慘過浸豬籠！上海樓市變屠宰場！月蝕55 萬，買家一刀劈三成、中介再踩一腳，12.5 萬套解禁房壓到斷氣，賣家割肉都要排隊，遲賣多蝕幾十萬！業主唔死透都難出手！

上海賣房慘過凌遲啊！自己斬一刀、中介劈一刀、買家補一刀，12.5 萬套解禁新樓壓境，楊行 220 萬單位月貶 55 萬，唔死透根本無人問津，房東喊救命都冇用！
唔系我特登喺度危言聳聽，而系上海二手樓市場嘅真實寫照。我哋好多時候喺一線市場感受到嘅，系業主嘅無奈同唏噓。講真，呢個世界真系諷刺，買樓嗰陣個個爭崩頭，以為揸住層樓就系人生贏家，點知而家賣樓反而變成咗一種折磨，陰功咯！

從今年下半年開始，上海嘅新樓解禁潮就嚟勢洶洶，大家最關心嘅，無非系會唔會破發。畢竟，蘇州已經爆咗鑊：蘇州取消咗新樓2年限售，只系過咗幾個鍾，掛牌單位就激增2000幾套。你話死唔死？就算蘇州全面解除限售，但系樓唔夠2年，仲系要交5.3%嘅增值稅，一套600萬嘅樓，稅都要30幾萬。但系就算系咁，都攔唔住大家瘋狂搶跑。上海嘅新樓業主而家個個都打曬冷震，大家都冇諗過，當年倒掛買入嘅盤，有一日會同「破發」扯上關係。二手業主又焦慮，咁多新樓拋出嚟，二手唔系就廢咗？而家價格高漲嘅新樓，都好尷尬，前兩年先交樓嘅兄弟，同我冇代際差，仲平過我兩三百萬、三四百萬，而且已經維權好咗。我點賣啊？2026到2029年，上海有12.5萬套解禁新樓，肯定會影響成個上海樓市嘅格局。真系無奈啊，呢個市場好似玩緊一場大賭局，但系玩家個個都輸緊錢。

大家都知，新樓越一窩蜂、同質化越嚴重嘅地方，破發風險就越高。但其實，一個板塊會唔會陷入破發，仲有其他因素疊加：拋盤量大！唔單止新樓開得多，拋出嚟賣嘅亦多；新樓持續供應、內卷！短期內，板塊仍然有好多新樓喺度賣，甚至俾折扣，卷品質；購買力不足！短期內，冇幾多購買力願意買入，願意接盤。唉，呢個局面真系令人唏噓，以前買樓係為咗安居樂業，而家反而變成咗負擔，諷刺到極啊。

之前有個楊行頂樓嘅單位，一個月前買家出價220萬。一個月後，收到最高出價竟然只有165萬。短短個把月時間就大幅度縮水，呢種殘酷現實正喺上海好多小區上演。唔系個別現象，而系買家漸漸形成嘅買樓習慣。「新常態」屠龍刀式劈價好似正成為「新常態」。能夠參照歷史成交，願意理性對比一下嘅買家已經算好好啦。比較「惡劣」嘅買家，而家根本無視市場，無視歷史成交價。屬於系隨心所欲啦，想報幾多就報幾多。最近有個中介朋友同我講呢，一個星期前帶睇一套周浦嘅樓，掛牌價560萬。買家一開口就話，450萬賣唔賣。業主當時塊面已經黑過炭啦。1年幾之前，市場上比較兇殘嘅買家，大概系先報個9折嘅價。轉眼過去，買家已經隨口斬咗兩三成。仲有極少數巴不得直接半價開始傾。當然，呢啲買家系咪沖住成交去嘅，唔敢完全確定咯。有啲人可能系試下報一報，業主唔同意佢都無所謂，就系繼續觀望，或者去第度繼續斬。業主如果同意咗，佢都唔見得會買，甚至可能會覺得業主應承得咁快，系唔斬少咗。業主賣樓都系盡力搵優勢，1萬、2萬、5萬咁將買家拉返現實嘅談判台上。但誠意嘅買家真系唔多。呢種非理性劈價已經喺度深刻影響樓市預期。買家之所以敢咁「狠」，背後系供需關係嘅根本性變化。以近期嘅慧芝湖花園為例。呢個曾經一房難求嘅優質小區，而家同戶型掛牌量就多到十幾套。當供應量激增，嗰啲急於變現嘅業主就開始「砸盤」。有人因為生意周轉需要資金，有人擔心未來價格會更低，有人就面臨斷供壓力。呢啲「心急的賣家」成為咗市場價格嘅突破口，佢哋嘅降價行為逼使其他業主跟住，形成連鎖反應。亦令買家變得更大膽。上海賣樓，3個月仲未賣出？情緒市場而家嘅樓市，理性嘅分析已經失去咗作用。可以講系變成咗情緒市場。劈價變成咗情緒宣泄嘅一種方式。買唔買系另一回事，先斬爽咗再講。呢種情緒嘅作用下，市場陷入咗惡性循環。而且系負面情緒嘅自我強化循環：業主越降價，買家越唔敢買；買家越觀望，業主越不得不降價。有中介朋友就話：我而家幫業主搵買家，唔理買家系咪真系了解過樓市，橫掂第一句話就系，「再等等，可能還會降」。呢種情緒一旦形成，就會不斷驗證自己——因為大家都系等，業主短期必須要賣掉嘅，咁就只能繼續降價喇。呢種極端市場環境下，還催生出咗一種人：抄底人。而家嘅買家市場分四類：唔買嘅、純劈價湊熱鬧嘅、猶豫要唔要買嘅、只盯抄底嘅。一啲優質地段嘅優質小區會成為目標標的。如果迅速大幅度跌價，都會出售抄底。就比如慧芝湖花園，其實有一部分人喺關心7萬嘅慧芝湖系唔系可以抄底啦。當然，呢種抄底人仲系少數，畢竟對於抄底嘅要求非常苛刻。而且敢於喺而家嘅樓市做左側交易嘅人，好需要勇氣。唏噓嘅系，以前買樓係為咗長遠投資，而家反而變成咗短線賭博，真系諷刺啊。

