對老化問題，基本上冇得解。

發展商只系保障結構問題，而且只保50年。物業管理？更加系一言難盡。好多小區垃圾冇人理、衛生冇人搞、大門冇人睇，管理形同虛設。你估佢哋會幫你修樓？難啦。

至於物業維修基金，嗰少少錢根本唔夠使。有人話可以聯合業主一齊解決，但睇下而家嘅舊小區：超過一半住戶系租客，好多業主早就搬走咗，根本唔想出錢修。將來嘅高樓，情況只會更差。

但矮樓就唔同啦。發展商拆咗棟7層樓，重新起棟33層嘅，賠返兩間屋俾你都仲得。廣州、深圳嘅城中村改造就系咁。但嗰啲30幾層嘅高樓，拆遷成本太高，第日冇發展商會願意接盤㗎。

二戰之後，歐美起咗好多超高層住宅，而家一早變曬做貧民窟，有啲甚至早就炸咗。而家呢啲發達國家，樓越起越矮，同我哋啱啱相反。

咁我哋國家會唔會幫小城市嘅高樓買單？大家要搞清楚：私人住宅嘅產權系個人嘅，唔屬於國家。使納稅人嘅錢同你修樓？可能性好微咯。

所以，高樓第日一定會不斷貶值，變做貧民窟，淨系可以轉手俾經濟困難嘅人，甚至根本冇人接盤。總之，隨住以前起落嘅樓盤慢慢舊，呢種樓會出現各種麻煩，最終被時代淘汰。