限售取消，廣州二手房掛牌量暴漲！賣房人心態崩了！房價還要跌多久？踩踏效應，即將上演？

廣州二手樓掛牌量暴漲！踩踏效應，即將上演？
日新增掛牌1300套+，總掛牌量超18萬套！
限售取消後， 廣州二手掛牌量激增！一批未滿二單位開始湧入市場。
5月的廣州樓市成績單出爐了！
雖然有「黃金周」加持，但整體成交依然平平無奇，無論系新樓仲系二手樓，市場表現都不如預期。
新樓方面，據廣州中原研究發展部統計，5月網簽4822宗，環比下跌8%，成交面積為52.36萬㎡，環比下跌9%。
雖然環比有所下跌，但仍處於年內第二高位。
趁着「黃金周」的熱度，發展商在上月積極入市，推貨速度亦有所加快。
5月，廣州開盤/推新2037套，環比增加45%。其中，62%的推貨集中在五一假期期間。
但購房者好似唔系太買賬，市場觀望情緒仍比較濃，整體去化率下跌至13%。
值得一提嘅系，呢個去化率，僅高於2月春節月。
從各區域成交情況來睇，5月僅越秀、海珠、從化三區的成交量環比上漲。
其中，海珠的表現較為亮眼，5月成交371套，環比大漲43%。
主要因為琶洲南TOD二期、保利燕語堂悅、中海大境三大網紅盤加推所拉動。
在中原的去化評價上，5月達到「良」的只有琶洲南TOD二期、保利燕語堂悅及保利招商華發·中央公館。
一系就以性價比取勝，一系就系占據了核心地段......
相對來講，5月份改善型樓盤的去化率，比剛改樓盤要高。
主要系因為，主要利好於剛需的降首付、降利率等政策大招，
5月28日的放工時間，廣州公布新政，取消限購；
5月29日，貝殼一日新增掛牌1371套，迎來月內高峰；5月30日，廣州二手當天新增掛牌亦有近千套。
據悉，而家貝殼內網上，廣州二手掛牌來到歷史高位，而家已成功衝破了18萬套大關。
唔少未滿二單位，紛紛湧入二手市場。
品秀星樾，二手掛牌了近70套；富頤二手掛牌量近40套；萬科城光亦有20多套……
有消息傳出，已有業主成功喝到頭啖湯。
品秀星樾，一套未滿二的135㎡五房單位，在新政後放盤，僅掛牌2天便獲得成交，總價560萬總價成交，折合單價4.15萬/㎡。
一批昔日的網紅盤一窩蜂進入二手市場，讓樓市重現久違的「一二手倒掛」景象。
上一次，廣州熱門區域熱門樓盤，出現一二手倒掛，系因為樓市過火，官方只能對新樓作出限價，防止樓價過快增長。
而呢次一二手倒掛發生的原因恰恰相反。
我哋都知道，而家市面上呢批未滿二的單位，其實系買在近年的高位，而大多數業主搶先掛牌，大多都系本着不願蝕本為目的。
可以睇到，呢批率先掛牌的業主，報價方式十分雷同，噉就系在當初買入的價格之上，再向上浮動幾十萬。
比如萬科城市之光，內網中新掛牌的單位，大多都系「5」字頭、6字頭，報價比當初買入價格稍稍高一點。
富頤華庭新樓售價一度去到4.8萬/㎡起，而家二手掛牌也幾乎4.8-5.5萬/㎡以上。
大壯名城二手掛牌不乏5字頭單位，價格和當初新盤買入價相差不太大……
綜合來睇，呢批未滿二的網紅盤，報價多系在盈蝕平衡點之上。
不過，而家新樓的價格比起之前買入低了唔少。
比如近期新開盤的保利中央公館，售價僅4字頭，和其屬相同板塊的萬科城市之光，二手掛牌單位價格集中在5-6.6萬/㎡，差距明顯。
富頤華庭，而家新樓價格大約4.8萬/㎡，而二手掛牌價則在4.8-5.8萬/㎡。
保利天匯新樓此前搞團購，價格5.3萬/㎡起，而家二手掛牌在5.5-5.7萬/㎡。
中海觀瀾府，二手最高掛牌價高達12萬/㎡，比時下海珠當紅「炸子雞」——中海大境高出一頭……
從掛牌價格可以睇出，畢竟限售剛取消，大部分心態仲系平穩。新樓價格比周邊二手次新掛牌價格仲要低！
梗系，也總有例外。
前面提到的品秀星樾成交的單位，其實就系業主蝕本大平賣，降出咗性價比才獲得咗成交。
據悉，呢套135㎡單位，業主當初系以約600萬的價格高位買入，但而家成交價僅560萬。
一買一賣，蝕咗40萬。
值得一提嘅系，當下二手單位成功出售，仲有其他成本。
限售雖取消，房屋未滿二也可交易，但系當下5.3%的增值稅仲系唔可以我免。在買方市場下，呢筆費用梗系亦系業主支付的。
當下業主雖有咗自由買賣的權利，但想要丟左呢個燙手山芋，付出的代價註定不小。
要知道上一波行情當中，有好多投資客奔向了呢啲網紅盤。不排除時間久了，投資客頂唔順煎熬，出現更多砸盤俠也唔一定。
接落來買樓人可以多D留意二手市場，遇到性價比高的單位，也可及時把握機會。
限售取消之初，好多人不解，認為會導致讓大量存量二手樓進入市場形成堰塞湖，加劇競爭，亦都唔利於新樓去庫存。
但而家來睇，限售放開，影響有限。
呢批未滿二的單位，大多系買在高位，論價格根本難以和當下的新樓抗衡。但又有幾多業主願意割肉呢？願意砸盤的，終究會系少數。
其實，大多數業主其實也清楚知悉呢一點，從當下業主掛牌價格來，大多數業主主打嘅系姜太公釣魚，願者上鈎。
能不蝕賣掉則賣，賣不動還不如等行情好了再穩出手機會。
事實上，取消限售的風颳左幾日，市場出現短暫的亢奮之後開始慢慢回歸冷靜。
6月之後，未滿二的網紅盤掛牌增長顯然放緩了好多。
睇得到，好多業主心知肚明，也越來越睇開了。
由此睇得到，限售放開，可能並唔會出現大家預估的踩踏效應。個別業主可能會砸盤，但同時也讓不需急用錢的大部分業主，更加堅定暫時不賣咗。
至於未滿二單位進入市場，會分流當下的新樓市場，造成新樓去化困難的困難就更唔使擔心。
如果系你，當下系更願意買6萬/㎡的萬科城市之光，仲系買4萬+/㎡，且為新一代產品，使用率更高的保利中央公館？
答案不言而喻。
梗系，肯定會有性價比的二手次新單位冒出，但終究只系個別案例，難以撼動新樓市場。
廣州此舉的意義，更多在於系向買家宣告，你可以自由買賣房屋了。把樓價的定價權交回市場。
系唔系把房屋賣左、賣咩價位，一切都交由賣家自己抉擇了。