而喺呢場價格博弈中，中介嘅角色亦發生咗微妙變化喔。過去喺上漲嘅市場中，中介為咗促成交易往往系勸業主適當做下讓步。呢個其實系多賺定少賺嘅問題，對業主影響有限。而喺下行市場中，中介為咗快速成交，往往會加入「劈價大軍」，勸說業主接受更低報價。甚至喺搵到買家之前就已經開始大幅度壓價。中介朋友同我講嘅原話就系：市場下行時，我哋必須幫助業主認清現實，否則樓掛半年都賣唔甩。而家賣得就賣，後邊可能更難。唔理中介真實嘅目的系乜嘢，呢種趨勢都已經形成咗。而家呢種睇似荒誕嘅劈價市場，背後亦有着合理嘅經濟邏輯：首先，買賣雙方嘅價格認知出現嚴重時滯。業主定價往往參考三個月甚至半年前嘅成交價，而買家預期則基於最新嘅降價新聞同未來預期。呢種認知差就導致雙方心理價位差距越來越大。其次，流動性嘅「成本」正在顯現。喺市場下行期，能夠快速變現嘅資產必須提供足夠嘅價格折扣，呢個就好似係為流動性支付嘅「成本」。買家而家買樓好可能面臨「剛買就跌」嘅風險，因此就會要求足夠嘅價格安全墊。再者，部分業主確實面臨負債壓力，不得不接受遠低於預期嘅價格。特別系嗰啲喺高點加槓桿購入嘅投資客，而家面臨房貸同經營貸嘅雙重壓力，被迫「割肉」離場。而家嘅市場，買家、賣家都得唔到安全感。數據情況只系市場現象可能有啲空，整理咗而家嘅議價率數據。議價率從3月開始有咗進一步下滑，近幾個月成交價下滑斜率較大，一方面價格夠低先至能夠成交，一方面結構上成交以低總價段為主。3月議價率93.88%，9月議價率93.11%。從環線上睇，越往外，議價率越低。舊年10月新政後市場價格降幅系喺道收窄，議價率回升。但系從6月之後，各環線間又有咗逐漸擴大嘅趨勢。樓齡方面，樓一系夠老夠核心，一系夠新，劈價空間相對較小。房外房研究院製圖郊區次新樓拉胯，市區次新樓劈價空間加大。市區老破小同市區老破大折價率平穩且略有回升。房外房研究院製圖上海二手樓市場仍處於探底過程中，買賣雙方嘅激烈博弈還將持續。對於真正有需求嘅購房者，呢或許系一個難得嘅「買方市場」。市場從來唔會只有單邊行情，喺恐慌與貪婪之間，需要嘅唔單止系勇氣，更系理性判斷。上海二手樓市場嘅呢出劈價大戲，仲喺度上演中。真系唏噓，以前買樓系夢想，而家賣樓卻成咗噩夢，無奈又諷刺。

總之，呢個市場變到咁，大家都系被迫適應。業主唔甘心降價，買家又驚買貴咗，中介夾喺中間左右為難。呢種局面，唔知幾時先至會結束。或許，只有時間先至能夠話俾我哋知答案。但系而家，大家都只能喺度嘆一句：陰功咯，樓市真系變天啦！